百强房企月度销售报告：12月成交冷淡，市场仍在探底

百强房企12月销售小幅翘尾，但是环比增幅相较于历史同期增幅较低，单月同比创年内新低。尽管12月有北京、上海的新政刺激，但是市场热度暂未看到明显改善，市场整体依然处于探底过程中，信心的修复仍需持续的政策加码。从12月单月情况看，TOP100房企实现单月操盘口径销售金额4513.5亿元，同比降低34.1%，环比增长15.7%；权益口径销售金额3650.7亿元，同比降低32.6%，环比增长23.2%。从累计情况看，1-12月TOP100房企实现操盘口径销售金额54049.7亿元，同比降低16.5%，较上月累计同比降低2.1pct；权益口径销售金额为42436.4亿元，同比降低17.0%，较上月累计同比降低1.9pct，权益比70.7%。 从各个梯队房企情况来看，TOP10强降幅小幅扩大至12%，但是相对其他阶梯企业具有韧性，TOP11-20强房企跌幅进一步下探至20%，TOP21-30房企依然维持在22%的降幅。从2023年1-12月操盘口径销售金额来看，跌幅最小的是TOP10房企，同比下降11.7%；TOP31-50房企排名第二，同比下降18.7%。跌幅最大的是TOP21-30房企，同比下降22.3%。从2023年1-12月权益口径销售金额来看，跌幅最小的是TOP10房企，同比下降10.8%；TOP11-20房企排名第二，同比下降19.8%。跌幅最大的是TOP31-50房企，同比下降22.8%。 对比2023年1-12月与去年同期，操盘口径销售的门槛均出现下降，跌幅最小的是10强门槛。具体看，10强门槛从1673.1亿元下降至1613.7亿元，同比下降3.6%；20强门槛从803.1亿元下降至599.0亿元，同比下降25.4%；30强门槛从507.2亿元下降至379.4亿元，同比下降25.2%； 50强门槛从296.8亿元下降至234.8亿元，同比下降20.9%；100强门槛从116.1亿元下降至110.4亿元，同比下降4.9%。 12月年底冲刺阶段，TOP40房企中有65%的房企环比正增，全年有39%的房企同比实现正增长。不同性质企业销售明显分化，国央企全年销售表现较民企更为坚挺。从2023年1-12月累计操盘口径销售金额来看，保利发展最高为3863.4亿元，其次为万科地产、绿城中国、中海地产、华润置地，分别实现销售金额3504.7、3010.8、2943.2、2809.4亿元。从累计操盘口径销售金额增速看，TOP40房企有15家实现同比正增长，较上月减少2家。重点房企全年销售额同比表现较好的有：建发房产12.5%、华发股份7.4%、中海地产4.8%、招商蛇口2.5%、华润置地0.8%、绿城中国0.3%、滨江集团-0.1%。 投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为配置房地产相关股票有以下理由：1、机构持仓占比较低。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，出险房企有增无减，拿地和销售表现头部的房企依然是这些。4、我们在上年提出的“只看好一线+2/3二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合反弹时表现更好也得到了印证。5、城中村改造的推进成为2024年主要看点，预计实际上整个城市更新维度都会有提速，同时政策性资金到位的体量是关键。基于以上的配置逻辑，在股票层面我们推荐几个维度：1、若政策到位的相关基本面股票：1）开发：华发股份、滨江集团、招商蛇口、保利发展、建发股份；H股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团等；2）物业：A股关注招商积余。H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、万物云、绿城服务等。2、若政策和资金到位的城中村相关概念股：城建发展、天健集团、城投控股、中华企业、珠江股份等；3、若政策出台一直不及预期，则建议关注“地产+”主题类公司。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面下行引发连锁反应。 一、12月百强操盘销售额单月同比-34%，单月环比+16% 百强房企12月销售小幅翘尾，但是环比增幅相较于历史同期增幅较低，单月同比创年内新低。尽管12月有北京、上海的新政刺激，但是市场热度暂未看到明显改善，市场整体依然处于探底过程中，信心的修复仍需持续的政策加码。从12月单月情况看，TOP100房企实现单月操盘口径销售金额4513.5亿元，同比降低34.1%，环比增长15.7%； 权益口径销售金额3650.7亿元，同比降低32.6%，环比增长23.2%。从累计情况看，1-12月TOP100房企实现操盘口径销售金额54049.7亿元，同比降低16.5%，较上月累计同比降低2.1pct；权益口径销售金额为42436.4亿元，同比降低17.0%，较上月累计同比降低1.9pct，权益比70.7%。 图表1：TOP100房企操盘口径单月销售金额 图表2：TOP100房企权益口径单月销售金额 从各个梯队房企情况来看，TOP10强降幅小幅扩大至12%，但是相对其他阶梯企业具有韧性，TOP11-20强房企跌幅进一步下探至20%，TOP21-30房企依然维持在22%的降幅。从2023年1-12月操盘口径销售金额来看，跌幅最小的是TOP10房企，同比下降11.7%；TOP31-50房企排名第二，同比下降18.7%。跌幅最大的是TOP21-30房企，同比下降22.3%。 从2023年1-12月权益口径销售金额来看，跌幅最小的是TOP10房企，同比下降10.8%； TOP11-20房企排名第二，同比下降19.8%。跌幅最大的是TOP31-50房企，同比下降22.8%。 具体看各梯队数据，2023年1-12月TOP10房企实现操盘口径销售金额26051.9亿元，同比下降11.7%；操盘口径销售面积15078.5万方，同比下降20.2%；权益口径销售金额18887.2亿元，同比下降10.8%，权益比重71.6%。 2023年1-12月TOP11-20房企实现操盘口径销售金额9614.5亿元，同比下降20.1%； 操盘口径销售面积6086.2万方，同比下降17.6%；权益口径销售金额7406.3亿元，同比下降19.8%，权益比重67.4%。 2023年1-12月TOP21-30房企实现操盘口径销售金额4570.7亿元，同比下降22.3%； 操盘口径销售面积2618.6万方，同比下降39.9%；权益口径销售金额3853.9亿元，同比下降21.9%，权益比重65.9%。 2023年1-12月TOP31-50房企实现操盘口径销售金额5969.5亿元，同比下降18.7%； 操盘口径销售面积3335.4万方，同比下降31.8%；权益口径销售金额5283.2亿元，同比下降22.8%，权益比重70.5%。 2023年1-12月TOP51-100房企实现操盘口径销售金额7843.1亿元，同比下降21.5%； 操盘口径销售面积4095.9万方，同比下降25.2%；权益口径销售金额7005.8亿元，同比下降21.5%，权益比重74.9%。 图表3：各梯队房企操盘口径累计销售金额 图表4：各梯队房企操盘口径累计销售面积 图表5：各梯队房企权益口径累计销售金额 图表6：各梯队房企权益比重 对比2023年1-12月与去年同期，操盘口径销售的门槛均出现下降，跌幅最小的是10强门槛。具体看，10强门槛从1673.1亿元下降至1613.7亿元，同比下降3.6%；20强门槛从803.1亿元下降至599.0亿元，同比下降25.4%；30强门槛从507.2亿元下降至379.4亿元，同比下降25.2%；50强门槛从296.8亿元下降至234.8亿元，同比下降20.9%；100强门槛从116.1亿元下降至110.4亿元，同比下降4.9%。 图表7：各梯队操盘口径门槛变化情况（亿元） 二、不同性质企业显著分化，国央企表现更有韧性 12月年底冲刺阶段，TOP40房企中有65%的房企环比正增，全年来看有39%的房企同比实现正增长。不同性质企业销售明显分化，国央企全年销售表现较民企更为坚挺。 从12月单月操盘口径销售金额来看，绿城中国最高为447.0亿元，其次为万科地产、建发房产、保利发展、中海地产，分别实现销售金额303.3、249.9、228.4、216.7亿元。 从单月同比增速看，TOP40房企有7家实现同比正增长。其中建业集团同比表现最佳，单月同比增长947.5%，其次为华侨城220.5%、国贸地产33.2%、中交房地产32.5%、中国恒大28.9%。卓越集团、碧桂园、中南置地表现最差，其中碧桂园单月同比下降84.1%。从单月环比增速看，TOP40房企有25家实现环比正增长。其中中国中铁环比表现最佳，单月环比增长373.9%，其次为电建地产198.7%、中交房地产104.9%、中国恒大77.0%、远洋集团70.1%。 从2023年1-12月累计操盘口径销售金额来看，保利发展最高为3863.4亿元，其次为万科地产、绿城中国、中海地产、华润置地，分别实现销售金额3504.7、3010.8、2943.2、2809.4亿元。从累计操盘口径销售金额增速看，TOP40房企有15家实现同比正增长，较上月减少2家。重点房企全年销售额同比表现较好的有：建发房产12.5%、华发股份7.4%、中海地产4.8%、招商蛇口2.5%、华润置地0.8%、绿城中国0.3%、滨江集团-0.1%。 图表8：TOP40房企操盘口径累计及单月销售金额及同比情况 图表9：TOP40房企权益口径累计及单月销售金额及同比情况 三、投资建议 维持行业“增持”评级。我们认为配置房地产相关股票有以下理由：1、机构持仓占比较低。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，出险房企有增无减，拿地和销售表现头部的房企依然是这些。4、我们在上年提出的“只看好一线+2/3二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合反弹时表现更好也得到了印证。5、城中村改造的推进成为2024年主要看点，预计实际上整个城市更新维度都会有提速，同时政策性资金到位的体量是关键。基于以上的配置逻辑，在股票层面我们推荐几个维度：1、若政策到位的相关基本面股票：1）开发：华发股份、滨江集团、招商蛇口、保利发展、建发股份；H股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团等；2）物业：A股关注招商积余。H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、万物云、绿城服务等。2、若政策和资金到位的城中村相关概念股：城建发展、天健集团、城投控股、中华企业、珠江股份等；3、若政策出台一直不及预期，则建议关注“地产+”主题类公司。 风险提示 （1）政策出台速度和执行力度不及预期：当前市场情绪尚未明显好转，仍需持续的政策呵护市场购买力，若政策出台或者执行不及预期可能影响购房者的购房情绪和信心。 （2）基本面继续下行引发连锁反应：如果房地产销售量价持续下行，将显著影响购房者预期，引发抛售导致供过于求的恶性循环，同时房企的回款情况将进一步恶化。