美国房地产市场：二手房市场

美国二手房市场占比高，三大交易商领军二手房市场 美国二手房市场成熟，2022年交易量约为503万套，占房屋交易总量的88.65%。在这一市场中，Zillow、Realtor.com和Redfin等三大交易商占据主导地位，其网络浏览量占市场份额的3/4以上，其中Zillow占比高达43%。2023年，美国房地产市场增速放缓，三大交易商的营业收入增长随着行业增长进入平台期，一方面加息影响美国购房者成本，一方面对未来房价的担忧也增加了购房者的观望情绪。 以美国三大都市区为例，市场供需相对均衡 整体上，美国房价稳步上涨，受到就业市场推动的人口增长影响，类似洛杉矶等核心城市市场表现突出。购房挂牌到成交时间呈现季节性周期，受到严格贷款规则和交易流程的影响，购房者付款周期较长。住房交易量存在季节性波动，市场供需相对均衡，但2023年末交易量下降，或受联储加息影响。库存量整体下降，但春季月份新增挂牌量较多。 产权、税收与交易机制，永久产权下较高的持有成本 美国的房地产交易涉及多方面，其中比较重要的是税费和成本，其中包括房产税、资本收益税和转让税。房屋买卖基于永久产权，保护所有者长期控制和使用财产。然而，房产税因州而异，部分州的税率较高，增加了长期持有成本。资本收益税取决于收益金额和资产持有时间，长期持有的资产税率较低，短期交易成本较高。房产转让税也因州而异，部分州不收取，而部分州也采取低税或免税策略。 市场波动下的利率变动，美国购房者的新购房障碍 部分购房者对未来的房地产市场持观望态度，主要因素包括担忧未来经济前景、抵押贷款利率上升和房价上涨。购房者面临的主要障碍包括存款不足、低收入、信用评分问题以及经济不确定性。购房者也在积极采取应对措施，如增加储蓄、考虑搬迁至房价更低的地区，以及等待抵押贷款利率下降。美国购房市场在市场波动和利率上涨的影响下，对购房者提出更高的财务要求。 投资建议 美国成熟的二手房市场对国内二手房市场发展有一定借鉴意义，未来国内二手房交易服务商有望向专业化，高效化发展。未来政策有望在支持需求端购房及企业端融资持续发力，一定程度支撑房地产销售和投资。我们建议重点关注资金实力较强、土储更为优质充裕的国央企，以及在本轮行业出清中率先完成信用修复的优质民企。二手房市场有效恢复，建议关注存量房龙头企业。 风险提示：（1）政策调整滞后性风险；（2）房地产市场下行风险;（3）金融市场波动风险 1.三大交易商领军美国二手房市场 Zillow、Realtor.com和Redfin作为三大主要的二手房交易商，领军整个二手房市场。据2023年5月数据，三大交易商的网络浏览量占整个行业超过3/4，其中Zillow占据43%。 Zillow是美国最大的房地产和租赁市场服务商之一，以其庞大的在线房屋数据库而闻名。该公司提供包括房屋估价、买卖房产和租赁服务等多种服务。Zillow的用户友好平台和广泛的房源信息使其成为众多买家和卖家的首选。 Realtor.com是一个重要的在线房地产列表平台，与美国全国房地产经纪人协会合作。它提供准确更新的房源信息，并提供多种搜索和估值工具帮助用户找到理想的房产。Realtor.com的数据直接来源于全国范围内的多重列表服务（MLS），确保了信息的准确性和可靠性。 Redfin是一家创新的房地产经纪公司，提供全面的在线房产搜索工具以及佣金率较低的经纪服务。Redfin通过结合强大的技术平台和个性化的服务，为用户提供了一个高效且经济的房产买卖解决方案。 图表1：各交易商标志与网站主打服务与卖点 图表2：美国三大二手房交易商浏览量占市场超3/4 1.1美国二手房交易市场占比高 新建住房呈现上升趋势，二手房交易量占比有所下降但仍近90%。新房开工量自2008年后稳步回升，新房交易量也存在一定程度上涨，但美国二手房市场规模较大，交易量通常是新房市场的十倍左右。2022年二手房交易量约为503万套，占房屋交易量88.65%。 图表3：新建住房量在次贷危机后稳步回升 图表4：美国二手房交易量基本为新房约10倍 新房占总库存比例较高。在疫情期间，低抵押贷款利率刺激了购房热潮，促使建筑商增加新房建设。但随着抵押贷款利率近期明显上涨，许多二手房房主选择观望市场趋势，不急于出售。抵押贷款利率的上升导致购房需求减缓，使得开发商积压了部分未售新房，因此新房库存占比不断上升。 图表5：新房库存占总库存比例增加 1.2Zillow和NewsCorporation财务状态稳健 Zillow和News Corporation财报表现较佳，Redfin面临一定财务风险和偿债压力。在2023年第三季度，Zillow、News Corporation（Realtor.com运营商Move的母公司）和Redfin在财务状况上呈现出不同的特点。Zillow的现金及现金等价物为1,846百万美元，占总资产的27.73%，与总负债的2,127百万美元相比，资产负债率为31.96%，显示出公司有较强的流动性和合理的财务杠杆。相较之下，News Corporation的现金及现金等价物为1,529百万美元，仅占总资产的9.28%，但其总负债3037百万美元的资产负债率较低，为18.43%。相比之下Redfin，尽管现金及现金等价物为125.80百万美元，占总资产的11.17%，但其总负债高达1,080.17百万美元，导致资产负债率高达95.94%，或面临一定程度的财务风险和偿债压力。 图表6：三大交易商财报表现呈现差异化 1.3美国2023年二手房市场增长放缓 2023年美国房地产增长放缓，三大交易商营收增长跟随市场放缓。从2019年到2023年，Zillow、NewsCorporation和Redfin的营业收入表现各异。Zillow在2020年的营业收入达到3,340百万美元的峰值，但到了2023年降至1,901百万美元。同期，News Corporation的营业收入在2021年上升至1,393百万美元，但之后也出现下降，2023年减至1,539百万美元。Redfin在2022年达到2,284百万美元的高点，2023年却下滑至985百万美元。这些情况表明，2023年房地产市场可能正处于一个调整期，公司的营业收入受到了宏观经济因素的影响，例如利率的变动、消费者信心的波动、房产供应的变化以及经济政策的调整。 图表7：三大二手房交易商2023年营收增长停滞 2.以美国三大都市区为例，房价跟随城市发展上涨 美国房价平稳上涨，三大都市区中洛杉矶房价表现突出。截至2023年11月的数据揭示了美国房地产市场的一个显著趋势，整体上，房价呈现出稳健的增长。在全国范围内，典型房屋的价值已达到177,496.7美元。此外，在比较了三大都市区的房价后，洛杉矶市场的表现尤其引人注目，房价指数上涨幅度更大，其典型房屋价值2023年11月也高达476,886.7美元。在洛杉矶都市区，强劲的就业市场推动了人口的持续增长，这种高需求进一步导致了该地区房价的更高上涨幅度。这一趋势体现了洛杉矶作为美国主要都市区之一的吸引力，也表明了房地产市场与经济活动之间的密切联系。 图表8：美国三大都市区房价指数基本为同一趋势 图表9：美国房价整体平稳上涨，洛杉矶上涨幅度更大 2.1美国租赁市场：空置率下降，租金平稳上涨 美国租金近年整体上涨，空置率整体下降。截止2023年11月数据，美国租金整体平稳上涨，美国整体典型房屋租金为1,981.6美元每月，纽约和洛杉矶都市区典型房屋租金较高，平均为3,000美元左右。纽约和洛杉矶作为主要的经济和文化中心，吸引了大量寻求就业机会和高生活水平的人群，导致这些地区的住房需求增加。 此外，美国租金空置率近年逐渐下降，由高点11.1%降至2023年7月的6.6%，随着购房成本的增加，尤其是首付款和贷款条件的收紧，越来越多的人选择租房而不是购房，从而降低了空置率。疫情后的新常态也可能促使人们更加重视居住空间的质量和舒适度，或是促成租金上涨，空置率下降的原因之一。 图表10：美国租金近年整体平稳上涨 图表11：美国租金空置率近年整体下降 2.2美国住房市场成交：供需平衡，成交周期稳定 挂牌到待处理时间呈周期性，购房者付款周期较长。美国住房挂牌到待处理时间（成交周期）呈季节波动，6.7月为低点，年末12月为高点。可能是由于假日季节和冬季天气导致房地产市场活动减缓。观察购房者的待处理到成交时间（付款周期），美国购房者付款周期较长，为1-2个月，主要与贷款规则、评估和检查工作与审核工作有关，但整体付款周期稳定。 图表12：美国成交周期有季节波动，整体平稳 图表13：购房者付款周期较稳定 销售/挂牌价比率常年在1左右，市场供需相对均衡。美国的住房交易量年末交易量少，且2023年住房交易量下降，主要受到贷款利率抬升影响。销售/挂牌比率常年维持在1左右，表明市场没有明显的供应过剩或需求过剩。 图表14：住房交易呈周期性，年末交易较少 图表15：销售/挂牌率常年在1左右，市场供需平衡 2.3美国住房市场存量整体下降 三大都市区近年库存整体下降，新增挂牌量呈季节波动。整体库存的减少可能归因于伴随房价上涨的需求增加、经济复苏。另一方面，春季月份新挂牌量的激增是房地产市场的常见季节性趋势，通常是因为卖家更倾向于在天气良好、房产能够以最佳状态展示的时候出售房屋。2023年的新增挂牌量整体减少，主要是由于利率上升环境，居民需要用更高成本的按揭借新还旧，影响二手房交易。 图表16：三大都市区近年库存整体下降 图表17：三大都市区4-5月住房供给增量较多 2.4美国住房市场挂牌成交：降价房源比例较稳定 美国整体降价房源比在20%左右，由于季节因素，第三季度降价房源较多。整体降价房源比例维持在20%左右，与历史比例基本持平。其次，第三季度降价房源变化受季节性因素影响较大。在春季和初夏，买家的活跃度通常较高，房源的需求和价格也相对较高。 图表18：降价房源比例保持在20%左右 美国住房整体降价幅度保持在3%-4.5%，相对稳定。美国住房市场目前显示出温和的价格调整趋势，降价幅度维持在3%-4.5%的区间。自2020年以来，降价幅度轻微上涨，主要原因是疫情背景下消费者信心一定程度受到影响。此外，2022年降价较高，或是由于抵押贷款利率的上升增加了购房的财务负担。 图表19：美国整体降价幅度略微扩大 图表20：美国整体降价幅度保持在3%-4.5% 3.产权、税收与交易机制，永久产权下的较高持有成本 在美国，典型的房地产交易过程涉及以下步骤：房地产经纪人向买家展示房产，买家提出报价并支付定金。卖方可以接受、拒绝或还价。一旦双方同意书面协议，便受其合约约束。买家接着需要在规定时间内获得融资并完成房产检查。如果融资或检查有问题，交易可取消。所有相关文件和款项交给托管代理，待所有条件满足后发放，双方通常共同承担托管费用。买方还必须为财产购买足够的保险，以在财产被毁坏或损坏时保护贷方，并且保险证明也要存入托管。产权保险也是交易中的重要文件，保证卖方有权将产权转移给买方。最后，经纪人通常从托管中的款项中获得报酬，典型的交易是由银行和买方的首付共同向卖方全额付款，首付通常在20%到30%之间。 图表21：美国房地产的基本交易流程成熟且参与实体较多 3.1房屋买卖根本是产权交易 房屋买卖根本是产权交易，美国房产产权内容丰富。在美国，房屋买卖是产权交易，产权通常是永久使用权，以确保所有者对其财产的长期控制和使用。产权的法律基础来自《美国宪法》第四修正案，强调私有财产的保护。产权包括使用权、收益权和处分权，分别允许所有者管理、从中获利和转移房产。房产可通过购买或继承获得，涉及税费、所有权核实和物业管理等方面。 图表22：美国产权主要包含使用权、收益权和处分权三个方面 3.2永久产权下较高的房产持有成本 美国房产税税率相对较高，过半的州税率在1%以上。美国地方税务机关会确定房产的市场价值，然后，根