另类资产周报：嘉实京东仓储物流REIT租金下调

证券研究报告 【另类资产周报】嘉实京东仓储物流REIT租金下调 证券分析师 刘璐投资咨询资格编号：S1060519060001 研究助理 陈蔚宁一般从业资格编号：S1060122070016 2024年1月7日 2024年第2期总第85期 请务必阅读正文后免责条款 本周核心观点 市场回顾 REITs板块跑输股指、信用债。本周REITs指数周涨跌幅为-3.82%。本周各指数涨跌幅表现：高收益信用债>国债>可转债>沪深300指数>REITs。本周表现最好的3只REITs：华泰江苏交控REIT、沪杭甬高速REIT、华夏越秀高速REIT，涨幅分别为1.31%、0.92%、0.90%。 可转债跟随权益下跌0.80%。权益再度转弱，中证A股下跌2.93%，除价值微涨外，各风格普跌。权益主线，一是低波动的稳定、大宗商品在下跌行情下展现防御性；二是高股息行业受追捧。两条主线均支撑稳定、大宗商品板块。转债表现上，稳定（0.08%）>大宗商品（-0.39%）>传统周期（-0.81%）>消费（-1.53%）>新兴周期（-2.2%）＞TMT（-2.26%）。 策略展望 公募REITs：REITs情绪或仍低迷，暂时规避受租金调整影响较大的板块。本周REITs再度转入调整，提示我们风险偏好或仍未到达转折点，REITs市场仍面临不确定性，回撤容忍度低的资金建议维持观望。择券上，一是建议关注基本面更坚实、财务指标完成度更高的板块及品种，如 产权类中的保障房板块，经营权中的能源板块；二是嘉实京东仓储物流REIT发布主要租户租金下调公告，租金下调风险再度回到投资者视野，仓储物流、产业园板块或受波及，这些板块REITs价格调整或将延续，建议暂时规避。后续关注点，一是发行中的几单REITs的发行及上市进展；二是本月下旬REITs四季报将陆续发布，业绩或将再次成为REITs的博弈焦点。 转债继续维持防御性持仓，关注北向资金动向。权益方面，12月PMI环比下行，基本面暂未明显改善；权益市场情绪仍然不稳，流动性指标再度走弱。估值方面，百元平价溢价率压缩，估值赔率好于上周，但仍未至绝对低位。综合来看，基本面暂未企稳、市场情绪走弱的背景下，建议转债仓位继续维持谨慎。近几周权益的上涨/下跌通常伴随着北向资金的大幅净流入/净流出，可以北向资金为窗口关注机构行为动向。择券上， 仍建议维持稳定、大宗商品等低波动的转债持仓；此外，建筑业PMI走强、深圳城中村改造新规落地，或对建筑产业链转债有所支撑，可适当关注建筑材料、建筑装饰、钢铁行业转债。 公募REITs：REITs板块跑输股指、信用债 REITs板块表现：REITs板块跑输股指、信用债 本周（23.12.29-24.1.5，以下同）本周各指数涨跌幅表现：高收益信用债>国债>可转债>沪深300指数>REITs。本周REITs指数周涨跌幅为-3.82%。而股市周涨跌幅为-2.97%，高收益信用债涨跌幅为0.21%，REITs板块跑输股指、信用债。 本周各板块REITs涨跌幅:交通基础设施>保障性租赁住房>生态环保>能源基础设施>园区基础设施>仓储物流。 REITs指数与债券指数、股票指数、可转债指数比较 指数名称 REITs指数 中债国债总指数 中债高收益企业债全价指数 沪深300指数 中证可转债及可交换债券指数 本周涨幅（%） -3.82 0.17 0.21 -2.97 -0.70 各板块REITs涨跌幅、换手率、2024年累计涨跌幅，与行业指数对比 REITs板块 本周涨幅(%) 上周涨幅(%) 今年累计涨幅（%） 本周换手率（%） 行业指数 本周涨幅(%) 今年累计涨幅（%） 本周换手率（%） 园区基础设施 -6.49 -2.04 -6.49 5.60 园区综合开发(中信) -3.28 -3.28 5.13 仓储物流 -9.06 4.53 -9.06 3.68 物流指数 -1.49 -1.49 4.36 交通基础设施 -1.07 0.31 -1.07 2.64 高速公路指数 4.60 4.60 4.93 生态环保 -3.00 0.19 -4.40 5.81 水务指数 2.28 2.28 2.80 垃圾焚烧(长江) 1.99 1.99 1.58 能源基础设施 -3.48 2.29 -2.57 6.27 万得燃气Ⅲ行业指数 0.01 0.01 4.25 保障性租赁住房 -1.90 3.63 -3.20 5.33 暂无 - - - 资料来源：Wind，平安证券研究所,各板块数据取板块内REITs以规模为权数的加权平均数，REITs指数的周涨幅由已上市REITs周涨幅的加权平均计算得来， REITs板块表现：REITs板块跑输股指、信用债 本周REITs大幅下跌，股市下跌，REITs整体跑输股指、信用债。产权类REITs现金分配率和投资级企业债到期收益率的利差约为209.04bp，约处于99.68%分位数水平。从相对估值来看，REITs的长期价值已经逐渐显现。 本周REITs平均换手率5.13%，环比上周下跌1.59%，反映出市场情绪环比有 所回落，但本周换手率略高于23年4季度的均值4.47%。 5.5 5.0 4.5 4.0 3.5 3.0 产权类REITs现金分派率与投资级企业债收益率 REITs与AA利差(BP，右轴) 产权类REITs现金分派率均值（%） 中债企业债到期收益率(AA):3年（%） 250 200 150 100 50 0 -50 REITs指数与沪深300走势REITs指数相对于股债表现 2.5 2021-062021-102022-022022-062022-102023-022023-062023-10 REITs平均周换手率和累计涨跌幅相关性 -100 12% 11% 10% 9% 8% 7% REITs/沪深300REITs/国债指数（右轴） 2.2 2.1 2.0 1.9 1.8 1.7 1.6 1.5 1.4 460 440 420 400 380 360 340 320 REITs沪深300（右轴） 570040% 35% 520030% 470025% 20% 420015% 370010% 5% 45% 平均换手率 累计涨跌幅，右轴 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 6% 2021/06/212022/06/212023/06/21 1.3 300 2021/06/212022/01/212022/08/212023/03/212023/10/21 3200 0% 2021/06/252022/01/252022/08/252023/03/252023/10/25 -5% REITs周表现:华泰江苏交控、沪杭甬高速、华夏越秀高速表现最好 本周表现最好的3只REITs：华泰江苏交控REIT、沪杭甬高速REIT、华夏越秀高速REIT，涨幅分别为1.31%、0.92%、0.90%。 本周换手量最高的3只REITs：博时招商产业园REIT、东吴苏州产业园REIT、华夏合肥高新产园REIT。 各类REITs周涨跌幅各类REITs周换手率 本周涨跌幅 4%0.14%1.31% 周换手量（百万份）周换手率（右轴） 2%0.68% 5043.64 16% 0% -2% -7.84%-1.71% -1.40% -4.16% 0.92% 0.90% -4.40% -1.38% 4541.96 40 39.00 14% 12% -4% -6% -2.47% -5.11-4%.18% -2.38% -1.44% -3.48%-3.61-4%.40% -2.57% -2.01% -2.40% 35 3025.07 23.29 25.3275.39 27.04 10% -8% -9.88% -4.01% -3.20% -1.99%25 19.59 20.20 21.14 18.12 8% 16.65 -10% -8.06% 2013.44 13.12 14.33 13.896% -12% -14% -16% -13.91% -14.71% 159.59 10 5 博时招商产业园 东吴苏州产业园华安张江光大园华夏合肥高新产园 国泰君安临港创新产业园国泰君安东久新经济建信中关村产业园 华夏杭州和达高科产园中金湖北科投光谷红土创新仓储物流中金普洛斯仓储物流嘉实京东仓储物流 沪杭甬高速平安广州高速华夏越秀高速华夏交建高速国金中铁高速华泰江苏交控中金安徽交控 中金山高富国首创水务中航首钢生物质鹏华深圳能源 中航京能光伏REIT 中信建投国电投REIT 红土深圳安居中金厦门安居华夏北京保障房 华夏基金华润有巢 0 9.94 8.00 5.23 4.94 7.106.817.31 0.94 2.89 8.344% 4.81 2% 0% 博时招商产业园 东吴苏州产业园华安张江光大园华夏合肥高新产园 国泰君安临港创新产业园国泰君安东久新经济建信中关村产业园 华夏杭州和达高科产园中金湖北科投光谷中金普洛斯仓储物流 红土创新盐田港仓储物流嘉实京东仓储物流平安广州高速 沪杭甬高速华夏越秀高速华夏交建高速 国金中国铁建高速华泰江苏交控中金安徽交控 中金山高富国首创水务 中航首钢鹏华深圳能源中航京能光伏中信建投国电投红土深圳安居中金厦门安居华夏北京保障房 华夏基金华润有巢 园区基础设施仓储物流交通基础设施生态 环保 能源基 础设施 保障房 园区基础设施仓储物流交通基础设施生态 环保 能源基础设施 保障房 REITs静态估值：REITs静态估值整体偏低 REITs静态估值整体偏低。1）产权类REITs现金分派率在历史100.00%分位数，当前仓储物流、园区基础设施和保障性租赁住房现金分派率分别为5.27%、5.90%、4.07%。2）经营权类REITsIRR在历史96.70%分位数。当前交通设施、能源和生 态环保板块IRR分别为10.61%、5.66%、7.46%。 REITs止涨回调，嘉实京东REIT武汉项目租金调整，仓储物流板块领跌。市场风险偏好有所回落，权益类资产均有所调整，REITs也结束了23年末连续两周的上行。嘉实京东仓储物流REIT发布公告，旗下武汉项目主要租户月租金由23年的33.37元/平方米调降至28.98元/平方米，调价依据是武汉市东西湖区仓储物流平均月租金由19年的32.24元/平方米下降至23Q3 的22.20元/平方米。根据募集说明书，21年武汉项目占该REIT底层资产营业收入的17.11%，而上述主要租户占武汉项目 营业收入99.77%。受此影响，仓储物流板块REITs下跌9.06%，并带动商业模式较为相近的产业园板块下跌6.49%。 各板块REITs的静态估值水平 园区基础设施 仓储物流 5.90% 5.27% -17.05% -16.25% 16.96 18.99 园区综合开发(中信) 物流指数 1.07 1.46 16.69 10.93 15年AA企业债 10年AA中票 3.86% 3.77% 4.07% -2.17% 24.58 暂无 - - 5年AA企业债 3.50% 高速公路指数 水务指数 1.32 1.26 11.50 15.41 5年AA+企业债 3年AA企业债 3.14% 3.08% 14.38 3年AA+企业债 2.87% 15.98 1.97 万得燃气Ⅲ行业指数 8.67 -5.86% 5.66%(IRR) 能源基础设施 1.43 垃圾焚烧(长江) 9.10 -4.41% 7.46%(IRR) 生态环保 10.80 -29.69% 10.61%(IRR) 交通基础设施 经营权类 保障性租赁住房 产权类 收益率 企业债 当前P/E P/B 行业指数 当前P/FFO NAV折溢价率 IRR/现金分派率 REITs板块 资料来源：Wind，平安证券研究所。 备注：Caprate根据公司公告的初始值和当前涨跌幅估算，IRR为中债IRR，