地产行业周报：住建部完善保障房制度，北京强化预售资金监管

地产行业周报 住建部完善保障房制度，北京强化预售资金监管 证券研究报告 行业评级：地产强于大市（维持） 平安证券研究所地产团队、固定收益团队 2023年12月24日 请务必阅读正文后免责条款 周度观点：近期北上深优化楼市政策，叠加年末推盘量加大，单周新房成交延续环比改善；本周住建部就新一轮保障性住房建设细则 答记者问，国开行推动相关贷款落地，后续供需两端仍需政策持续发力稳定预期，“三大工程”推进进程有望加快，新发展模式将持续构建。个股投资方面，短期土储质量仍为房企估值核心，建议拥抱土储质量佳、增长确定性强、积极优化发展模式房企，如保利发展、招商蛇口、越秀地产、华发股份、中国海外发展、滨江集团、万科A等；同时关注物管（招商积余、保利物业等）、代建（绿城管理控股）、经纪（贝壳）等细分领域龙头、产业链（东方雨虹、科顺股份、伟星新材、坚朗五金）及城中村改造等主题性机会。 政策环境监测：1）住建部：保障性住房不得上市交易； 市场运行监测：1）新房成交环比回升，有望延续改善。本周（12.16-12.22）新房成交3万套，环比升27.5%，二手房成交1.7万套，环比降0.4%。12月（截至22日）新房日均成交环比升7.6%。随着楼市宽松政策落地，叠加年末推盘量加大，短期成交有望延续改善。2）库存环比微落，去化周期18.3个月。16城取证库存10432万平，环比降0.1%。去化周期18.3个月。3）土地成交、溢价率回升，一三线占比提高。上周百城土地供应建面2789万平、成交建面9204.2万平，环比降15.4%、升52.8%；成交溢价率3.3%，环比升0.1pct。其中 一、二、三线成交建面分别占比4.3%、24%、71.7%，环比分别升1.8pct、降8.7pct、升6.9pct。 资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行56亿元，环比减少13.2亿元，海外债发行1.4亿美元，环比增长0.49亿美元；重点房 企发行利率为2.64-4.28%，可比发行利率较前次有升有降。2）地产股：本周房地产板块跌4.14%，跑输沪深300（-0.13%）；当前地产 板块PE（TTM）12.91倍，估值处于近五年78.7%分位。本周沪深港股通北向资金净流入前三为金科股份、金地集团、华侨城A，南向资金净流入前三为融创中国、碧桂园服务、碧桂园。 风险提示：1）楼市修复不及预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超预期风险。 积极鼓励房票可在全市范围购 买新房，实施房票回购 2023年12月20日住建部 保障性住房不得上市交易，需 实施严格封闭管理 开展房屋“卖旧买新”活动, 每平方米补贴100元 申请异地贷款最高额度40万元， 支持“带押过户” 商品房预售资金监管主体由商 业银行调整为政府 继续实施调整后的房产税房产 原值减除比例 2023年12月22日北京 2023年12月20日上海 2023年12月22日沈阳 2023年12月20日恩施 2023年12月19日无锡 南海诸岛 偏松偏紧中性 住建部：保障性住房不得上市交易 事件描述：12月20日住房城乡建设部相关司局负责人就新一轮保障性住房建设答记者问。 点评：1）负责人表示，新一轮保障性住房规划建设，并非照搬国外某种模式，而是一项具有中国特色的住房保障模式改革，要加快建立一种“保障+市场”的房地产业发展新模式；新一轮保障性住房建设，以家庭为单位，保障对象只能购买一套保障性住房，其重点针对住房有困难且收入不高的工薪收入群体，以及城市需要引进的科技人员、教师、医护人员等这“两类群体”，有条件的地方可以逐步覆盖其 他群体；配售型保障性住房，申购具体条件从最困难的群体做起，逐步拓展范围。2）同时新一轮保障性住房规划建设实施严格封闭管理，禁止违规将新建配售型保障性住房变更为商品住房流入市场，为区分保障性住房和市场化住房的重要举措；采用“新房新政策，老房老办法”的原则，已配售的共有产权住房、人才房等，将继续执行原有政策。3）国家开发银行近日在福州落地全国首笔配售型保障性住房贷款，目前多地已按要求报送明年建设计划与项目，但当前面临困难仍较多，地方政府需“以需定建”，对于个别区域已经出现供给过剩，可充分利用依法收回的已批未建土地、司法处置的住房和土地等建设筹集配售型保障性住房，避免闲置浪费。 成交：新房环比回升，有望延续改善 点评：本周（12.16-12.22）新房成交3万套，环比升27.5%，二手房成交1.7万套，环比降0.4%。12月（截至22日）新房日均成交环比 升7.6%。随着楼市宽松政策落地，叠加年末推盘量加大，短期成交有望延续改善。 重点城市一二手房周成交变化2021-2023年重点50城一手周成交走势对比 50城一手房周成交套数 8万套 6 4 2 0 20城二手房周成交套数（右） 万套3.5 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 8万套 6 4 2 0 2021年2022年2023年 22.7.1622.10.1623.1.1623.4.1623.7.1623.10.16 主流50城新房月日均成交变化 W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49 2021-2023年20城二手周成交走势对比 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 新房月日均成交同比一线同比二线三线 3.5万套 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 2021年2022年2023年 2022.122023.22023.42023.62023.82023.102023.12W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49 库存：环比微落，去化周期18.3个月 点评：16城取证库存10432万平，环比降0.1%。去化周期18.3个月。 16城商品房取证库存及去化月数 万平 11000 10500 10000 9500 9000 8500 8000 16城库存去化月数（右）月 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 21.8.621.10.121.11.2622.1.2122.3.1822.5.1322.7.822.9.222.10.2822.12.2323.2.2423.4.2123.6.1623.8.1123.10.623.11.31 土地：成交、溢价率回升，一三线占比提高 点评：上周百城土地供应建面2789万平、成交建面9204.2万平，环比降15.4%、升52.8%；成交溢价率3.3%，环比升0.1pct。其中一、 二、三线成交建面分别占比4.3%、24%、71.7%，环比分别升1.8pct、降8.7pct、升6.9pct。 百城土地周均供应与成交情况百城中各线城市土地周成交情况 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 百城土地周均供应百城土地周均成交 万平近1年近4周 8000 7000万平 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 一线成交建面二线三线 2022.102023.12023.42023.72023.10W11.2722.7.1822.10.1823.1.1823.4.1823.7.1823.10.18 百城土地成交平均楼面价与溢价率百城土地成交前五城 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 元/平 平均楼面价平均溢价率(右轴） 近1年近4周7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 800 600 400 200 0 万平百城土地成交前五城（12.11-12.17） 647 530 425 315304 重庆贵阳徐州石家庄连云港 2022.102023.12023.42023.72023.10W11.27 流动性环境：资金价格多数下行 资金价格多数下行。12月22日当周，R001上行0.29BP至1.71%，R007下行6.51BP至 2.09%。OMO存量（MA10）余额为13399亿元，较12月15日减少192亿元。OMO存 量衡量某一时点留存于银行体系中的流动性，2021年以来OMO存量规模与资金利率中枢总体呈正相关关系。 R007环比下行6.51BP(%) 2020202120222023 6 5 4 3 资金价格多数下行（%） 210 01-01 03-01 05-01 07-01 09-01 11-01 OMO存量（MA10）环比下行 DR007-7天OMO利率(MA10,BP,右轴)OMO存量(MA10,亿元) 28000 24000 20000 16000 12000 8000 4000 0 60 20 -20 -60 -100 资料来源：Wind，平安证券研究所 境内房地产债发行：发行量环比下降、净融资环比增加 本周（12.15-12.22）境内地产债发行量环比下降、同比下降，净融资额环比增加、同比下降。其中总发行量为56亿元，总偿还量为97.1亿元，净融资额为-41.1亿元。到期压力方面，2023年地产债到期压力整体大于2022年，2023年全年到期和提前兑付的规模总共 3316.3亿，同比2022年约上升8.3%；向后看，2024年3月是债务到期压力最大的月份，月到期规模约420.42亿。 非城投地产债周发行量非城投地产债周净融资额非城投地产债总偿还量 2022 2023 亿元2021 250 200 150 100 50 W1W4W7W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49 W52 0 -50 亿元 2021 2022 2023 200 150 100 50 0 -50 -100 -150 W1W4W7W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49 W52 -200 亿元 总偿还量 到期+提前兑付 800 700 600 500 400 300 200 100 22-01 22-03 22-05 22-07 22-09 22-11 23-01 23-03 23-05 23-07 23-09 23-11 24-01 24-03 24-05 24-07 24-09 24-11 0 房企境内债发行 本周共5家房企发行7只境内地产债。 房企境内债发行规模排序房企境内债发行利率排序 境内房地产债发行规模前五（亿元） 20.0 15.0 8.0 8.0 5.0 25 20 15 10 5 0 北京城建广州城市建设金辉集团信达地产苏州苏高新 4.5 4.0 3.5 3.0 2.5 2.0 1.5 1.0 0.5 0.0 23金辉集团 MTN002 境内地产债发行利率前五（%） 23信地0523京城0423穗建0823穗建07 房企海外债发行 本周房企海外债发行1.4亿美元，环比增长0.49亿美元。11月海外债发行1.8亿美元，环比减少2.5亿美元，发行方包括香港置地、越秀地 产、希慎兴业。 本周地产海外债发行地产海外债月发行量 1.6 1.4 1.2 1.0 0.8 0.6 0.4 0.2 0.0 境内房企海外债发行规模（周） 亿美元 1.40 0.91 0.00 0.00 2023-11-272023-12-042023-12-112023-12-18 200 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 亿美元 2020年2021年2022年2023 M1M2M3M4M5M6M7M8M9M10M11M12 重点房企发行明细 本周重点房企发行利率为2.64-4.28%，可比发行利率较前次有升有降。 境内债发行明细 发行人 证券简称 发行额（亿元） 币种 期限(年) 主体评级 票面利率（%） 利率变化(pct) 前次发行时间 类型 境内 广州城市建设 23穗建08 9 RMB 7 AAA 3.25 -0.15