建筑材料：住建部年度工作会议对地产/建筑业前景的启示

近日全国住房城乡建设工作会议在北京召开，会议系统总结2023年工作，分析形势，明确2024年重点任务。我们梳理了近年住建部年度工作会议主要内容，对地产/建筑业发展前景/产业趋势有几方面启示： 地产启示1：“房住不炒”，“小步”、“精准”、“因城施策”为政策特征 近年住建部年度工作会议对于房地产板块政策思路始终把“房住不炒”理念置于首位，是多方面政策起点。2023/07中央政治局会议首次明确提出要“适应我国房地产供求关系发生重大变化”，呵护/改善房地产供求或为新阶段主要政策思路，房地产市场的稳定或是主要政策目标。房企风险化解延续稳妥处置思路，核心关注如何减少其对整体市场的影响冲击。“小步”、“精准”、“因城施策”或继续为未来房地产领域政策的核心特征。 地产启示2：“造好房”、“三大工程”、“保交楼”是构建地产新模式关键词构建地产新模式为今年中央对地产行业未来发展思路的新表述，理念上坚持“房住不炒”，重点满足刚需/改善型需求；机制上寻求建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制，防止市场大起大落，同时建立房屋全生命周期管理机制；具体落实上，“三大工程”（规划建设保障性住房、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设）及一视同仁满足不同房企融资需求。 我们认为“造好房”、“三大工程”、“保交楼”是三大关键词。 建筑启示1：工业化、数字化、绿色化是建筑业转型方向 工业化、数字化相辅相成，其内涵是“大力发展新型建造方式，抓好智能建造城市试点，稳步发展装配式建筑”。装配式建筑的发展节奏考虑是“稳步发展”，并未提年度具体量化目标，政策着力点更多聚焦顶层设计及结果目标（建造好房子、高品质建筑产品）。双碳成为国家重大发展战略决策的深刻背景下，同时考虑到建筑建造及运行阶段碳排放占比居高不下，应高度重视建筑绿色化的产业趋势。 建筑启示2：供给侧改革，预计行业集中度及龙头经营质量持续提升 建筑业供给侧改革为过去一段时间建筑业持续推进的重点工作，其具体内涵在持续扩充。我们认为主要是两方面：a）大力发展新型建造方式；b）持续优化市场环境（营商环境等）。建筑业需求快速发展已经成为过去时，只有主动求变、适应行业变化的企业才能获得较好发展机会，行业集中度持续提升预计为主旋律。同时建筑业营商环境或持续优化，建筑龙头企业经营质量/资产质量持续提升或亦为产业趋势。 投资建议：建议围绕供给新变化和产业新趋势进行标的布局 我们建议重点围绕供给新变化和产业新趋势两个视角进行投资选择，投资选择上建议围绕三方面：（1）新材料/新应用领域，中硼硅药用玻璃/节能材料/BIPV等需求持续高景气，建议关注山东药玻、江河集团、鲁阳节能、三维化学等。（2）地产/基建链条，建议关注企业竞争力突出、渠道/品类等有积极变化的公司，建议关注消费建材龙头及区域水泥龙头。（3）关注估值有优势/竞争力持续强化/景气度有拐点机会的中国巨石、鸿路钢构等。 风险提示：商品房销售大幅低于预期、地产/建筑企业现金流风险、政策执行力度低于预期、城中村改造力度/进度低于预期 1.住建部年度工作会议对地产/建筑业前景的启示 2023/12/21-22，全国住房城乡建设工作会议在北京召开，会议系统总结2023年工作，分析形势，明确2024年重点任务。会上，住建部党组书记、部长倪虹作工作报告；会议期间，参会代表围绕工作报告进行了分组讨论，并在全体会议上交流了各组讨论情况。本篇专题报告以近年住建部年度工作会议为观察视角，对地产业、建筑业的发展思路/趋势变化进行初步探讨。 房地产业启示1：坚持“房住不炒”定位，明确要适应房地产市场供求关系发生重大变化新形势，政策特征或延续“小步”、“精准”、“因城施策”等核心特征。自16年底中央经济工作会议首次提出“房住不炒”概念后，18-23年住建部年度工作会议对于房地产板块政策思路始终把“房住不炒”理念置于首位，“房住不炒”为商品房市场政策调控及“保交楼”、城市更新、保障房等多方面工作的政策起点，我们预计“房住不炒”或仍为未来一段时间的住房领域的核心政策目标。2023/07中央政治局会议首次明确提出要“适应我国房地产供求关系发生重大变化”，呵护/改善房地产供求或为未来一段时间主要政策思路，房地产市场的稳定/不大起大落或是主要政策目标。23年住建部房地产市场的主要工作可概括为“增信心、防风险、促转型”，具体政策上，住建部会同有关部门出台了“认房不用认贷”、降低首付比例和利率、降低相关个人所得税/中介费等聚焦提振需求的持续重磅政策，且产生一定积极效果。同时对24年重点工作中明确提到继续坚持“因城施策、一城一策、精准施策”。房企风险化解延续稳妥处置的思路，核心关注点或在如何减少其对整体市场的影响冲击。总体而言，房地产领域政策或延续过去一段时间的“小步”、“精准”、“因城施策”等核心特征。 房地产业启示2：“构建房地产发展新模式”指明了未来地产业变革思路，“三大工程”、“保交楼”、“造好房”是关键词。2023/11中央金融工作会议明确提出要着力“构建房地产发展新模式”，在22年以来地产领域风险不断释放的背景下，我们认为该表述阐明了对未来一段时间地产业发展方向。2023/11住建部部长接受中国建设报专访时对构建新模式的几方面考虑进一步进行了阐述，理念上坚持“房住不炒”，满足刚性和改善性住房需求为重点；机制上一方面是建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制，从要素资源科学配置入手，以人定房，以房定地、以房定钱，防止市场大起大落，另一方面是建立房屋从开发建设到维护使用的全生命周期管理机制；具体落实上，要实施好规划建设保障性住房、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设的“三大工程”，同时一视同仁满足不同所有制房企合理融资需求。我们认为可以通过三个关键词提炼新模式内涵： 1）“造好房”。倪部长在前述专访中明确提出，房地产开发商核心竞争要素已经转变为高质量、新科技、好服务，核心落脚点在于“谁能为群众建设好房子”。房地产业供需形势发生转变，供给要调增去应对市场变化，过去是解决有没有或持续增加供给，未来一段时间是满足结构性需求或满足人民群众对好房子的需求。 2）“三大工程”。规划建设保障性住房，是过去一段时间住建部持续重点推进的工作，但思路持续优化。23/09规划建设保障性住房工作部署电视电话会议明确提出，保障性住房要严格实施封闭管理，不得上市交易。按照近“双轨制”定位进行推进，预计保障性住房建设和供给未来一段时间保持较好强度，配租/配售性保障性住房和商品房体系相互补充。城中村改造，是过去一段时间住建部持续中重点推进的“城市更新”、“老旧小区改造”、“建设美丽城市”等工作在地产业新形势下的城市建设的新工作思路，23/08中共中央政治局会议提出“在超大特大城市积极稳步推进城中村改造”、23/10国办印发《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，且相关项目推进节奏边际在加快。城中村改造在区域选择上更聚焦更具备实际操作可行性，同时契合前期城市更新内涵，且预计城中村改造一定程度上解决保障性住房的供给问题，另一方面，城中村改造产业链条长、项目非标程度较高、涉及方面多、标准规范等还在持续完善，尤其是拆迁安置、资金平衡与筹措两个关键问题如何较好解决需要持续关注。“平急两用”公共基础设施建设，是统筹发展与安全、提高城市韧性的重大举措，是提高城市发展质量的另一个重要发展视角。我们认为，“三大工程”在未来一段时间房地产业的重要性或持续提升，也是稳定地产链条整体需求及构建房地产发展新模式的重要抓手。 3）“保交楼”。23年新开工持续承压、地产企业资金压力没有得到房屋竣工表现较好的重要原因之一是保交楼推进效果较为积极（据国家统计局， 23M1 -11房屋新开工、房屋竣工面积累计增速分别为-21.2%、+17.9%）。同时与竣工关系较为密切的建筑玻璃景气度亦维持在较好水平。住建部23年年度工作会议明确提出要“持续抓好保交楼保民生保稳定工作”，据央视新闻，截止23/08初，“保交楼”专项借款项目总体复工率接近100%，累计已完成住房交付超165万套，首批专项借款项目住房交付率超60%。“保交楼”一方面是维护购房人合法权益、稳定市场预期，同时承担防止企业风险向社会风险演变、维护社会稳定的重要职能，其重要性不言而喻。我们预计24年“保交楼”延续推进强度。 建筑业启示1：工业化、数字化、绿色化是建筑业转型方向。工业化、数字化相辅相成，其内涵是“大力发展新型建造方式，抓好智能建造城市试点，稳步发展装配式建筑”。梳理18年以来住建部年度工作会议重点工作阐述，“新型建造方式”是过去一段时间住建部持续重点推进的工作方面，但具体内涵有一定演变，18-20年对下年重点工作阐述侧重于建筑工业化体系的推广，完善体系制度标准规范建设及推进装配式建筑试点工作（区域、项目等），其中钢结构装配式建筑（住宅等）的推广受到政策单独鼓励。20年明确“要加快推动智能建造与新型建筑工业化发展协同发展，建设建筑产业互联网平台”，决策层开始重视建筑数字化的积极意义。21-23年工作会议，不再单独鼓励某种形式的建筑工业化（如钢结构），政策着力点更多聚焦顶层设计及结果目标（建造好房子、高品质建筑产品），其中需要指出23年住建部年度工作会议对于装配式建筑的发展节奏考虑是“稳步发展”，并未提年度具体量化目标（vs 21年明确提出22年新建建筑中装配式建筑面积占比达到25%以上），其变化与22年初住建部发布的《“十四五”建筑业发展规划》精神一脉相承（从重数量向重质量转变，明确十四五要实现智能制造与新型建筑工业化协同发展的政策体系和产业体系基本建立，同时明确装配式建筑的目标为装配式建筑占新建建筑的比例达到30%以上）。20年住建部年度工作会议首次开始出现“绿色建筑”概念，在双碳成为国家重大发展战略决策的深刻背景下，住建部等多部委于20/07联合印发《绿色建筑创建行动方案》，建筑绿色化成为未来一段时间建筑业发展的关键方向之一。考虑到建筑建造及运行阶段碳排放占全国碳排放总量比例非常高，我们认为建筑绿色化是建筑业转型的必然趋势，23年住建部工作会议住建部明确要“稳妥推进城乡建设领域碳达峰工作”。 建筑业启示2：持续推进供给侧改革，预计行业集中度及龙头经营质量持续提升。 建筑业供给侧改革为过去一段时间建筑业持续推进的重点工作，其具体内涵在持续扩充。行业层面，我们认为现阶段建筑业供给侧改革主要是两方面：a）大力发展新型建造方式，前文进行了重点探讨；b）优化市场环境（营商环境等），发展总承包模式、强化工程质量/既有安全房屋监管/工程消防管理等、保障工程款支付等。19年《国资报告》杂志发表文章《用“五化”措施推动建筑行业的供给侧结构性改革》，对国有建筑企业推进供给侧结构性改革进行了深入讨论，我们认为对建筑业供给侧改革有较好借鉴意义。具体而言，企业层面通过五方面举措适应建筑业供给侧改革新形势下，包括经营多元化（链条延伸、模式创新）、布局国际化、生产工厂化、工人产业化、作业智能化。我们认为，随着建筑业主要需求方面地产、基建投资发展进入新阶段，建筑业需求快速发展已经成为过去时，只有主动求变、适应建筑业变革方向的企业才能在愈发激烈的竞争环境中获得较好发展机会，行业集中度或持续提升。 另一方面，建筑业营商环境或持续优化，建筑企业回款难等经营困境有望持续改善，建筑龙头企业经营质量、资产质量持续提升或亦为产业趋势。 图表1：18-23年住建部年度工作会议要点梳理 2.风险提示 商品房销售大幅低于预期、地产/建筑企业现金流风险、政策执行力度低于预期、城中村改造力度/进度低于预期。