房地产开发2023W50：北京上海优化购房政策，11月新房二手房价格持续低迷

本周中央召开2023年中央经济工作会议。北京、上海同步调整购房信贷政策以及普宅认定标准。中央经济工作会议重点提及风险防范要求，我们认为房地产领域防范风险主要围绕两方面展开，一是支持房企合理融资需求，二是稳住新房销售市场，以提升房企自身“造血”能力。本周四，北京、上海下调首套、二套住房最低首付比例；同时调整普宅认定标准。回顾9月以来核心城市陆续出台宽松政策，至今政策进度相较2014周期仍有空间。我们重复强调过，底部需要大量的政策去堆砌，而非靠单一两个政策去扭转市场信心，最佳的方法依然是把握窗口期持续加码政策。至此，政策维度上剩余的空间和看点包括：保交楼、限购、房贷利率、交易税费、预售资金监管、城市更新（城中村改造等）。 11月70个大中城市新房二手房成交价格延续低迷表现，二手房价格接近普跌。据国家统计局，11月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数环比-0.4%；同比-0.7%，跌幅较上月进一步扩大。分城市看，一线城市环比-0.3%；二线城市环比-0.3%；三线城市环比-0.4%。从城市数量看，新房价格环比上涨9城（-2，较上月变化，下同），环比下跌59城（+3）。二手房方面，11月一线城市二手房价格环比-1.4%；二线城市环比-0.7%；三线城市环比-0.8%。从城市数量看，70城无二手房价环比上涨的城市，仅杭州二手房价环比持平，环比下跌69城（+2）。 行情回顾：本周中信房地产指数累计变动幅度为0.9%，领先沪深300指数2.65个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第8名。 新房：本周30个城市新房成交面积为216.6万平方米，环比提升8.2%，同比下降24.7%，其中样本一线城市的新房成交面积为54.2万方，环比25.6%，同比-22.7%；样本二线城市为132.1万方，环比4.7%，同比-11.5%；样本三线城市为30.3万方，环比-1.9%，同比-55.6%。从今年累计50周新房成交面积同比看，样本30城共计13220.1万方，同比-9.3%；一线城市为3149.7万方，同比-1.3%；二线城市为7519.2万方，同比-9.8%； 三线城市为2551.2万方，同比-16.4%。 二手房：本周13个样本城市二手房成交面积合计105.6万方，环比下降3.2%，同比增长17.3%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为28.4万方，环比-9.3%；样本二线城市为52.2万方，环比0.9%；样本三线城市为25.0万方，环比-4.1%。 信用债：本周（12.11-12.17）共发行房企信用债13只，环比增加4只；发行规模共计92.06亿元，环比减少-36.34亿元，总偿还量144.64亿元，环比增加88.92亿元，净融资额为-52.58亿元，环比减少125.26亿元。 投资建议：中国房地产走过2021年大周期拐点后，未来主旋律是分化，看好“一线+不超过三分之二的二线+少量三线”这个城市组合包，在政策加码到位之下，总量下方有底，上方量价均有一定弹性，能在未来中周期跑赢全国整体水平。我们看好优质房企在这个阶段持续跑赢同行。我们仍然坚持2022年以来的观点，最终政策力度有望媲美2008、2014年。择股方向包含以下几个方向：（1）基本面股票：A股：华发股份、滨江集团、建发股份、招商蛇口、保利发展等；H股：越秀地产、绿城中国、华润置地、中国海外发展、建发国际、绿景中国地产、贝壳等；（2）一线政策落地概念、城中村改造概念；（3）现金流表现优异、负债少、相对抗周期波动的物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业等。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 1.北京上海放松购房政策，11月房价延续低迷态势 本周中央召开2023年中央经济工作会议。北京、上海同步调整购房信贷政策以及普宅认定标准。中央经济工作会议重点提及风险防范要求，我们认为房地产领域防范风险主要围绕两方面展开，一是支持房企合理融资需求，二是稳住新房销售市场，以提升房企自身“造血”能力。预计后续融资端及需求端政策继续加码。具体点评报告请见我们12月14日发布的《2023中央经济工作会议点评：走向新发展模式》报告。本周四，北京、上海下调首套、二套住房最低首付比例；同时调整普宅认定标准。回顾9月以来核心城市陆续出台宽松政策，至今政策进度相较2014周期仍有空间。我们重复强调过，底部需要大量的政策去堆砌，而非靠单一两个政策去扭转市场信心，最佳的方法依然是把握窗口期持续加码政策。至此，政策维度上剩余的空间和看点包括：保交楼、限购、房贷利率、交易税费、预售资金监管、城市更新（城中村改造等）。 11月70个大中城市新房二手房成交价格延续低迷表现，二手房价格接近普跌。据国家统计局，11月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数环比-0.4%；同比-0.7%，跌幅较上月进一步扩大。分城市看，一线城市环比-0.3%；二线城市环比-0.3%；三线城市环比-0.4%。从城市数量看，新房价格环比上涨9城（-2，较上月变化，下同），环比下跌59城（+3）。二手房方面，11月一线城市二手房价格环比-1.4%；二线城市环比-0.7%；三线城市环比-0.8%。从城市数量看，70城无二手房价环比上涨的城市，仅杭州二手房价环比持平，环比下跌69城（+2）。 图表1：70个大中城市新建商品住宅销售价格指数（一二线城市，%） 图表2：70个大中城市二手住宅销售价格指数（一二线城市，%） 2.行情回顾 本周中信房地产指数累计变动幅度为0.9%，领先沪深300指数2.65个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第8名。本周上涨个股共86支，较上周增长67支，下跌股数为33支。本周市场上房地产股涨幅居前五的为*ST坊展、天业股份、大龙地产、京能置业、*ST紫学，涨幅分别为28.2%、24.3%、17.9%、16.6%、15.6%。跌幅前五为泛海控股、世纪星源、*ST匹凸、高新发展、万通地产，跌幅分别为-22.2%、-19.6%、-17.3%、-7.6%、-7.5%。 本周重点48家A/H房企中共计上涨29支，较上周增长28支，涨幅位居前五的为雅居乐集团、碧桂园、华润置地、中国金茂、正荣地产，涨幅分别为12.7%、9.3%、9.1%、8.3%、7.4%。跌幅前五为中梁控股、时代中国控股、融创中国、中国奥园、金地集团，跌幅分别为-14.1%、-13.6%、-12.3%、-5.7%、-5.3%。 图表3：本周各中信行业指数涨跌幅排名 图表4：本周各交易日指数表现 图表5：近52周地产板块表现 图表6：本周涨幅前五个股（人民币） 图表7：本周跌幅前五个股（人民币） 图表8：本周重点房企涨跌幅排名 图表9：本周重点房企涨幅情况（港币） 图表10：本周重点房企跌幅情况（H股为港币，A股为人民币） 3.重点城市新房二手房成交跟踪 3.1新房成交（商品住宅口径） 本周30个城市新房成交面积为216.6万平方米，环比提升8.2%，同比下降24.7%，其中样本一线城市的新房成交面积为54.2万方，环比25.6%，同比-22.7%；样本二线城市为132.1万方，环比4.7%，同比-11.5%；样本三线城市为30.3万方，环比-1.9%，同比-55.6%。 图表11：近6月样本城市新房成交面积及同比 图表12：近6月样本一线城市新房成交面积及同比 图表13：近6月样本二线城市新房成交面积及同比 图表14：近6月样本三线城市新房成交面积及同比 从今年累计50周新房成交面积同比看，样本30城共计13220.1万方，同比-9.3%；一线城市为3149.7万方，同比-1.3%；二线城市为7519.2万方，同比-9.8%；三线城市为2551.2万方，同比-16.4%。其中一线城市中，北京（-3.9%）、上海（1.4%）、广州（1.9%）、深圳（-13.2%）。二三线城市中温州（7.6%）、成都（5.8%）、杭州（2.4%）等总计4城同比均为正，南平（-91.6%）、衢州（-81.9%）、大连（-53.7%）等总计22城同比为负。 图表15：30城周度成交面积跟踪 3.2二手房成交（商品住宅口径） 本周13个样本城市二手房成交面积合计105.6万方，环比下降3.2%，同比增长17.3%。 其中样本一线城市的本周二手房成交面积为28.4万方，环比-9.3%；样本二线城市为52.2万方，环比0.9%；样本三线城市为25.0万方，环比-4.1%。年初至今累计二手房成交面积为5558.9万方，同比变动为26.2%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为1631.1万方，同比13.6%；样本二线城市为2627.0万方，同比31.2%；样本三线城市为1300.8万方，同比34.8%。 图表16：本周13城二手房成交面积及同环比 图表17：本周2个一线城市二手房成交面积及同环比 图表18：本周5个二线城市二手房成交面积及同环比 图表19：本周6个三线城市二手房成交面积及同环比 图表20：13个样本城市二手房成交面积数据跟踪 4.重点公司境内信用债情况 根据Wind统计数据，本周（12.11-12.17）共发行房企信用债13只，环比增加4只； 发行规模共计92.06亿元，环比减少-36.34亿元，总偿还量144.64亿元，环比增加88.92亿元，净融资额为-52.58亿元，环比减少125.26亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（68.7%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般中期票据（59.2%）为主要构成。债券期限方面，本周以1-3年（51.3%）的债券为主。 图表21：房企债券发行量、偿还量及净融资额 图表22：本周房企债券发行以债券评级划分 图表23：本周房企债券发行以债券类型划分 图表24：本周房企债券发行以期限划分 融资成本方面，本周发行利率有所上行。其中，新城控股中期票据（+48bp）的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券利率上升，中交地产公司债（-18bp）的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券利率下降。 图表25：房企每周融资汇总（12.11-12.17） 5.本周政策回顾 图表26：全国性政策及消息（12.10-12.16） 图表27：地方性政策及消息（12.10-12.16） 6.投资建议 中国房地产走过2021年大周期拐点后，未来主旋律是分化，我们看好“一线+不超过三分之二的二线+少量三线”这个城市组合包，在政策加码到位之下，总量下方有底，上方量价均有一定弹性，能在未来中周期跑赢全国整体水平。我们认为本轮房地产企业供给侧产能出清幅度较大，相对到位，看好优质房企在这个阶段持续跑赢同行。我们仍然坚持2022年以来的观点，认为有必要去做强刺激进行托底，最终政策力度有望媲美2008、2014年。择股方向包含以下几个方向： （1）基本面股票：A股：华发股份、滨江集团、建发股份、招商蛇口、保利发展等；H股：越秀地产、绿城中国、华润置地、中国海外发展、建发国际、绿景中国地产、贝壳等； （2）一线政策落地概念、城中村改造概念； （3）现金流表现优异、负债少、相对抗周期波动的物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业等。 风险提示 政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。