地产行业周报：住房租赁迎金融支持，深圳城中村改造征求意见

1 证券研究报告 住房租赁迎金融支持，深圳城中村改造征求意见 地产行业周报 行业评级：地产强于大市（维持） 平安证券研究所地产团队、固定收益团队 2024年1月7日 请务必阅读正文后免责条款 核心摘要 周度观点：本周中国人民银行、国家金融监督管理总局发布关于金融支持住房租赁市场发展的意见，围绕住房租赁供给侧结构性改革， 重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展，为租赁住房的投资、开发、建设、运营提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务体系。同时，本周深圳市规划和自然资源局发布关于公开征求《关于积极稳步推进城中村改造实现高质量发展的实施意见》（征求意见稿）意见的通告，广州开出首张房票，后续其他城市相关工作有望跟进推进，城中村改造进程亦有望随之加快。个股投资方面，短期土储质量仍为房企估值核心，建议拥抱土储质量佳、增长确定性强、积极优化发展模式房企，如保利发展、招商蛇口、越秀地产、华发股份、中国海外发展、滨江集团、万科A等；同时关注物管（招商积余、保利物业等）、代建（绿城管理控股）、经纪（贝壳）等细分领域龙头、产业链（海螺水泥、东方雨虹、伟星新材、北新建材等）及城中村改造等主题性机会。 政策环境监测：1）深圳城中村改造征求意见，广州首张房票开出；2）央行、国家金管局：关于金融支持住房租赁市场发展的意见。 市场运行监测：1）成交环比回落，市场压力犹存。本周（2023.12.30-2024.1.5）新房成交2.2万套，环比下降43.6%，二手房成交1.3万套，环比下降27.6%。2024年1月新房日均成交同比下降1.1%，降幅较2023年12月收窄11.8个百分点。2）库存环比降低，去化周期16.7个月。16城取证库存10314万平，环比降0.4%。去化周期16.7个月。3）土地成交回落、溢价率回升，一二线占比提高。上周百城 土地供应建面3428.9万平、成交建面6656.4万平，环比升55.5%、降34%；成交溢价率2.4%，环比升0.6pct。其中一、二、三线成交建 面分别占比4.8%、38.6%、56.6%，环比分别升1.6pct、升10.8pct、降12.3pct。 资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行6亿元，环比减少73亿元，海外债发行14.8亿美元，上周无发行；重点房企发行利率为2.5-8%。2）地产股：本周房地产板块跌2.92%，跑赢沪深300（-2.97%）；当前地产板块PE（TTM）12.56倍，估值处于近五年75.08%分位。本周沪深港股通北向资金净流入前三为城建发展、华发股份、绿地控股，南向资金净流入前三为龙湖集团、华润万象生活、融 创中国。 风险提示：1）楼市修复不及预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超预期风险。 2024年1月5日中央 中国人民银行、国家金融监督 管理总局发布关于金融支持住 房租赁市场发展的意见 因城施策，满足各类房地产企 业合理融资需求 2024年1月2日、4日上海二套住房公积金最低首付比例 40%；金山区购置指定楼盘5年内免费轨交上下班 阶段性取消首套住房房贷利率 下限 2024年1月4日深圳 关于积极稳步推进城中村改造实现高质量发展征求意见 开出首张房票 2024年1月6日广州 2024年1月2日东莞 2024年1月5日央行 南海诸岛 偏松偏紧中性 深圳城中村改造征求意见，广州首张房票开出 事件描述：深圳市规划和自然资源局发布关于公开征求《关于积极稳步推进城中村改造实现高质量发展的实施意见》（征求意见稿）意见的通告，广州开出首张房票。 点评：积极稳步推进城中村改造，助力城市高质量发展。此次深圳城中村改造实施意见（征求意见稿）确立“政府主导、分类实施”工作原则，拆除新建、整治提升、拆整结合实施方式，以“建立系统性、可持续的长效工作机制，系统全面平稳解决城中村历史遗留问题，合 理利用国土空间资源，推动城市可持续高质量发展”为目标，提出城中村改造工作需遵循的基本原则、各实施方式的工作流程，并明确政策衔接规则。其中拆除新建类城中村改造项目意愿征集需经物业权利人三分之二以上同意，并经原农村集体经济组织继受单位同意后方可实施。拆除新建类项目内土地完成净地入库后，以公开方式确定土地受让方，并由其实施开发建设；引入前期服务商的，按照“总成本+微利”原则支付收储补偿金。据中国（深圳）综合开发研究院文章《深圳城中村楼栋字典2022》数据，截至2022年底，深圳全市以自然村为单位的城中村单元共计2042个，城中村总楼栋约31.9万栋，总套（间）约591.3万，总建筑面积约2.2亿平米，占全市建筑总量比重超过40%，居住人口占全市实有人口约60%。辖区建面和栋数前三为龙岗、宝安、龙华三区。随着深圳城中村改造政策完善、相关工作持续推进，城中村居住环境有望切实改善，推动城市高质量发展。 广州开出首张房票，促进征收安置制度创新。长期以来广州城市更新存在原址回迁周期长、安置房不匹配、征地拆迁难等堵点，本次广州荔湾区石围塘项目先行试点“房票安置”，为广州市城市更新、城中村改造要求通过探索房票政策机制破解改造安置难题的政策落实。已 发放房票凭证载明房票类型、持票人信息、票面金额、政策性奖励金额、使用/兑付有效期限等信息，可由本人或直系亲属购买“定点入库”新建商品房源。“房票”作为征收安置的一种创新制度，有助于锁定购房需求本地释放；同时由于房票结算在政府部门与房地产开发商之间进行，且多采取分期支付，采用“房票安置”有望一定程度缓解拆迁各方压力，降低拆迁难度。 央行、国家金管局：关于金融支持住房租赁市场发展的意见 事件描述：中国人民银行、国家金融监督管理总局发布关于金融支持住房租赁市场发展的意见。 点评：完善租购并举住房制度，利好专业化规模化运营商。央行、国家金融监管总局关于金融支持住房租赁市场发展的意见（下称《意见》）于2023年2月24日至3月26日公开征求意见，2024年1月5日正式发布，将自2024年2月5日起施行。《意见》包含基本原则和要求、加强住房租赁信贷产品和服务模式创新、拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道、加强和完善住房租赁金融管理四部分十七条内容；围绕住房 租赁供给侧结构性改革，重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展，为租赁住房的投资、开发、建设、运营提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务体系。《意见》出台是为深入贯彻落实党中央、国务院决策部署，利于支持加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，培育和发展住房租赁市场，促进房地产市场平稳健康发展。 金融支持投资、开发、建设、运营各个环节，全方位拓宽投融资渠道。开发建设环节，支持商业银行向各类主体新建、改建长期租赁住房发放住房租赁开发建设贷款，贷款期限一般为3年，最长不超过5年；批量购买方面，鼓励商业银行向符合条件主体发放住房租赁团体购房贷款，贷款额度不超过物业评估值80%、期限不超过30年。运营环节，支持向自有产权的住房租赁企业发放住房租赁经营性贷款，允许置 换开发贷，贷款期限最长不超过20年、额度不超过物业评估值80%；同时支持向非自有产权的住房租赁企业发放经营性贷款，贷款期限最长不超过5年、额度不超过期限内应收租金总额70%。此外，《意见》还支持商业银行发行用于住房租赁的金融债券，筹集资金专门用于各类贷款投放；支持住房租赁企业发行债券，将物业抵押作为信用增进发行住房租赁担保债券；支持稳步发展房地产投资信托基金，引导各类社会资金有序投资住房租赁领域；未来社会资本有望陆续加入，相关金融产品业务有望持续开展。 成交：环比回落，市场压力犹存 点评：本周（2023.12.30-2024.1.5）新房成交2.2万套，环比下降43.6%，二手房成交1.3万套，环比下降27.6%。2024年1月新房日均 成交同比下降1.1%，降幅较2023年12月收窄11.8个百分点。 重点城市一二手房周成交变化重点50城一手周成交走势对比 50城一手房周成交套数 8万套 6 4 2 0 20城二手房周成交套数（右） 万套3.5 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 8万套 6 4 2 0 2021年2022年2023年 22.7.3022.10.3023.1.3023.4.3023.7.3123.10.31 重点50城新房月日均成交变化 W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49 重点20城二手周成交走势对比 100% 80% 60% 40% 20% 新房月日均成交同比一线同比二线三线 3.5万套 3 2.5 2 1.5 2021年2022年2023年 0% -20% -40% -60% 2023.12023.32023.52023.72023.92023.112024.1 1 0.5 0 W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49 库存：环比降低，去化周期16.7个月 点评：16城取证库存10314万平，环比降0.4%。去化周期16.7个月。 16城商品房取证库存及去化月数 万平 11000 10500 10000 9500 9000 8500 8000 16城库存去化月数（右）月 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 21.8.2121.10.1521.12.1022.2.422.4.122.5.2722.7.2222.9.1622.11.1123.1.623.3.1023.5.523.6.3023.8.2523.10.2023.12.15 土地：成交回落、溢价率回升，一二线占比提高 点评：上周百城土地供应建面3428.9万平、成交建面6656.4万平，环比升55.5%、降34%；成交溢价率2.4%，环比升0.6pct。其中一、 二、三线成交建面分别占比4.8%、38.6%、56.6%，环比分别升1.6pct、升10.8pct、降12.3pct。 百城土地周均供应与成交情况百城中各线城市土地周成交情况 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 百城土地周均供应百城土地周均成交 万平近1年近4周 8000 7000万平 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 一线成交建面二线三线 2022.122023.32023.62023.92023.12W12.1822.8.122.11.123.2.123.5.123.8.123.11.1 百城土地成交平均楼面价与溢价率百城土地成交前五城 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 元/平 平均楼面价平均溢价率(右轴） 近1年近4周7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 800 600 400 200 0 万平 574 百城土地成交前五城（12.25-12.31） 421 322278252 2022.122023.32023.62023.92023.12W12.18 长沙武汉金华绍兴石家庄 流动性环境：资金价格多数下行 资金价格多数下行。1月5日当周，R001下行10.11BP至1.73%，R007下行7.51BP至2.18%。截至1月5日，OMO存量（MA10）余额为18322亿元，较12月29日减少175亿元。OMO存量衡量某一时点留存于银行体系中的流动性，2021年以来OMO 存量规模与资金利率中枢总体呈正相关关系。 R007环比下行7.51BP(%) 28000 24000 20000 16000 12000 8000 4000 0 OMO存量（MA10）环比下行 DR007-7天OMO利率(MA10,BP,右轴)OMO存量(MA10,亿元) 60 20 -20 -60 -100 5.5 5 4.5 4 3.5 3 2.5 2 1.5 1 2021202220232024 1/32/33/34/35/36/37/38/39/310/311/312/3 2023/12/2