房地产：销售环比改善，投资端表现较弱

行业事件： 国家统计局发布2023年1-12月份全国房地产市场数据。1-12月房地产销售面积、销售金额、投资额、新开工面积分别为11.17亿平米/11.66万亿元/11.09万亿元/9.54亿平米，同比增速分别为-8.5%/-6.5%/-9.6%/-20.4%。12月单月全国房地产投资规模6867亿元，同比增速-12.5%；新开工面积7920万平方米，同比增速-10.4%；销售面积11226万平方米，同比增速-12.8%. 投资端:竣工表现较好,投资依然较弱 2023年房地产投资端表现依然较弱，房企投资及开工意愿不强。全年投资仍处低位,12月单月降幅继续扩大。全年新开工面积下降超两成，较前11月降幅收窄，12月当月新开工增速转负。房屋竣工面积表现较好，同比增长超17%，12月当月增速较高，“保交楼”政策下，房企集中资金保交付，房屋竣工较好。 销售端:销售累计回落,12月环比改善 2023年商品房销售面积及销售额双双持续回落，同比降幅较前11月扩大； 12月单月销售面积及销售额同比降幅扩大，但环比改善。供给端房企开发投资和新开工持续下降，而需求端居民观望情绪较浓，全年销售表现不佳； 下半年楼市“认房不认贷”、“取消限购”等楼市利好政策密集出台，加之年末开发商加大力度去库存，12月环比有所改善。 资金端:资金降幅扩大,国内贷款增速转负 2023年房地产行业到位资金降幅扩大，资金面面临一定压力。全年到位资金降幅扩大，12月单月同比未见改善；12月当月国内贷款增速转正，市场低迷、销售承压之下，个人按揭贷款、定金及预收款降幅扩大。2023年下半年房企融资支持力度加大，支持性政策密集出台，融资政策仍处于宽松周期，未来房企融资情况或将有望改善。 投资建议 8月来房地产融资支持力度逐渐加大，楼市支持政策持续发力，或将推动供给端行业融资改善。预期未来政策延续宽松周期，“认房不认贷”、“取消限购”等政策逐步发力，居民需求得到释放，未来销售有望改善。建议关注资金实力更强、土储优质的国央企；二手房市场有效改善，关注二手房交易龙头企业。 风险提示：1.政策效果不及预期;2.楼市复苏不及预期 1.投资端：竣工较好，投资仍然较弱 1.1投资仍处低位 据国家统计局数据，2023年全国房地产完成开发投资110913亿元，同比变化-9.6%，较之前11月降幅扩大0.2pct；12月单月完成开发投资6867亿元，同比变化-12.5%，较前月降幅扩大2.0pct。受房地产市场低迷影响,房企投资意愿较低。 图表1：全年房地产开发投资下滑近一成 图表2：12月当月开发投资未见改善 1.2新开工持续回落，竣工表现亮眼 2023年房屋新开工面积95376万平方米，同比变化-20.4%，较前11月累计值降幅收窄0.8pct，但仍处在下行周期；12月当月新开工面积7920万平方米，同比变化-10.35%，较11月降幅扩大15.3pct。融资环境趋紧，销售端需求无法充分释放，2023年全年及12月当月房屋新开工面积持续回落。 图表3：2023年新开工面积持续回落 图表4：12月新开工增速转负 2023年房屋竣工面积99831万平方米，同比增长17.0%，较前11月增速下降0.9pct，但仍处较高水平；12月当月竣工面积34594万平方米，同比增加15.34%，较11月增速提高3.1pct。2023年下半年房地产行业迎来“保交楼”高峰期，房屋竣工表现亮眼. 图表5：2023年竣工同比增长近两成 图表6：12月当月竣工延续高位 2.销售端：压力仍在，12月环比改善 2023年全国商品房销售面积111735万平方米，同比变化-8.5%，较前11月降幅扩大0.5pct；12月当月商品房销售面积11226万平方米，同比变化-12.8%，较11月降幅扩大2.5pct，12月商品房销售面积环比上升41.6%。2023年下半年楼市支持政策密集出台，虽全年销售面积表现不佳，但12月环比改善。 2023年全国商品房销售金额116622亿元，同比变化-6.5%，较前11月降幅扩大1.3pct；12月当月商品房销售额11304亿元，同比变化-17.1%，较11月降幅扩大8.46pct，12月销售额环比上升38.6%。 供给端房地产开发投资及新开工面积延续低位，加之需求端房市低迷购房者观望情绪较浓，2023年全年销售表现不佳，短期内仍然面临一定压力。 图表7：2023年商品房销售面积下滑 图表8：12月当月销售面积环比改善 图表9：2023年商品房销售金额下滑 图表10：12月当月销售金额环比改善 3.资金端：房企到位资金降幅略微扩大 3.1房企到位资金来源持续下降 从房地产行业到位资金累计值来看，2023年房地产开发企业资金来源为12.7万亿元，同比变化-13.6%，较前11月降幅扩大0.2pct；从单月数据来看，12月到位资金10415亿元，同比变化-15.8%，较11月降幅扩大7.1pct。 图表11：2023年房企到位资金持续下降 图表12：12月资金来源降幅扩大 3.2个人按揭资金来源降幅扩大 2023年全年房地产开发资金来源主要构成为个人按揭贷款、自筹资金、定金及预收款以及国内贷款，2023年分别同比变化-9.1%、-19.1%、-11.9%、-9.9%。 单月来看，2023年12月个人按揭贷款同比变化-20.56%，降幅扩大6.6pct；自筹资金同比变化-2.59%，降幅收窄5.4pct；定金及预收款同比变化-21.5%，降幅扩大4.9pct；国内贷款同比变化10.93%，较前月增速降低18.2pct。12月国内贷款增速由正转负，市场低迷、销售承压之下，个人按揭贷款、定金及预收款降幅扩大。 图表13：资金来源主要构成 图表14：2023年到位资金降幅扩大(单位:%) 图表15：12月国内贷款增速转负(单位(%) 4.投资建议及风险提示 4.1投资建议 8月来房地产融资支持力度逐渐加大，楼市支持政策持续发力，或将推动供给端行业融资改善。预期未来政策延续宽松周期，“认房不认贷”、“取消限购”等政策逐步发力，居民需求得到释放，未来销售有望改善。建议关注资金实力更强、土储优质的国央企；二手房市场有效改善，关注二手房交易龙头企业。 4.2风险提示 1.政策效果不及预期风险。政策落地需要一定时间，效果或不及预期。 2．楼市复苏不及预期风险。居民对房企及未来楼市信心恢复不足，需求难以充分释放。