中指丨最新进展！多地发布配售型保障房、城中村改造计划

最新进展！多地发布配售型保障房、城中村改造计划 央行数据显示，2023年12月，国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行净新增抵押补充贷款（PSL）3500亿元，为2022年11月后再次出现超千亿元规模的PSL净新增，也标志着央行新一轮PSL投放的开始。 2014年PSL设立后曾有两轮大规模投放，首轮投放为棚改提供了至关重要的资金支持。当下，我国房地产市场延续调整态势，“三大工程”建设成为稳投资、促需求的重要抓手，2023年11月初央行行长潘功胜在多次会议及采访中指出“为保障性住房等‘三大工程’建设提供中长期低成本资金支持”。在此背景下，2023年12月PSL大规模投放的重启备受市场瞩目。 近期，广州、深圳、福州等多地已陆续发布配售型保障房建设计划、城中村改造计划，福州配售型保障房首笔贷款已落地，在PSL投放助力下，各地“三大工程”建设将进一步加速，也给市场带来新的期待。 一、PSL的前世今生 1、PSL历史投放情况及用途 抵押补充贷款（PSL），是2014年央行创设的结构性货币政策工具，属于阶段性工具。2014年4月 25日，为贯彻落实国务院第43次常务会议精神，中国人民银行创设抵押补充贷款（PSL）为开发性金融支持棚改提供长期稳定、成本适当的资金来源。初期主要是央行向国开行提供PSL,2015年10月起，对象扩大至国家开发银行、中国农业发展银行、中国进出口银行（三家政策性银行），主要用于支持三家银行发放棚改贷款、重大水利工程贷款、人民币“走出去”项目贷款等，对属于支持领域的贷款，按贷款本金的100%予以资金支持。根据央行对于结构性货币政策工具的介绍，央行按照“先贷后借”模式向金融机构提供资金，而非直接向企业发放贷款。 由于PSL支持领域多为资金需求量大、项目周期长的棚改、重大工程等方向，为更好满足这些项目的信贷需求，PSL始终保持较同期3-5年、5年期以上贷款基准利率更低的利率水平，经过多次下调，当前已降至2.4%的低位。 表：PSL利率调整 时间PSL利率 2014.9 2015.5 2015.7 2015.11 2022.9 4.50% 3.10% 2.85% 2.75% 2.40% 资料来源：央行，中指研究院综合整理 从历史投放情况来看，2023年之前，央行曾进行过两轮大规模PSL投放。第一轮是2014年-2019 本报告数据来自中指数据CREIS。详情请查询https://www.cih-index.com或致电400-630-1230、010-56319088。 年，PSL主要用于棚改，五年间累计净新增资金超3.5万亿元，随着棚改任务基本完成，在2020年3月 -2022年8月期间PSL无净新增资金；第二轮是2022年9月-11月，三个月PSL累计净投放资金6300 亿元，央行在2022年四季度货币政策执行报告中指出“运用抵押补充贷款支持开发性政策性金融机构为基础设施重点领域设立金融工具和提供信贷支持”，由此可见，第二轮PSL投放或主要用于基建项目；2023年12月央行净新增PSL3500亿元，3500亿元的净投放额为PSL创设以来单月净投放第二高水平，此次较大规模的投放，或是央行支持“三大工程”的重要资金来源。 图：PSL投放规模及余额 元 棚改 基建 元 3500 亿 5000 4000 3000 2000 1000 0 -1000 -2000 PSL投放(左)PSL余额(右) 亿 40000 35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 注：2014年为全年净新增金额资料来源：央行，中指数据CREIS 2、PSL在棚改期间对房地产投资的带动情况 据住建部公布数据，“十三五”期间（2016-2020年），全国棚改计划开工2300多万套，将帮助5000多万居民“出棚进楼”，预计完成投资约7万亿元。其中，2016年-2019年，每年棚改实际开工量分别为606万套、609万套、626万套和316万套，棚改投资额分别为1.48万亿元、1.84万亿元、1.74万亿元和1.2万亿元。 图：棚改及PSL对房地产开发投资额的拉动（单位：万亿元） PSL净投放额 棚改投资额 PSL在棚改投房地产开发投资额中占比资额 棚改投资额/房地开发投资额 PSL资金/房地开发投资额 2016 0.98 1.48 65.9% 10.3 14.4% 9.5% 2017 0.64 1.84 34.5% 11.0 16.8% 5.8% 2018 0.69 1.74 39.8% 12.0 14.5% 5.8% 2019 0.27 1.2 22.3% 13.2 9.1% 2.0% 2020* 0.02 0.74 2.7% 14.1 5.2% 0.1% 合计 2.59 7.0 37.0% 60.6 11.5% 4.3% 注：受央行PSL公布口径影响，表内净投放额为净新增数据，未考虑归还；*2020年住建部未公布棚改投资额，数据为总投资额倒算。 资料来源：央行，住建部，中指研究院综合整理 在上一轮大规模棚改开展早期，PSL为棚改的主要资金来源，2016年PSL净新增占棚改投资额的比重达65.9%，2018年3月，财政部、住建部下发《试点发行地方政府棚户区改造专项债券管理办法》， 本报告数据来自CREIS中指数据、中房指数系统。详情请查询https://www.cih-index.com或致电400-630-1230、010-56319253。 此后专项债逐步代替PSL成为棚改的主要资金来源，同时PSL逐渐迎来偿还期，净投放规模走低，在2020年时PSL占棚改投资额的占比降至约3%。整体来看，在2016-2020年期间，PSL净投放在棚改投资中占比约为37%。而落至房地产投资，2016-2018年PSL资金与房地产开发投资的比值在6%-9%之间，考虑到PSL实际使用中除棚改外，亦用于水利工程投资、“三农”等方向，因此实际PSL资金与房地产开发投资的比值或小于6%。 二、“三大工程”进展 2023年下半年，中央多次提及“三大工程”建设（保障性住房建设、城中村改造、“平急两用”公共基础设施建设），预计2024年“三大工程”将进入加快落地阶段，此轮PSL的投放重启或是“三大工程”加速推进的标志，其中保障性住房建设、城中村改造与房地产投资关联更为密切，故本文主要落脚在这两方面，并将持续关注相关工作进展。 1、多地公布配售型保障房建设计划，福州首笔贷款落地 2023年8月25日，国常会审议通过了《关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发【2023】 14号文），14号文提出了配售型保障房的发展思路，重点解决工薪收入群体住房困难问题，随着14号 文印发，配售型保障房也将在35个城区常住人口超300万的大城市推进建设。至此，由公租房、保租房、配售型保障房构成的住房保障体系得以构建，推动市场+保障、购+租的住房制度加快完善，探索新的发展模式更进一步。 随着顶层设计的不断落地，各地也在积极规划配售型保障房的建设目标，并跟进配套举措。从监测情况来看，目前南宁、福州、深圳、广州等城市提出了2024年年度或者首批配售型保障房的计划建设 量，深圳、广州、福州计划1万余套，同时国家开发银行已向福州一项目授信2.02亿元，并完成首笔 1000万元的贷款发放，后续预计各地的配套资金也将加快落地。 表：各地配售型保障房推进情况 城市 时间 建设规模 建设面积 （万平米） 投资额 （亿元） 基本情况 南宁 2023. 12.5 7200套 (首批)4000套(2024年) 39(首批) 日前，按以需定建的原则，南宁市紧盯“净地出让”和“资金平衡”两个重点，已汇总梳理出配售型保障性住房先导项目7个、住房7200套，总投资约39亿元，其中2024年计划建设住房4000套。 福州 2023.12.19 约1.24万套 (首批) 109(首批) 2023年12月19日，国家开发银行宣布已向福建福州市双龙新居保障性住房项目授信2.02亿元，目前已经实现了首笔1000万元的贷款发放，这意味着全国第一笔配售型保障性住房开发贷款成功落地，我国新一轮保障性住房规划建设正在加速推进。滨海双龙新居项目计划建设保障性住房710套，重点面向住房和收入困难群体公开销售，主要配售的户型为45到75平方米的中小户型。项目是划拨地，以保本微利原则出售。据悉，福州市保障房初步选址8个地块539亩，规划总建筑面积109万平方米，总套数约1.24万套，其中，滨海双龙新居项目已开工，长乐区鹤上项目正在办理土地收储，四城区6个项目正在办理前期相关手续，下一步将根据工作进展逐个推出。 城市 时间 建设规模 建设面积 （万平米） 投资额 （亿元） 基本情况 深圳 2023.12.28 1万余套 (首批) 75.7 (首批) 125(首批) 2023年12月28日，深圳市首批配售型保障性住房建设集中开工。据悉，本次集中开工共有13个配售型保障性住房项目，配售型保障性住房建设面积75.7万平方米，房源合计1万余套。总投资约125亿元，项目周边交通、教育、商业等配套较为完善。 大连 2024. 1.11 2170套 (2024年) 2024年大连市确定的重点民生实事项目中，头号安居工程是解决工薪家庭、来连留连学生和农民工群体住房难，将在交通便利、公共设施较为齐全的区域，按照保本微利原则，规划建设配售型保障性住房2170套。 沈阳 2024. 1.12 2200套 (2024年) 今年将筹集保障性租赁住房5000套，解决新市民、青年人的阶段性住房困难问题。同时，筹集配售型保障性住房2200套，缓解城镇工薪群体、城市引进人才住房困难。 ♘明 2024. 1.12 41 (2024年) 1月12日，♘明市自规局公布了《♘明市2024年配售型保障性住房地块控规修改方案》，涉及呈贡、官渡、盘龙、西山4个区约216亩土地调整为二类居住用地（R2-保障性住房），总建面约41万平米。 广州 2024. 1.14 不少于 1万套 (2024年) 住建局表示，广州市高度重视住房保障工作，住房保障覆盖面从户籍低收入家庭逐步扩大到中等偏下收入家庭，向新市民和人才延伸。截至2023年12月底，广州市共筹建保障性安居工程住房近36万套，累计发放租赁补贴8万多户，全市累计保障近120万人，基本做到应保尽保；“十四五”期间已筹集保障性租赁住房近38万套。据悉，2024年广州市计划筹建配售型保障性住房不少于1万套，共涉及12项目，其中新开工项目8个，通过存量房源转化4个项目；筹集保障性租赁住房不少于10万套，发放住房租赁补贴不少于1.8万户。 浙江 2024. 1.15 1万套(2024年) 推动房地产市场平稳健康发展，推进商品房预售制度等改革，实施住宅品质提升行动，发挥住房公积金制度作用。推进住房保障体系改革，持续强化公租房基本保障，按需增加保障性租赁住房供给，稳步推进配售型保障性住房建设，积极稳步推进城中村改造。2024年全年开工筹集公租房5000套以上，建设筹集保障性租赁住房20万套（间），规划建设配售型保障性住房1万套；实施城中村改造2.7万户。积极防范化解房地产风险。 数据来源：各地政府官网，中指研究院综合整理 2、各地城中村改造加速落位 2023年7月21日，国常会审议通过了《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》； 7月28日，在超大特大城市积极稳步推进城中村改造工作部署电视电话会议召开，会议中明确改造方式为拆除新建、整治提升、拆整结合三类，改造资金和规划指标全市统筹、土地资源区域统筹，坚持净地出让。此后，地方积极响应，多地纷纷针对城中村改造出台相应政策及规划。 目前厦门、合肥、广州、南宁等城市均公布首轮城中村改造计划，普遍计划3-5年完成改造，就现有 公布数据来看，合肥计划3年内完成104个城中村改造项目，涉及2.8万户；南宁计划未来5年实施改 造22个城中村，涉及4.4万户，总投资近2500