安全货仓中期报告 2023/24

2023/24中期報告(Stock code股份代號 : 237) – 1 –公司業績截至二零二三年九月三十日止六個月（「期內」），安全貨倉有限公司（「本公司」，連同其附屬公司統稱「本集團」）錄得之本公司擁有人應佔虧損約51,740,000港元，較二零二二年同期之虧損134,744,000港元減少約61.6%。總收入由68,243,000港元增加約30.2%至88,864,000港元。期內每股虧損由0.33港元減少至0.13港元。撇除投資物業公平值虧損後，本集團之基本溢利由二零二二年同期虧損15,604,000港元轉為期內溢利38,960,000港元。本集團除稅前淨虧損及除稅後淨虧損錄得44,397,000港元（截至二零二二年九月三十日止六個月：虧損128,340,000港 元 ）及51,740,000港元（截至二零二二年九月三十日止六個月：虧損134,744,000港元），分別減少約65.4%和61.6%。中期股息本公司董事會（「董事會」）宣佈派發期內之中期股息每股2.5港分（截至二零二二年九月三十日止六個月：每股2港分）予二零二三年十二月二十一日名列本公司股東名冊內之股東。中期股息將於二零二四年一月十五日派發。業務回顧貨倉營運分部上半年度，由於全球高息環境、國際雙邊貿易爭端、地緣政治關係持續緊張等問題影響經濟復甦步伐，海外及內地對本港貨物及轉口需求持續疲弱；本地私人消費對比去年疫情高峰時期雖有改善，外出境旅客人次增加也對本地消費有所影響；種種原因引致本港整體營商氣氛仍持保守及觀望態度。本集團物流客戶同樣表現出謹慎的倉儲策略，令上半年度業績較預期及去年同期遜色。總倉儲量在二零二三年九月底跌至約一萬立方米，是自二零二零年疫情以來最低。本集團因應營商環境變化亦改變策略，將位於葵涌倉庫的兩樓層出租，縮減貨倉業務的倉儲面積，使其能保持約平均64.0%倉儲率。本集團之貨倉營運分部上半年度業績較預期及去年同期遜色。總收入下跌至900萬港元，比去年同期之1,029萬港元下跌129萬港元或12.6%。 – 2 –業務回顧（續）物業投資分部至於租務方面，自今年初開始，本港逐步放寬防疫要求，加上香港與內地通關，商業活動有所恢復。但振萬廣場仍受到東九龍區寫字樓供應增加的影響，呎租租金持續受壓，加上觀塘碼頭正在進行改善工程（過程估計到二零二五年中完工），期間對吸引新租客有影響。尚幸集團於上年度期末及本年度伊始，成功出租位於葵涌安全四倉物業兩層樓面，因此上半年度租金收入增至5,598萬港元，比去年同期之4,901萬港元，增加696萬港元或14.2%。財務投資分部由於集團過往採取保守策略，大部份流動資產以定期存款存於可信賴、有良好評級之金融機構。上半年度來自銀行利息收入增加約3.2倍至2,042萬港元，加上股息269萬港元及債券利息收入78萬港元，減去公平值損失608萬港元，分部錄得淨溢利1,609萬港元。財務投資收入表現尚算滿意，此方面收入勉強可以彌補貨倉物流經營環境不利的影響。展望香港經濟，特別是本地消費的恢復速度較為疲弱，以及物流客戶謹慎的倉儲策略，對現時的貨倉業務有重大影響。有鑑於疫情後消費模式和以往有所改變，特區政府及其他機構亦開始著力推廣夜市及其他計劃，用於刺激消費。由於貨倉客戶組合已由工業產品客戶改為本地消費品客戶為主，倘若有關計劃能取得成效，本地消費市場希望在年尾開始有改善，並推動本集團下半年度儲倉率及週轉率上升。集團自二零二一年商務中心The LU+開張起，一直著力加強振萬廣場的配套及服務水平，這些舉措已取得一定成效。然而由於大環境變化，加上觀塘碼頭正在進行翻新工程令大廈附近環境有負面影響，上述努力只能勉強保持收入而未能令業務進一步突破。本集團將繼續在各項改進工作上下功夫，期望振萬廣場的競爭力及吸引力進一步加強。待碼頭工程完成，並隨商廈物業市場及經濟大環境改善時，出租率及平均呎租可望突破。全球利率自二零二二年開始上升，令與物業價值有關連的風險溢價亦隨之上升。加上香港地產市場面對供求因素影響，集團之投資物業在過去幾年均錄得重估虧損，本期亦不例外。儘管預期利率將持續維持高位一段時間，集團在全年業績公佈時（除非利率或物業市場前景有重大改變），投資物業重估價值時相信仍會錄得進一步虧損。 – 3 –投資計劃香港地產市場自加息潮開始，已出現若干調整，部份商住土地出讓價較二零二零年高峰前已有較大幅下調。自本年度開始，本集團有就若干投資機會進行探討，包括聘請專業顧問公司進行發展研究。倘若有重要計劃落實而需要作出應予公佈交易，本集團將按條例作公告。香港目前受到中短期經濟環境衝擊，但隨著中國中央人民政府及香港特區政府在提振經濟舉措陸續實施後，香港在中長期冀能重拾昔日輝煌。本集團將密切留意投資機會，希望為股東在下一個經濟上升周期帶來更高回報。財務回顧簡明綜合損益及其他全面收益表期內，本公司總收入達88,864,000港元，其中貨倉營運分部收入9,000,000港元；物業投資分部收入55,976,000港元及財務投資分部收入23,888,000港元（利息收入21,194,000港元及股息收入2,694,000港元）。貨倉營運分部的收入較去年同期下跌約12.6%，其他兩個分部（物業投資分部及財務投資分部）收入分別上升約14.2%及167.3%。於期內，本集團錄得投資物業公平值虧損90,700,000港元（截至二零二二年九月三十日止六個月：虧損119,140,000港元），並已計入簡明綜合損益及其他全面收益表。員工成本增加約22.0%至10,923,000港元（截至二零二二年九月三十日止六個月：8,950,000港元），主要由於基本工資及花紅增加所致。物業、機器及設備折舊減少約6.1%至12,071,000港元（截至二零二二年九月三十日止六個月：12,858,000港 元 ）。其他費用增加約11.6%至12,876,000港元（截至二零二二年九月三十日止六個月：11,536,000港元），主要由於投資物業之冷氣及管理費補貼增加所致。簡明綜合財務狀況表本公司之資產淨值為3,960,738,000港元，主要是投資物業2,916,700,000港元、物業、機器及設備187,807,000港元（主要為本集團位於葵涌的自用貨倉大廈）、按公平值計入損益（「按公平值計入損益」）之金融資產128,612,000港元及其他流動資產（包括銀行結餘及現金連同銀行及其他存款）。基於獨立專業估值師於二零二三年九月三十日按照公開市場基準進行的評估，公平值下調引致投資物業賬面值減少。 – 4 –財務回顧（續）簡明綜合財務狀況表（續）按公平值計入損益之金融資產與二零二三年三月三十一日比較並無重大變動。銀行結餘及現金、銀行存款及其他存款總額增加約5.3%（二零二三年三月三十一日：827,240,000港元 ）。流動資金及財務資源於二零二三年九月三十日，本集團之銀行結餘及現金為20,236,000港元（二零二三年三月三十一日：99,306,000港元）及流動負債總額為60,340,000港元（二零二三年三月三十一日：48,454,000港元）。流動比率約為16.93倍（二零二三年三月三十一日：20.24倍）及本集團並無銀行貸款。本集團之資產淨值增加約1.5%至3,960,738,000港元（二零二三年三月三十一日：3,901,073,000港元），每股資產淨值增加約1.5%至9.78港元（二零二三年三月三十一日：9.63港 元 ）。僱員於二零二三年九月三十日，本集團僱員人數共39人（二零二三年三月三十一日：39人 ）。 員工之薪酬是根據其資歷、經驗、職責及表現而釐定。期內，員工成本（包括董事酬金）增加約22.0%至10,923,000港元（截至二零二二年九月三十日止六個月：8,950,000港 元 ）。本集團之薪酬政策會根據工作之性質、市場趨勢、公司業績及個人表現作定期檢討。本集團亦為員工提供合適的培訓以及根據員工的表現和本集團之業績發放花紅。本集團並無任何僱員股份計劃。外匯風險本集團的外幣風險主要與其美元證券投資和存款有關。由於港元與美元掛鈎，管理層認為以美元計值的金融工具的外匯風險並不重大。期內，本集團錄得匯兌虧損670,000港 元（ 截至二零二二年九月三十日止六個月：收益169,000港 元 ）。或然負債於二零二三年九月三十日，本集團沒有任何重大或然負債（二零二三年三月三十一日：無 ）。資產抵押於二零二三年九月三十日，本集團並無資產抵押（二零二三年三月三十一日：無）。 – 5 –董事之證券權益於二零二三年九月三十日，本公司各董事（「董事」）及其聯繫人士擁有根據香港法例第571章證券及期貨條例（以下簡稱「證券條例」）第352條而存置之登記冊所載或根據上市發行人董事進行證券交易的標準守則須知會本公司及香港聯合交易所有限公司的股份之權益如下：持有本公司已發行普通股股數（好倉）約佔本公司已發行董事姓名個人權益家族權益公司權益其他權益總權益股份百分比 3呂榮義先生28,231,260–70,320 113,200,000 241,501,58010.25%林明良先生30,000–––30,0000.0074%附註：1. 一間由呂榮義先生控制100%股權之公司持有該70,320股股份，呂先生因而被視為擁有該些股份之權益。2. 呂榮義先生為呂辛先生（已故）遺產其中一名遺囑執行人，因而被視為與陳觀峯女士共同擁有該13,200,000股股份之權益。3. 以截至二零二三年九月三十日已發行股份405,000,000股計算。除上述披露外，於二零二三年九月三十日並無任何董事、主要行政人員或其聯繫人士擁有本公司或其相聯法團（定義見證券條例第XV部）的股份或相關股份的權益或淡倉。主要股東之證券權益於二零二三年九月三十日，根據證券條例第336條規定存置之主要股東名冊所載，除上文「董事之證券權益」所披露有關董事擁有之權益外，以下股東曾知會本公司其擁有本公司已發行股份之權益：主要股東名稱身份持有已發行普通股股數（好倉）約佔本公司已發行直接權益間接權益股份百分比 3建南財務有限公司實益權益147,610,335–36.45%Earngold Limited實益權益31,050,000–7.67%Chelton Trading Limited所控制法團的權益–31,050,00017.67%Gladiator Investments Co.所控制法團的權益–31,050,00017.67%陳觀峯女士實益擁有人╱所控制法團的 權益╱執行人或管理人8,968,500210,813,318254.27% – 6 –主要股東之證券權益（續）附註：1. 該等股份由Earngold Limited持有。Chelton Trading Limited及Gladiator Investments Co.各自擁有Earngold Limited之50%權益。因此，該等被視為擁有Earngold Limited所持有的31,050,000股股份的權益。2. 於此210,813,318股中，(a)陳觀峯女士透通過持有Gladiator Investments Co. (50%控制權）及Chelton Trading Limited(50%控制權）分別擁有50%之Earngold Limited的權益，因此，被視為控制Earngold Limited而所擁有31,050,000股本公司股份；(b)陳女士被視為通過由其擁有38.98%之建南財務有限公司擁有147,610,335股本公司股份；(c)陳女士被視為通過由其擁有38.75%之呂辛有限公司擁有18,952,983股本公司股份；及(d)陳女士為呂辛先生（已故）遺產其中一名遺囑執行人，亦被視為與呂榮義先生共同擁有13,200,000股本公司股份。公司獲悉，Lusin And Company Limited於期內共購買本公司股份954,000股，未觸發任何披露責任。3. 以截至二零二三年九月三十日已發行股份405,000,000股計算。除上述所披露外，於二零二三年