2023年业绩快报点评：增收不增利，置换土储进行时

事项： 公司发布2023年度业绩快报，2023年实现营业收入约3471亿元，同比增长23.49%，归母净利润约120亿元，同比下降34.42%。 评论： 2023年增收不增利，资产减值压力初现。1）2021年之前公司销售金额持续高增，储备了较高的待结转面积，2022年末公司合同负债已达到4120亿，带动2023年公司营业总收入同比增长23.49%，营收增长高于年初公司竣工计划的增长，预计2023年结算均价有一定提升。2）但公司相关利润指标下滑，营业利润243亿元，同比下降29.89%；归母净利润120亿元，同比下降34.42%，毛利率下降和计提资产减值损失是主要因素，据我们测算，如果公司全年结算毛利率约17.8%，略低于前三季度毛利率，则计提减值约在60亿元左右，后续可能仍有一定的资产减值压力。3）单看2023年四季度，营业收入约1546亿元，同比增长24%，但归母净利润-12.6亿元。 2023年签约金额同比下降7.67%，降幅远低于百强房企。1）2023年公司实现签约面积2386万方，同比下降13.17%，实现签约金额4222亿元，同比下降7.67%，跌幅小于百强房企。2）2023年12月公司签约面积同比下降62%，签约金额同比下降60%，主要原因是12月房地产市场未有季节性“翘尾”行情，公司也并未大幅开展促销活动以价换量，12月销售均价17687元/平，同比增长5.1%。 公司调整拿地策略，聚焦高能级城市投资，2023年新增土储货值降低至2402亿，较2021年下滑40%，但平均楼面价15187元/平，较2021年上涨123%。 1）据克而瑞数据，2018-2021年公司平均每年新增土储货值约4100亿元，2022年以来公司调整拿地策略，新增土储货值明显下降，2022年、2023年新增土储货值分别为2515亿元、2402亿元。2）2023年公司新增土储计容建筑面积约1075万方，总地价1632亿元，平均楼面价15187元/平，与2022年拿地均价基本持平（15310元/平），但相比2021年拿地均价（6821元/平）大幅上升，反映公司2022年以来调整拿地策略，聚焦高能级城市投资，不断置换高质量土储。 投资建议：融资优势保障公司不断聚焦核心城市，改善土储质量，奠定未来利润率和ROE回升的基础，但短期内公司存量土储可能存在减值压力。我们预计2023-2025年公司eps分别为1.01、1.00、1.18元（前值为1.45、1.58、1.66元），基于剩余收益模型测算公司价值，同时考虑到2024年地产或存在销售下滑压力，下调公司2024年目标价至14元，对应2024年14倍PE，维持“推荐”评级。 风险提示：行业继续单边缩表，市场超预期下行。 主要财务指标