2024年度港股地产行业策略：变局中的地产行业

变局中的地产行业 ——2024年度港股地产行业策略 研究部 姓名：张思达 SFC：BPT227 电话：0755-21519179 Email:zhangsd@gyzq.com.hk 证券研究报告 请务必阅读投资评级定义和免责条款 目录 一、2023年至今行业数据回顾 •要点1：需求供给均处于下降区间 •要点2：房企信用扩张困难，影响到土拍市场 二、2023年至今地产政策回顾三、2024年地产行业展望 •要点1：城中村改造或再度发力 •要点2：地产行业整体仍处于转型期，市场期待更多宽松政策落地 要点1：需求供给均处于下降区间，行业修复仍需时日 进入2023年以来，房地产行业整体新房销售情况呈收缩状态，仅在一季度出现回升迹象。根据国家统计局数据： 销售面积：2023年1-11月全国新房销售面积100,508.71万平米，同比去年下降8%；11月当月新房销售面积7,930.17万平米，同比下降21.26%。全年各月份累计同比与当月同比均处于负增长区间。预期全年新房销售面积不会高于12万平方米。 销售额：2023年1-11月全国新房销售额105,317.79亿元，同比去年下降11.23%；11月当月新房销售额8,156.94亿元，同比下降16.9%。11月份百城住宅价格中同比上涨城市数量为30，下跌城市数量为68，自8月份以来多数城市新房住宅价格呈现下跌走势。 图：累计商品房及住宅累计销售面积 图：累计商品房及住宅累计销售额 图：百城住宅价格上涨及下跌数量 160,000 140,000 120,000 100,000 80,000 60,000 40,000 20,000 0 当年累计商品房销售面积（万平方米）当年累计住宅销售面积（万平方米）商品房累计同比（%）（右轴）住宅房累计同比（%）（右轴） 135,836.89 -0.40 -1.80 -0.90 121,250.08 -3.60 -5.30 -6.50 -7.10 -7.50 -7.80-8.00 100,508.71 92,578.54 84,805.71 73,948.62 66,562.87 59,514.72 -23.30 -24.30 46,440.01 37,635.87 29,945.74 15,132.84 5 0 -5 -10 -15 -20 -25 -30 -35 140,000 120,000 100,000 80,000 60,000 40,000 20,000 0 当年累计商品房销售额（亿元）当年累住宅销售额（亿元）商品房同比（%）（右轴）住宅同比（%）（右轴） 百城住宅同比上涨城市数百城住宅同比下跌城市数 133,307.84 15 118,647.59 10 105,317.795 5.19 3.00 3.00 97,160.85 89,070.28 0 -0.07 78,157.88 -5 -4.51 70,450.21 -7.01 63,091.77 -10 -8.98 -10.37-10.72-11.23 49,786.59 -15 39,750.42 -20 30,545.12 -25 15,448.57 -26.61-26.73 -30 -35 84 8078 7472 7575 747474 81 77788077 69 7070 7068 64 56 59 52 48 43 40 36 28 31 2928 2022 24 2323 2524 2830 2121 22 15 181816 90 80 70 60 50 40 30 20 10 2021-12 2022-01 2022-02 2022-03 2022-04 2022-05 2022-06 2022-07 2022-08 2022-09 2022-10 2022-11 2022-12 2023-01 2023-02 2023-03 2023-04 2023-05 2023-06 2023-07 2023-08 2023-09 2023-10 2023-11 0 资料来源：Wind、国元证券经纪（香港）整理 资料来源：Wind、国元证券经纪（香港）整理 资料来源：Wind、国元证券经纪（香港）整理 要点1：需求供给均处于下降区间，行业修复仍需时日 在二手住宅成交方面，受益于疫情管控放开，在低基数效应的影响下23年二手房成交情况较去年有明显好转： 销售面积：2023年1-11月40大中城市二手商品住宅成交面积17890.02万平米，同比去年上涨55.42%；11月当月成交面积 1725.47万平米，同比上涨45.32%。 销售额：2023年1-11月40大中城市二手商品住宅成交额45733.13亿元，同比去年上涨51.68%；11月当月成交额4235.79亿元，同比上涨29.88%。全国二手房价格指数11月同比下跌9.45%，一二三线城市二手房挂价指数均下跌。 图：全国城市二手房价格指数 全国城市住房(二手房)价格指数环比（右轴）同比（右轴） 图：40大中城市当月二手住宅成交面积（万平米） 图：40大中城市当月二手住宅成交额（亿元） 1,5508 6 1,5004 1,4502 0 1,400-2 -4 2,500 2,000 二手商品房销售面积(万㎡)同比（%）环比（%） 200% 150% 100% 7,000 6,000 5,000 二手商品住宅销售额(亿元)同比（%）环比（%） 1,350 1,300 5 2019-07 2019-09 2019-11 2020-01 1,250 4 3 2020-03 2020-05 2020-07 2020-09 2020-11 2021-01 2021-03 2021-05 2021-07 2021-09 2021-11 2022-01 2022-03 2022-05 2022-07 2022-09 图：各线城市二手房挂价指数同比（%） -6 -8 -10 2022-11 -12 1,500 1,000 500 0 50% 0% -50% -100 4,000 3,000 2,000 1,000 % 0 2 12 110 8 6 04 2 -10 -2 -4 2018年12月 2019年02月 2019年04月 2019年06月 2019年08月 2019年10月 2019年12月 2020年02月 2020年04月 2020年06月 2020年08月 2020年10月 2020年12月 2021年02月 2021年04月 2021年06月 2021年08月 2021年10月 2021年12月 2022年02月 2022年04月 2022年06月 2022年08月 2022年10月 2022年12月 2023年02月 2023年04月 2023年06月 2023年08月 2023年10月 -2-6 -8 全国一线城市二线城市三线城市四线城市 2021年12月 2022年01月 2022年02月 2022年03月 2022年04月 2022年05月 2022年06月 2022年07月 2022年08月 2022年09月 2022年10月 2022年11月 2022年12月 2023年01月 2023年02月 2023年03月 2023年04月 2023年05月 2023年06月 2023年07月 2023年08月 2023年09月 2023年10月 2023年11月 2021-12 2022-01 2022-02 2022-03 2022-04 2022-05 2022-06 2022-07 2022-08 2022-09 2022-10 2022-11 2022-12 2023-01 2023-02 2023-03 2023-04 2023-05 2023-06 2023-07 2023-08 2023-09 2023-10 2023-11 资料来源：中指院、国元证券经纪（香港）整理 资料来源：中指院、国元证券经纪（香港）整理 资料来源：Wind、国元证券经纪（香港）整理 要点1：需求供给均处于下降区间，行业修复仍需时日 供给方面，23年新房开工下降，在“保交楼”等政策影响下，呈现出“弱开工，强竣工”的状况： 开工面积：2023年1-11月累计新房开工面积87,455.66万平米，同比去年下跌21.20%；11月当月新房开工面积8279.06万平米，同比上涨4.66%。考虑到当前整体市场情绪及企业信用状况，新开工的较弱与当前房企融资不畅，难以进行信用扩张造成的新开工主观意愿降低有关。 竣工面积：2023年1-11月累计新房竣工面积65,237.02万平米，同比去年上涨17.90%；11月当月新房竣工面积10086.30万平米，同比上涨10.30%。竣工面积并未与开工面积同步下降主要是受益于“保交楼”政策。 图：当月新房开工及竣工（万平米） 图：当年累计开工、施工、竣工面积同比（%） 图：当年累计开工、竣工面积（万平方米） 35,000 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 0 新房当月开工面积当月房竣工面积 开工同比变化（%）（右轴）竣工同比变化（%）（右轴） 50 40 30 20 10 0 -10 -20 -30 -40 -50 -60 30 20 10 0 -10 -20 -30 -40 -50 房屋新开工面积累计同比房屋施工面积累计同比房屋竣工面积累计同比 140,000 120,000 100,000 80,000 60,000 40,000 20,000 2021-12 2022-01 2022-02 2022-03 2022-04 2022-05 2022-06 2022-07 2022-08 2022-09 2022-10 2022-11 2022-12 2023-01 2023-02 2023-03 2023-04 2023-05 2023-06 2023-07 2023-08 2023-09 2023-10 2023-11 0 新房累计开工面积新房累计竣工面积 开工同比变化（%）（右轴）竣工同比变化（%）（右轴） 30 20 10 0 -10 -20 -30 -40 -50 资料来源：Wind、国元证券经纪（香港）整理 资料来源：Wind、国元证券经纪（香港）整理 资料来源：Wind、国元证券经纪（香港）整理 目录 一、2023年至今行业数据回顾 •要点1：需求供给均处于下降区间 •要点2：房企信用扩张困难，影响到土拍市场 二、2023年至今地产政策回顾三、2024年地产行业展望 •要点1：城中村改造或再度发力 •要点2：地产行业整体仍处于转型期，市场期待更多宽松政策落地 要点2：房企信用扩张困难，影响到土拍市场 由于新房开工持续萎缩，我们有必要对于房企的资金情况进行梳理： 到位资金：2023年1-11月房企当年累计到位资金117,044.07亿元，同比去年下降13.4%。需要注意的是，去年同期地产到位资金本身已处于下降状态，如果对比2021年同期，则下降幅度达到36%。有理由相信房地产资金到位缺失是新房开工量快速下滑的重要原因。 筹资：2023年1-11月房企当年累计通过贷款筹资14,226.94亿元，同比降低9.8%，较21年同期降低34%；至第三季度地产企 业开发贷余额13.17万亿，同比增长4%。另外1-11月房企通过购房者个人按揭贷款筹资金额为19,982.00亿元，同比下降9.1%，同比21年同期下降32%。 整体来看，23年房企资金状况并未得到好转。 图：当年累计房地产贷款筹资金额及企业自筹资 图：当年累计房地产到位资金（亿元） 金数额（亿元） 图：当月个人按揭贷款筹资（万平方米） 250,000 当年累计房地产到位资金（亿元）累计同比（%）（右轴） 80 70,000 当年累计房地产贷款筹资当年累计房地产自筹资金 贷款筹资同比（%）（右轴）自筹资金同比（%）（右轴）