房地产行业周报：一二手房合计同比增长，百强销售低位收官

4 本周A股地产下跌，港股地产、物业板块上涨。本周（12.23-12.29）申万A股房地产板块涨跌幅为-0.3%，在各板块中位列第26；WIND港股房地产板块涨跌幅为+4.1%，在各板块中位列第12。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+6%，恒生中国企业指数涨跌幅为+5.1%，沪深300指数涨跌幅为+2.8%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+0.9%和+3.1%。 全年土地市场成交继续缩量，房企更聚焦核心城市核心地块。2023年全国300城宅地成交建面48722万㎡，同比 -21.9%；成交楼面价5795元/㎡，同比+7.0%；平均溢价率4.76%，同比提高1.71个百分点。2023年保利发展、中海地产、华润置地、建发房产、绿城中国的权益拿地金额位居行业前五。 本周新房销售同环比上升，受低基数和政策带动，一线城市同环比增幅明显。本周（12.23-12.29）35个城市商品房成交合计569万平米，周环比+30%，周同比+11%。其中：一线城市周环比+31%，周同比+29%；二线城市周环比+30%，周同比+5%；三四线城市周环比+30%，周同比+12%。 本周二手房成交同比上升，环比下降，整体成交规模维持稳定。本周（12.23-12.29）15个城市二手房成交合计179万平米，周环比-6%，周同比+59%。其中：一线城市周环比+6%，周同比+30%；二线城市周环比-8%，周同比+73%；三四线城市周环比-22%，周同比+2%。 2023年一二手房合计成交面积同比正增长。2023年1月1日至12月29日，35城新房成交面积19755万方，同 比-11.1%，在2022年的低基数上二次探底；15城二手房成交面积9252万方，同比+27.6%，结束2020年以来的连降趋势；13城一二手房合计成交面积20262万方，同比+4.7%，表明今年系列政策组合拳效果逐渐释放，住房需求较为稳定，但其中结构发生明显变化。随着我国房地产市场进入增量存量并进发展，二手房成交占比提升，根据住建部，今年1-11月二手房交易占比达37.1%，创历史新高。当前全国已有7个省和直辖市二手住宅交易量超过新建商品住宅，在政策宽松的环境下，后续二手房成交或保持较高的活跃度。 百强房企销售累计同比跌幅继续扩大，全年低位收官。根据克而瑞，2023年1-12月百强房企全口径销售60064 亿元，累计同比-17.7%，较1-11月跌幅扩大2.2pct。12月单月全口径销售4775亿元，同比-37%，各梯队房企同比均明显下滑，环比+11%，环比略有翘尾但幅度小于往年。从各梯队房企表现来看，1-12月TOP10、TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100销售金额累计同比分别为-13%、-18%、-23%和-24%，头部房企韧性相对更强。中等规模的地方国资房企表现两眼，全年销售逆势增长，其中建发、越秀的同比增幅超过10%。总结而言，2023年行业持续深度调整的背景下，供给侧分化加剧，央国企表现好于民企及混合所有制，如中海、华润、招商、建发、越秀、华发等经营稳健、以改善型为主的房企能够把握市场窗口机遇，积极营销去化。 2023年楼市收官，从市场来看增量存量并进，二手房占比持续提升，一二手房合计成交同比正增长；从房企来看， 部分央国企2023年实现销售逆势增长。行业持续分化下，更考验房企的产品、服务、品牌等核心竞争力。推荐重点布局优质一二线城市、改善产品占比高的头部央国企和改善型房企，如华润置地、建发国际集团、招商蛇口、越秀地产等。受益于政策利好不断落地，将带动一二手房市场活跃度持续提升，推荐拥有核心竞争力的房产中介平台贝壳。 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约 内容目录 一二手房合计成交面积同比正增长4 百强房企销售持续承压4 行情回顾5 地产行情回顾5 物业行情回顾6 数据跟踪7 宅地成交7 新房成交8 二手房成交10 重点城市库存与去化周期11 地产行业政策和新闻12 地产公司动态12 物管行业政策和新闻13 非开发公司动态14 行业估值15 风险提示16 图表目录 图表1：2023年35城新房成交面积同比-11%4 图表2：2023年15城新房成交面积同比+28%4 图表3：2023年13城一二手房合计成交面积同比+5%4 图表4：2023年1-12月百强房企销售同比-17.7%5 图表5：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序6 图表6：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序6 图表7：本周地产个股涨跌幅前5名6 图表8：本周地产个股涨跌幅末5名6 图表9：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅6 图表10：本周物业个股涨跌幅前5名7 图表11：本周物业个股涨跌幅末5名7 图表12：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率7 图表13：全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比8 图表14：2023年初至今权益拿地金额前20房企8 图表15：40城新房成交面积及同比增速9 图表16：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比9 图表17：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比9 图表18：35城新房成交明细（万平方米）9 图表19：15城二手房成交面积及同比增速（周）10 图表20：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比11 图表21：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比11 图表22：15城二手房成交明细（万平方米）11 图表23：12城商品房的库存和去化周期11 图表24：12城各城市能级的库存去化周期11 图表25：12个重点城市商品房库存及去化周期12 图表26：地产行业政策新闻汇总12 图表27：地产公司动态12 图表28：物管行业资讯13 图表29：物管公司动态14 图表30：A股地产PE-TTM15 图表31：港股地产PE-TTM15 图表32：港股物业股PE-TTM15 图表33：覆盖公司估值情况16 2023年一二手房合计成交面积同比正增长。2023年1月1日至12月29日，35城新房成交面积19755万方，同 比-11.1%，在2022年的低基数上二次探底；15城二手房成交面积9252万方，同比+27.6%，结束2020年以来的连降趋势；13城一二手房合计成交面积20262万方，同比+4.7%，表明今年系列政策组合拳效果逐渐释放，住房需求较为稳定，但其中结构发生明显变化。随着我国房地产市场进入增量存量并进发展，二手房成交占比提升，根据住建部，今年1-11月二手房交易占比达37.1%，创历史新高。当前全国已有7个省和直辖市二手住宅交易量超过新建商品住宅，在政策宽松的环境下，后续二手房成交或保持较高的活跃度。 图表1：2023年35城新房成交面积同比-11%图表2：2023年15城新房成交面积同比+28% 35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 20192020202120222023 一线（万方，左）二线（万方，左） 三四线（万方，左）合计同比（右） 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% -25% -30% -35% 10000 8000 6000 4000 2000 0 20192020202120222023 一线（万方，左）二线（万方，左） 三四线（万方，左）合计同比（右） 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% 来源：wind，国金证券研究所注：每年数据均截至12/29，下同来源：wind，国金证券研究所 图表3：2023年13城一二手房合计成交面积同比+5% 2500010% 200005% 15000 10000 5000 0% -5% -10% -15% 0 2019 2020 2021 2022 2023 -20% 一二手合计（万方，左）合计同比（右） 来源：wind，国金证券研究所注：同时披露一二手房成交的13城包括北京、深圳、杭州、南京、苏州、成都、厦门、南宁、青岛、佛山、金华、江门、扬州 百强房企销售累计同比跌幅继续扩大，全年低位收官。根据克而瑞，2023年1-12月百强房企全口径销售60064亿元，累计同比-17.7%，较1-11月跌幅扩大2.2pct。12月单月全口径销售4775亿元，同比-37%，各梯队房企同比均明显下滑，环比+11%，环比略有翘尾但幅度小于往年。从各梯队房企表现来看，1-12月TOP10、TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100销售金额累计同比分别为-13%、-18%、-23%和-24%，头部房企韧性相对更强。中等规模的地方国资房企表现两眼，全年销售逆势增长，其中建发、越秀的同比增幅超过10%。总结而言，2023年行业持续深度调整的背景下，供给侧分化加剧，央国企表现好于民企及混合所有制，如中海、华润、招商、建发、越秀、华发等经营稳健、以改善型为主的房企能够把握市场窗口机遇，积极营销去化。 图表4：2023年1-12月百强房企销售同比-17.7% 来源：克而瑞，国金证券研究所 地产行情回顾 本周申万A股房地产板块涨跌幅为-0.3%，在各板块中位列第26；WIND港股房地产板块涨跌幅为+4.1%，在各板块中位列第12。本周地产涨跌幅前5名为国瑞健康、世茂集团、中梁控股、上实城市开发、金地商置，涨跌幅分别为 +23.1%、+16.1%、+15.8%、+15.4%、+14.3%；末5名为中迪投资、*ST泛海、金科股份、亚通股份、大龙地产，涨跌幅分别为-15%、-13.6%、-11.3%、-10.7%、-8.9%。 图表5：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序图表6：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序 6%8% 7% 5%6% 5% 4%4% 3%3% 2% 2%1% 0% 1% 0% Ⅱ Ⅱ Ⅱ ⅡⅡ 汽软制零电商家医媒保多房食能资技材公银半消耐食运车件药售信业庭疗体险元地品源本术料用行导费用品输 Ⅱ Ⅱ 与与、业服和与保金产与货硬事体者消、 -1% 汽服生车务物 务专个健业人设 融主物件业要与 与服费饮半务品料 电有食电机通国农化计家医建银非建轻汽休综钢公纺商采房交传 Ⅱ 气色品子械信防林工算用药筑行银筑工车闲合铁用织业掘地通媒 零科服用备 部技务品与 用设导与与 品备体服烟 设金饮设 备属料备 军牧机电生材 工渔器物料 金装制服 融饰造务 事服贸产运 业装易输 件与服零 …务… 生装草 … 来源：wind，国金证券研究所来源：wind，国金证券研究所 图表7：本周地产个股涨跌幅前5名图表8：本周地产个股涨跌幅末5名 25% 20% 15% 10% 5% 0% 国瑞健康 世中上金 茂梁实地 集控城商 团股市置开 发 0% 大龙地产 亚通股份 金科股份 泛海 中迪投资 *ST -2% -4% -6% -8% -10% -12% -14% -16% 来源：wind，国金证券研究所来源：wind，国金证券研究所 物业行情回顾 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+6%，恒生中国企业指数涨跌幅为+5.1%，沪深300指数涨跌幅为+2.8%； 物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+0.9%和+3.1%。本周物业涨跌幅前5名为苏新服务、宋都 服务、旭辉永升服务、中奥到家、远洋服务，涨跌幅分别为+20%、+19.6%、+15.1%、+14.3%、+13.6%；末5名为德信服务集团、朗诗绿色生活、荣万家、第一服务控股、招商积余，涨跌幅分别为-10.5%、-7.1%、-2.7%、-2.7%、-2.5%。 图表9：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅 2023/12/25 2023/12/26 2023/12/27 2023/12/28 2023/12/29 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% -1% 恒生物业服务及管理沪深300恒生中国企业指数 来