2023年青岛房地产市场回顾及2024年展望报告

青岛房地产市场 2023年回顾和2024年展望 办公楼市场回顾 2023年第四季度青岛优质办公楼市场指标 总体量* （平方米） 6,035,753 空置率 （%） 31.4% 平均租金** （元/平方米/月） 75 整体市场164,103Q-o-Q1.8百分点Q-o-Q3.4%Q-o-Q 356,817Y-o-Y 1,138,188 0.9百分点Y-o-Y 39.5% 6.7%Y-o-Y 107 甲级市场 *总体量增加代表新竣工面积 157,479Q-o-Q3.2百分点Q-o-Q2.8%Q-o-Q 250,664Y-o-Y0.4百分点Y-o-Y6.0%Y-o-Y **平均有效净租金，为扣除物业费与免租期后的含税租金，租金变化为同质变化 数据来源:仲量联行，2023年第四季度。 主要城市办公楼市场表现：头部城市的市场短期震荡加剧 •租金方面，全国20个重点城市的环比降幅在0.2%-3.2%之间，较上季度2.6%的最大降幅进一步扩大，其中10个城市的环比降幅在1%以内。但不排除部分城市因弱需求导致市场活跃度下降，在没有真实博弈的印证下，市场容易产生租金平稳或者降幅趋缓的假性乐观。另有包括一线城市在内的8个城市环比降幅在1%-3%之间；成都和重庆的环比降幅本季度均升至3%以上。 数据来源:仲量联行，2023年第三季度 •空置率方面，全国20个重点城市的波动幅度较上季度减弱，仅6个城市的甲级办公楼市场于本季度迎来新增供应，共计121.2万平方米，较上季度减少了约74万平方米。一线城市中除北京以外，上海、广州、深圳的空置率均维持在20%以上。二线城市中有7个城市落在30%以内的区间，以长三角城市为主。西安在国企需求主导下，空置率首次下降至29%。另有9个城市的空置率维持在30%以上。 需求分析：甲级市场净吸纳量反超乙级，以价换量效果显现 2023年，排除自用型需求影响外，市场化租赁吸纳的面积中约59%来自甲级办公项目，甲级市场净吸纳量自2012年以来首次超过乙级市场，以价换量效果显现。 2023年，搬迁需求占比达70%，较2022年增长9个百分点。同时，新设需求占比为17%，较2022年减少6个百分点。表明市场中的租赁行为主要为不同楼宇间的置换。 2023年，2,000平方米以上的大面积成交需求较2022年减少了9个百分点，相反地，中小面积段需求占比均有所增加。表明市场中主要活跃的是为了降本增效的中小面积段租户。 数据来源:仲量联行，2023年第四季度 需求分析：由市场需求结构反映出来的经济结构稳定且均衡 数据来源:仲量联行，2023年第四季度 需求分析：甲级新设及升级需求活跃，乙级由小面积搬迁需求主导 乙级市场呈现搬迁需求高，而新设需求低的特征，表明其内卷程度远高于甲级市场；随着甲级市场近几年持续降价，以改善办公空间为目的的升级需求占比明显提升。 甲级市场在500平方米以上的面积段需求中更有优势，乙级市场则主要为500平方米以下的小面积成交。然而，中大面积段需求占比较高意味着甲级市场租金仍有较大下探空间。 数据来源:仲量联行，2023年第四季度 需求分析：甲乙级市场需求结构各有侧重 数据来源:仲量联行，2023年第四季度 租金分析：相比于先前通过提供附加服务来推进租赁交易，直接降价更能有效促使成交落地 数据来源:仲量联行，2023年第四季度 展“望：未来市场供需环境趋稳，低租金有望促进市场活跃。 2024年，积极财政政策的回归将进一步促进经济企稳，青岛办公楼市场需求预计不会有较大波动，供应增速将保持在年均30万平方米的规模。预计全市办公楼市场租金在2024年仍有下探空间，低租金环境将促使更多租户做出搬迁选择。 优质零售物业市场回顾 青岛优质零售物业市场指标 仲量联行指标 4Q23 环比* 同比* 总存量(平方米) 5,877,532 ↑194,068 ↑259,068 空置率 8.8% ↑0.3pts ↓0.4pts 首层租金(人民币/平方米/月)** 195 ↓1.5% ↓2.3% *总体量增加代表新竣工面积 **基于使用面积的首层有效净租金，租金变化为同质变化 数据来源：仲量联行房地产资讯服务，2023年第四季度 供需分析：全年新增供应量明显回落 *预测值 数据来源:仲量联行，2023年第四季度 需求分析：餐饮业态占据半壁江山，非核心商圈新增需求活跃 新开店铺中餐饮业态的比重由2022年的31%上升至今年的 54%，成为零售地产复苏的主要驱动。 新开店铺中35%位于非核心商圈项目，较去年明显提升，其中73%为餐饮品牌。 需求分析：咖啡茶饮强势回归，连锁品牌保持扩张 正餐简餐：2023全年优质零售物业中新开的正餐简餐类门店数量同比增长约60%，但占比却低于去年约27个百分点。新开店铺中连锁品牌数量明显提升，但客单价正逐渐降低。 在购物中心开出2家以上新店的正餐品牌： •湘船 •龍歌 •前海沿 •吕氏疙瘩汤 •喜町食肆 •熊喵来了 •苏小北回转火锅 •十一予八烧烤小龙虾 咖啡茶饮：咖啡茶饮品牌强势复苏，新增需求占比较去年提升近24个百分点。不仅有首进青岛的Manner、MStand、茶理宜世等，更有连开数家店的茉酸奶、奈雪的茶、霸王茶姬等。 在购物中心开出2家以上新店的咖啡茶饮品牌： 数据来源:仲量联行，2023年第四季度 •MannerCoffee •MStand •瑞幸咖啡 •奈雪的茶 •茉酸奶 •霸王茶姬 •桂桂茶 •SEVENBUS •沪上阿姨 •古茗 需求分析：珠宝和户外两大细分品类逆势增长 珠宝配饰：上半年珠宝配饰类品牌显著扩张，全年新增需求占比较去年提升约15个百分点，主要以黄金类品牌为主。另有首进青岛的VanCleef&Arpels等高级珠宝品牌。 在购物中心开出2家以上新店的珠宝品牌： •潮宏基 •中国黄金 •老庙黄金 •周大生 •周大福 •金至尊 运动户外：下半年户外运动品牌表现抢眼，推升运动品类的新增需求占比上升至15%。全年共有近10个户外运动品牌首进青岛，新店主要集中于海信广场和华润万象城。 数据来源:仲量联行，2023年第四季度 首进青岛的户外运动品牌： •KAILAS •VAUDE •HONMA •BOGNER •K·SWISS •MooseKnuckles •DUVETICA •SAUCONY •Lafuma 租金分析：项目间分化表现加剧，多数项目仍面临一定下行压力 *预测值 数据来源:仲量联行，2023年第四季度 展“望：筑底修复不稳，马太效应加剧。 受到经济形势不确定性及消费者信心下降的影响，市场各方对零售地产的复苏进程短期内持观望态度。消费分化带来的马太效应将明显作用于零售地产市场，预计优质的核心物业将保持营收及客流的稳定增长，进而带动整体市场租金止跌企稳。 免责声明 本文件中包含的信息为仲量联行所有，仅用于评估本建议书。所有此类文件和信息均归仲量联行所有，并应予以保密。仅 在评估所需的范围内，才允许复制本文件的任何部分。未经JLL事先书面授权，不得向任何第三方展示。 本文包含的所有信息均来自可靠来源；然而，对其准确性不作任何陈述或保证。 仲量联行官方微信仲量联行小程序