高收益债策略周报2023年第48期：北京强化商品房预售资金监管 高收益债净价指数延续上涨

策略周报 2023年12月18日-12月24日 总第155期 2023年第48期 高收益债 作者： 中诚信国际研究院 王肖梦xmwang01@ccxi.com.cn 彭月柳婷yltpeng@ccxi.com.cn王晨chwang01@ccxi.com.cn 中诚信国际研究院执行院长袁海霞hxyuan@ccxi.com.cn 【高收益债2023年前三季度回顾及下阶段展望】化债政策落地城投风险缓释，把握短久期高票息投资机会，2023-10-24 【2023年11月高收益债策略月报】高收益债交投热度回落，指数延续上涨趋势，2023-12-13 【高收益债策略周报2023年第47期】房企到位资金降幅边际收窄，高收益债净价指数延续上涨，2023-12-20 如需订阅研究报告，敬请联系中诚信国际品牌与投资人服务部赵耿010-66428731； gzhao@ccxi.com.cn www.ccxi.com.cn 北京强化商品房预售资金监管 高收益债净价指数延续上涨 ——高收益债策略周报2023年第48期 本期要点 策略建议 CCXI高收益债券财富指数周度走势：上周，指数呈波动上涨走势，涨幅 较前期有所收窄，2023年12月22日指数为156.63，较前期上涨0.234%。 高收益地产债：为促进房地产市场平稳健康发展，切实保障购房人合法 权益，12月22日，北京市住房城乡建设委、住房资金管理中心、中国人民银行北京分行、国家金融监管总局北京监督局、高院五部门联合印发《北京市商品房预售资金监督管理办法（2023年修订版公开征求意见稿）》，分为总则、一般规定、预售资金收存与支取、监督管理四个部分，共三十条。1994年，中国内地引入中国香港“卖楼花”模式，在此基础上建立了预售商品房制度。事实上，商品房预售具有“双刃剑”特征，一方面提高了房企资金使用效率以及商品房开发速度和供应规模，加速了我国城镇化进程；另一方面放大了购房人风险，预售资金不进监管账户、违规挪用套取预售资金导致项目建设烂尾的事件频发，严重侵害了购房人合法权益，同时也反映出当前我国房地产资金监管制度缺位或执行力度不足的问题。10月底，中央金融工作会议首提“健全房地产企业主体监管制度和资金监管”，12月21日全国住房和城乡建设工作会议中也提到要“保交楼落实属地责任，加强预售资金监管”。此次北京市预售资金监督管理新规进一步明确了住房城乡建设委、住房资金管理中心、人行、商业银行、房企等多方责任，有助于提振购房人对于新房的购买信心，长远看更是促进房地产市场平稳健康发展的重要保障，后续或有更多城市相应进行调整。对于房地产企业而言，预售资金使用和管理要求更为严格，资金周转效率可能会降低，部分高负债房企的流动性风险或有所抬升，建议投资者谨慎参与。 一级市场：发行规模有所回升，发行利率及利差持平 发行情况：上周已出结果的高收益债券共计9只，发行总额60.45亿元， 较前值增加15.26亿元，加权发行利率为6.41%，加权信用利差为403BP，与前值基本持平。 二级市场：净价指数延续上涨，成交规模小幅增加 运行情况：上周，CCXI高收益债券被动型净价指数延续上涨。1）从主体类别看，仅非国有企业有所下跌；2）从区域及行业看，城投债重点区域净价指数多数上涨，贵州、广西涨幅居前；产业债重点行业净价指数多数上涨，综合、 交通运输涨幅较高，房地产行业表现不佳、延续下跌且跌幅走阔。 成交情况：上周，高收益债成交697.85亿元，较前值增加1.13%，占二级市场狭义信用债成交总额的6.71%，较前值小幅增加0.17个百分点；1）从成交量价看，投资型高收益城投债云南区域成交规模明显增多，投机型高收益债中平安不动产永续债成交价格大幅下跌；2）从估值偏离度看， 绝对值在2%及以上规模占比为12.46%，较前值增加1.02个百分点。 风险关注：信用风险溢出效应政策超预期收紧 债市风险动态 无。 上周，央行在公开市场开展6720亿元7天期逆回购和9100亿元14天期逆回购， 同期有12760亿元7天逆回购和900亿元国库现金定存到期，最终央行净投放资金 2160亿元。央行继续呵护资金面，但临近年末市场跨年资金需求增加，资金价格涨跌互现。利率债、信用债收益率全面下行，信用利差普遍收窄。高收益债1一级发行规模有所回升，二级成交规模小幅增加，城投2债重点区域净价指数多数上涨，贵州、广西 涨幅居前；产业债重点行业净价指数多数上涨，综合、交通运输涨幅较高，房地产行 业表现不佳、延续下跌且跌幅走阔。 CCXI高收益债券财富指数周度走势：波动上涨，涨幅较前期有所收窄。中诚信国 际研究院依托对高收益债券市场的跟踪研究，构建CCXI高收益债券财富指数3，该指数依托量化模型构建高收益债组合并弱化违约风险影响，提升组合风险调整后收益，以2018年1月2日为基期，基期指数点位为100。2023年12月22日指数为156.63，较前期上涨0.234%，同期CCXI高收益债券被动型财富指数4涨幅为0.218%。 本期热点关注方面，为促进房地产市场平稳健康发展，切实保障购房人合法权益， 12月22日，北京市住房城乡建设委、住房资金管理中心、中国人民银行北京分行、国家金融监管总局北京监督局、高院五部门联合印发《北京市商品房预售资金监督管理办法（2023年修订版公开征求意见稿）》，分为总则、一般规定、预售资金收存与支取、监督管理四个部分，共三十条。与现行的预售资金监督管理办法相比，本次征求意见稿在各重要环节做出了优化调整:第一，预售资金监管主体由商业银行调整为政府，监管原则由“政府指导、银行监管、多方监督、专款专用”调整为“政府监管、社会监督、专户收存、专款专用、核定支出、违规追责”，强化了住房和城乡建设部门的监管责任；第二，引入住房资金管理中心作为第三方监管机构承担具体监管业务，强化对商业银行的执行监管，确保对预售资金监管新的要求落实到位；第三，在确定监管额度方面，由施工总承包单位根据工程造价提出重点监管额度及各节点用款额度后，区住房城乡建设主管部门综合项目交付使用条件及开发企业风险情况等因素核定，以更好地保障重点监管额度资金，防范项目资金风险；第四，预售资金全部直接存入监管账户，由市住房资金中心按类目进行标识，购房人可通过资金中心网站 1本报告定义的高收益债券范围包括发行时票面利率或交易日加权平均到期收益率在6%及以上的信用债。 2本报告定义的城投范围是基于中诚信国际基础设施投融资行业口径，并考虑了城投探索市场化转型过程中逐步拓宽业务种类、融合更多公 用事业领域和市场化经营的业务来提高自身能力的情况，将部分公用事业、综合等类城投企业纳入统计样本，形成广义城投口径。 3中诚信国际研究院依托对高收益债市场的跟踪研究，构建CCXI高收益债券财富指数，该指数基期为2018年1月2日，基期点位为100。 4中诚信国际研究院为跟踪高收益债券市场走势，构建CCXI高收益债券被动型财富指数，该指数基期为2018年1月2日，基期点位为 100。 等查询本人入账信息和项目重点监管额度内资金余额，从而对预售资金进行监督；第五，资金支取方面，不管是支取重点监管额度内还是重点监管额度外的资金，都应遵循开发企业申请、市住房资金中心提出初审意见、区住房城乡建设部门审核的审批流程，保证资金封闭运行、专款专用。 160 150 140 130 120 110 100 CCXI高收益债券财富指数 CCXI高收益债券被动型财富指数 156.70 156.60 156.50 156.40 156.30 156.20 数据来源：Wind,中诚信国际 数据来源：Wind,中诚信国际 图2：CCXI高收益债券财富指数周度走势 图1：CCXI高收益债券财富指数 1994年，中国内地引入中国香港“卖楼花”模式，在此基础上建立了预售商品房制度。事实上，商品房预售具有“双刃剑”特征，一方面极大地提高了房企资金使用效率以及商品房开发速度和供应规模，加速了我国城镇化进程；另一方面放大了购房人风险，预售资金不进监管账户、违规挪用套取预售资金导致项目建设烂尾的事件频发，严重侵害了购房人合法权益，同时也反映出当前我国房地产资金监管制度缺位或执行力度不足的问题。10月底，中央金融工作会议首提“健全房地产企业主体监管制度和资金监管”，12月21日全国住房和城乡建设工作会议中也提到要“保交楼落实属地责任，加强预售资金监管”。此次北京市预售资金监督管理新规进一步明确了住房城乡建设委、住房资金管理中心、人行、商业银行、房企等多方责任，有助于提振购房人对于新房的购买信心，长远看更是促进房地产市场平稳健康发展的重要保障，后续或有更多城市相应进行调整。对于房地产企业而言，预售资金使用和管理要求更为严格，资金周转效率可能会降低，部分高负债房企的流动性风险或有所抬升，建议投资者谨慎参与。 2018-02-13 2018-06-07 2018-09-19 2019-01-10 2019-05-06 2019-08-16 2019-12-05 2020-03-26 2020-07-15 2020-11-03 2021-02-20 2021-06-04 2021-09-16 2022-01-04 2022-04-21 2022-08-04 2022-11-21 2023-03-08 2023-06-21 2023-10-09 风险提示：结合高收益债主体近两周到期、回售及付息情况，存在兑付风险的主体及债项：荣盛房地产发展股份有限公司“20荣盛地产MTN002”、武汉当代科技产 业集团股份有限公司“19当代03”，上述债券本金或利息将于近期兑付，提醒投资者关注。 一级市场：发行规模有所回升，发行利率及利差持平 高收益债发行规模有所回升，发行利率及利差基本持平。上周已出结果的高收益债券共计9只，较前值增加1只，发行总额60.45亿元，较前值增加15.26亿元，加权发行利率为6.41%，加权信用利差为403BP，与前值基本持平。分主体性质来看， 高收益城投债合计7只，涉及广西、河南、云南、贵州、四川区域；其中♘明产投、 洛阳龙丰、安顺城投发行规模靠前，发行规模分别为10亿元、10亿元、8亿元，发行利率分别为6.00%、6.20%、6.80%。非城投国企发行高收益债1只，宏河集团发行3年期私募债 “23宏河01”5.05亿元，票面利率为6.50%。非国有企业发行高收益债1只，恒逸发行2年期中期票据“23恒逸MTN002”10亿元，票面利率为6.90%。 图3：高收益债发行分布 图4：一级市场高收益债期限分布及加权利率 非国有企业(亿元)非城投国企(亿元) 城投(亿元)加权利率(%) 城投加权利率(%)非城投国企加权利率(%)非国有企业加权利率(%) 807.00606.5040206.00 05.50 发行规模(亿元)加权利率% 257.0020 6.50 1510 6.00 505.50 270D22Y+1Y33Y+2Y5 数据来源：Wind,中诚信国际 数据来源：Wind,中诚信国际 表1：新发行高收益债券 发行人简 称 债券简称 票面利 率(%) 信用利差 (BP) 发行规模 (亿) 发行期限 (年) 发行/承 销方式 券种 主体评级 分类 昆明产投 23昆明产投 SCP002 6.00 370.67 10.00 0.74 公募/余额包销 超短期融资债券 AA+ 城投 洛阳龙丰 23龙丰01 6.20 380.52 10.00 3.00 私募/代销 私募债 AA 城投 恒逸 23恒逸 MTN002 6.90 457.10 10.00 2.00 公募/代销 一般中期票据 AA+ 非国有企 业 安顺城投 23安顺02 6.80 434.38 8.00 5.00 私募/代销 私募债 AA 城投 柳州建投 23柳建04 6.50 412.74 7.44 5.00 私募/余额 包销 私募债 AA 城投 宏河集团 23宏河01 6.50 40