加州经济实惠的多户住房的深度效率和电气化改造的能源服务协议

EnergySerViceAgreements 用于深度效率和电气化改造加州经济实惠的多户住房 报告/2023年7月 作者和致谢 Authors 玛莎·坎贝尔 里克·霍兰德，RMI承包商 作者按字母顺序列出。除非另有说明，否则所有来自RMI的作者。 联系人 玛莎·坎贝尔,mcampbell@rmi.org 版权和引文 RickHollander和MarthaCampbell,深度效率和电气化的能源服务协议 加利福尼亚州可容纳多户住房的改造，RMI，2023年，https://rmi.org/insight/energy-service- 协议-效率-电气化-改型-可-多户住房-在加利福尼亚州/. RMI重视合作，旨在通过分享知识和 见解。因此，我们允许感兴趣的各方通过创意参考、分享和引用我们的工作 CommonsCCBY-SA4.0许可证。https://creativecommons.org/licenses/by-sa/4.0/. 除非另有说明，否则所有图像均来自iStock.com。 Acknowledgments 安迪·布鲁克斯，能源协会 TabithaHarrison，能源协会 G.G.默克尔，能源协会卡伦·卡苏尼克,BlocPower罗丹琳,BlocPower MarkStivers，加州住房伙伴关系戴夫·琼斯，能源系统集团 史蒂文·史密斯，能源系统集团玛丽·福克斯，江森自控 阿纳斯塔西娅·贝克特,Metrus SrinidhiKumar,RMI 彼得·阿姆斯特朗,WakelandHousing 关于RMI RMI是一家独立的非营利组织，成立于1982年，通过市场改变全球能源系统- 驱动的解决方案与1.5°C的未来保持一致，并为所有人确保清洁，繁荣，零碳的未来。我们在世界上最关键的地区工作，并参与企业，政策制定者，社区， 和非政府组织确定和扩大能源系统干预措施，以减少温室气体排放 到2030年至少50%。RMI在科罗拉多州的玄武岩和博尔德、纽约市、奥克兰，加利福尼亚；华盛顿特区；和北京。 亮点 •为了公平地满足加利福尼亚州的温室气体减排目标， 加州可定制的多户住房(AMFH)必须减少能源消耗、碳排放排放和租户水电费，同时提高租户的生活质量和健康。 •为了进行此类改进，AMFH所有者的融资需求可能在资本重组之间最大 事件，当业主通常没有资源支付大量的前期资本成本时，尽管国家的激励。 •租金限制、分割激励和监管也推动了融资壁垒。 •能源服务协议(ESA)可以为AMFH业主提供部分解决方案激励机制。 •从2022年通货膨胀开始，为可调节住房提供了大量的、即将可用的激励措施 减少法案（IRA），可以与国家激励措施叠加，ESA可以提供完整的解决方案对于AMFH改造，极大地放大了IRA在实现加州脱碳方面的影响 现有的AMFH建筑库存。 挑战 加州大约有320万个多户公寓，其中一半以上是1978年之前建造的。 当该州的第24标题建筑规范中的能源效率和电气就绪标准进入e<unk>等时。i 许多这些旧建筑表现不佳，为租户提供低水平的热舒适度，可能有室内空气质量问题，并大大有助于国家的持续温室气体排放。 对于可订购的多户家庭，存在两个主要的国家激励措施来提高效能和电气化水平住房（AMFH）-低收入气候化计划（LIWP）和多户家庭太阳能 住房(SOMAH)计划-但融资资金缺口的选择很少付款是适用的。 总体而言，AMFH建筑物所有者为重大资本改善融资的选择相对较少。除非升级与重大资本重组事件同时发生，例如(1)联合或重新联合 联邦低收入住房税收抵免(LIHTCs)和免税私人活动债券的发行，在与所有权的获得或转让以及同时进行的实质性修复有关，或(2)a 计划的再融资和增加建筑物的第一笔抵押贷款的规模。我们指的是此类以外的时期资本重组事件为“中周期”。在中周期期间，深度效率和 电气化升级很难融资，主要原因如下： •抵押贷款人。贷款人对-并可能禁止-额外贷款持有独家审批权 为效率升级提供资金所需的债务，无论这种债务是以次级形式，次级抵押贷款或有担保设备贷款。 •税收股权投资者。LIHTC建筑物的投资者对任何重要的额外 建筑物承担的债务。 •租金限制。由于租金的限制，AMFH物业通常没有积累 cashreservesotherthantheminimumrequiredforrepairsandordinarycapitalreplacement.They 通常没有有意义的超额年度净收入(运营费用和抵押贷款还本付息)，以支付为深度改造融资的额外还本付息。 •分割激励措施。对于租户支付水电费的AMFH建筑物，业主无法收回随着时间的推移，通过节约能源，实现深度效率升级的前期成本。 •公用事业津贴。许多补贴住房计划都有一种机制来确保租户的 生活费不超过其收入的一定百分比。这种机制包括 “总租金”上限，即租户的租金加上支付水电费的公用事业津贴(UA)之和。管理UA的国家法规为租户提供保护，以及AMFH的手段 建筑业主可以提高租金(受月租金总额加上 UA）以收回降低租户公用事业成本的升级成本。加州税收抵免分配委员会（CTCAC）是国家机构，为补贴住房设定租户UA要求。当前设置租户UA的规则使用公共住房管理局(PHA)的时间表或 i1978年之前建立的清单是基于能源信息管理局的2015住宅能耗and 人口普查局的2017年美国社区和住房调查数据。 加州公用事业津贴计算器（CUAC），并没有给所有AMFH建筑业主的能力在完成深度效率升级后，调整UA以反映所有租户的能源节约。 一些与CUAC的关键问题包括对其使用的限制非LIHTC但是补贴AMFH建筑物，考虑使用时间电价，以及关于最低电价的限制能源节约效率或太阳能光伏(PV)升级。此外，法规要求 使用CUAC的建筑业主参与多户式太阳能住房(MASH)或光伏安装的SOMAH计划，两者都限制了业主支付的奖励主要受益于太阳能节约或禁止调整UA以获得 这样的储蓄，因为所有的储蓄都必须流向租户。PHA时间表也有缺点，因为它们可能没有纳入许多标准的能源效率技术，也缺乏对空气的统一规定 conditioning.Therefore,ownerofencannotmonetizetenantutilitysavings,whichcouldbeusedto 帮助资助升级。 •加州激励计划的限制(在2022年降低通胀的激励措施之前 Act[IRA]).LIWP和SOMAH，两个主要的全州太阳能光伏融资激励计划，能源效率和AMFH的风化为建筑业主提供了关键的资金，但 这些计划并不能满足数以万计的多户家庭的全部升级成本 建筑物必须脱碳，以满足国家的气候目标，同时改善健康和 生活质量的结果是一个公正的能源转型所必需的。此外，如前所述， 尽管在为主要补贴AMFH的光伏安装提供资金方面发挥了重要作用，但SOMAH要求所有从太阳能到流向租户的公用事业成本节省，也仅适用于租户的建筑物 直接支付公用事业费用；因此，太阳能公用事业的节省无法与这些激励措施叠加使业主能够对建筑物进行更全面的资本改善。目前， 没有太阳能节约和激励措施，许多措施的前期成本无法在仅靠节约能源是可行的投资回收期。 能源服务协议 作为一种解决方案 能源服务公司(ESCO)为实施太阳能光伏、能源效率和 电气化措施，与政府、机构、商业和业主合作，到一个很大的较小程度上，多户建筑。ESCO承担所有项目工程、设备采购和安装，并且，在满足持续的服务和维护要求的前提下，提供建筑物业主的性能保证或其他性能风险缓解。主要差异 在ESCO和其他能源效率承包商之间，ESCO提供融资和通过以下方式之一承担项目绩效风险： •为建筑物所有者节省能源的保证或将其每月费用与 实现了节能。 •其他风险缓解措施，包括至少在持续期间对所有措施的机械保证 合同，以及持续维护和维修的付款和履行，如果需要，设备更换。 根据能源服务协议(ESA)，也称为能源即服务合同或效率服务协议，ESCO融资并拥有能源效率措施和设备，利用 itsowncapitalor,moreofen,fundingavailablethroughapartnershipwithathirdparty.TheESCOpayfor 所有项目的开发和建设，通常不需要建筑物所有者的前期费用。作为交换， ESCO在合同期限内向建筑物所有者收取每月费用，其结构为 固定费用与每年的自动扶梯或业主的已实现的能源节约的百分比。合同期限一般为15年，取决于已安装措施的使用寿命。 建筑物所有者从立即节省能源中受益，但他们实际上不会拥有新的设备和措施，除非他们买断合同或在合同结束时购买设备 ESA.Thoughtheownergenerallyincursnoup-frontcost,theESAovertheduringofthecontractismore 比用贷款购买措施贵。业主根据欧空局支付溢价 用于轻松的项目开发和建设，融资和绩效风险的组合缓解。 由于他们的特点是没有钱，而且支付的合同条款很长，ESA可能会为AMFH建筑业主在中期融资改造中面临的挑战提供解决方案。 欧空局可行性分析 为了确定ESA结构用于多族零碳对齐改造的可行性 房地产，RMI进行了技术经济分析，并采访了ESCO，以确定这种解决方案适用于中期周期和无补贴的AMFH项目。 RMI采访了为整个美国提供各种能源表现的四家ESCO 业主的承包方案。四家公司同意评估 AMFH的新产品将为RMI确定一个合适的测试项目，每个测试项目都可以执行桌面分析，这意味着分析将不需要进一步的工程或能源建模。 来自合作伙伴组织能源协会(AEA)的援助，RMI确定了最近经历了深度改造和太阳能的代表性物业(测试项目) PV安装。之所以选择该物业，是因为在改装成本信息之前和之前都是准确的 available,aswellasenergyperformancedatabeforeandaferretrofitcompletion.Datawereassembledandscrubedforaccuracyandconsistency.Inadditiontoprovideallpropertydata,RMIalsoprovided 关于测试项目的其他关键假设。 在审查数据后，只有任务驱动的能源服务公司BlocPower推进了 桌面分析测试项目的深度效率改造和光伏太阳能安装。BlocPower探索使用其绿色建筑租赁，包括延长设备保修的设备租赁产品 以及进行持续维护和维修的选项，包括设备更换如果需要，在租赁期内。 测试项目：夏季公园公寓 SummerParkApartments是一栋租金受限，可负担的多户住宅，建于1976年 inFresno,California.ItisownedandmanagedbyEAHHousing,alargenonprofitableaordablehousing 开发商，业主和物业经理。EAH于2018年收购了该物业，并立即开始了实质性的修复，包括太阳能光伏的深度效率升级和安装。 和太阳能升级是分阶段进行的，项目将于2021年完成。该物业包括17两个- 故事多户建筑，共有248个单位。 夏季公园公寓来源：EAH住房 EAH向RMI提供了所有项目和财产数据，包括运营财务报表房屋和AEA。AEA被保留由业主分析建筑条件，准备全面能源审计-包括能源建模-并提出改造措施，与 Owner’sapplicationforLIWPandSOMAHincentives.Procurementandinstallationofalle具体地说措施和太阳能光伏由单个总承包商处理。EAH住房资助所有效率和 太阳能升级(以及房地产收购和修复成本)，收益来自4%的LIHTC，税收-豁免债券、LIWP/SOMAH激励措施，以及其他sof、深度次级贷款和其他保荐人股权。出于假设测试项目