安全货仓中期报告 2023/24
(Stockcode股份代号:237) 中期报告 2023/24 公司业绩 截至二零二三年九月三十日止六个月（“期内”），安全货仓有限公司（“本公司”，连同其附属公司统称“本集团”）录得之本公司拥有人应占亏损约51,740,000港元，较二零二二年同期之亏损134,744,000港元减少约61.6%。总收入由68,243,000港元增加约30.2%至88,864,000港元。期内每股亏损由0.33港元减少至0.13港元。 撇除投资物业公平值亏损后，本集团之基本溢利由二零二二年同期亏损15,604,000港元转为期内溢利38,960,000港元。 本集团除税前净亏损及除税后净亏损录得44,397,000港元（截至二零二二年九月三十日止六个月：亏损128,340,000港元）及51,740,000港元（截至二零二二年九月三十日止六个月：亏损134,744,000港元），分别减少约65.4%和61.6%。 中期股息 本公司董事会（“董事会”）宣布派发期内之中期股息每股2.5港分（截至二零二二年九月三十日止六个月：每股2港分）予二零二三年十二月二十一日名列本公司股东名册内之股东。中期股息将于二零二四年一月十五日派发。 业务回顾 货仓营运分部 上半年度，由于全球高息环境、国际双边贸易争端、地缘政治关系持续紧张等问题影响经济复苏步伐，海外及内地对本港货物及转口需求持续疲弱；本地私人消费对比去年疫情高峰时期虽有改善，外出境旅客人次增加也对本地消费有所影响；种种原因引致本港整体营商气氛仍持保守及观望态度。本集团物流客户同样表现出谨慎的仓储策略，令上半年度业绩较预期及去年同期逊色。总仓储量在二零二三年九月底跌至约一万立方米，是自二零二零年疫情以来最低。本集团因应营商环境变化亦改变策略，将位于葵涌仓库的两楼层出租，缩减货仓业务的仓储面积，使其能保持约平均64.0%仓储率。 本集团之货仓营运分部上半年度业绩较预期及去年同期逊色。总收入下跌至900万港元，比去年同期之1,029万港元下跌129万港元或12.6%。 业务回顾（续） 物业投资分部 至于租务方面，自今年初开始，本港逐步放宽防疫要求，加上香港与内地通关，商业活动有所恢复。但振万广场仍受到东九龙区写字楼供应增加的影响，呎租租金持续受压，加上观塘码头正在进行改善工程（过程估计到二零二五年中完工），期间对吸引新租客有影响。尚幸集团于上年度期末及本年度伊始，成功出租位于葵涌安全四仓物业两层楼面，因此上半年度租金收入增至5,598万港元，比去年同期之4,901万港元，增加696万港元或14.2%。 财务投资分部 由于集团过往采取保守策略，大部份流动资产以定期存款存于可信赖、有良好评级之金融机构。上半年度来自银行利息收入增加约3.2倍至2,042万港元，加上股息269万港元及债券利息收入78万港元，减去公平值损失608万港元，分部录得净溢利1,609万港元。财务投资收入表现尚算满意，此方面收入勉强可以弥补货仓物流经营环境不利的影响。 展望 香港经济，特别是本地消费的恢复速度较为疲弱，以及物流客户谨慎的仓储策略，对现时的货仓业务有重大影响。有鉴于疫情后消费模式和以往有所改变，特区政府及其他机构亦开始着力推广夜市及其他计划，用于刺激消费。由于货仓客户组合已由工业产品客户改为本地消费品客户为主，倘若有关计划能取得成效，本地消费市场希望在年尾开始有改善，并推动本集团下半年度储仓率及周转率上升。 集团自二零二一年商务中心TheLU+开张起，一直着力加强振万广场的配套及服务水平，这些举措已取得一定成效。然而由于大环境变化，加上观塘码头正在进行翻新工程令大厦附近环境有负面影响，上述努力只能勉强保持收入而未能令业务进一步突破。本集团将继续在各项改进工作上下功夫，期望振万广场的竞争力及吸引力进一步加强。待码头工程完成，并随商厦物业市场及经济大环境改善时，出租率及平均呎租可望突破。 全球利率自二零二二年开始上升，令与物业价值有关连的风险溢价亦随之上升。加上香港地产市场面对供求因素影响，集团之投资物业在过去几年均录得重估亏损，本期亦不例外。尽管预期利率将持续维持高位一段时间，集团在全年业绩公布时（除非利率或物业市场前景有重大改变），投资物业重估价值时相信仍会录得进一步亏损。 投资计划 香港地产市场自加息潮开始，已出现若干调整，部份商住土地出让价较二零二零年高峰前已有较大幅下调。自本年度开始，本集团有就若干投资机会进行探讨，包括聘请专业顾问公司进行发展研究。倘若有重要计划落实而需要作出应予公布交易，本集团将按条例作公告。 香港目前受到中短期经济环境冲击，但随着中国中央人民政府及香港特区政府在提振经济举措陆续实施后，香港在中长期冀能重拾昔日辉煌。本集团将密切留意投资机会，希望为股东在下一个经济上升周期带来更高回报。 财务回顾 简明综合损益及其他全面收益表 期内，本公司总收入达88,864,000港元，其中货仓营运分部收入9,000,000港元；物业投资分部收入55,976,000港元及财务投资分部收入23,888,000港元（利息收入21,194,000港元及股息收入2,694,000港元）。货仓营运分部的收入较去年同期下跌约12.6%，其他两个分部（物业投资分部及财务投资分部）收入分别上升约14.2%及167.3%。 于期内，本集团录得投资物业公平值亏损90,700,000港元（截至二零二二年九月三十日止六个月：亏损119,140,000港元），并已计入简明综合损益及其他全面收益表。 员工成本增加约22.0%至10,923,000港元（截至二零二二年九月三十日止六个月：8,950,000港元），主要由于基本工资及花红增加所致。 物业、机器及设备折旧减少约6.1%至12,071,000港元（截至二零二二年九月三十日止六个月：12,858,000港元）。 其他费用增加约11.6%至12,876,000港元（截至二零二二年九月三十日止六个月：11,536,000港元），主要由于投资物业之冷气及管理费补贴增加所致。 简明综合财务状况表 本公司之资产净值为3,960,738,000港元，主要是投资物业2,916,700,000港元、物业、机器及设备187,807,000港元（主要为本集团位于葵涌的自用货仓大厦）、按公平值计入损益（“按公平值计入损益”）之金融资产128,612,000港元及其他流动资产（包括银行结余及现金连同银行及其他存款）。 基于独立专业估值师于二零二三年九月三十日按照公开市场基准进行的评估，公平值下调引致投资物业账面值减少。 财务回顾（续） 简明综合财务状况表（续） 按公平值计入损益之金融资产与二零二三年三月三十一日比较并无重大变动。银行结余及现金、银行存款及其他存款总额增加约5.3%（二零二三年三月三十一日：827,240,000港元）。 流动资金及财务资源 于二零二三年九月三十日，本集团之银行结余及现金为20,236,000港元（二零二三年三月三十一日：99,306,000港元）及流动负债总额为60,340,000港元（二零二三年三月三十一日：48,454,000港元）。流动比率约为16.93倍（二零二三年三月三十一日：20.24倍）及本集团并无银行贷款。 本集团之资产净值增加约1.5%至3,960,738,000港元（二零二三年三月三十一日：3,901,073,000港元），每股资产净值增加约1.5%至9.78港元（二零二三年三月三十一日：9.63港元）。 雇员 于二零二三年九月三十日，本集团雇员人数共39人（二零二三年三月三十一日：39人）。员工之薪酬是根据其资历、经验、职责及表现而厘定。期内，员工成本（包括董事酬金）增加约22.0%至10,923,000港元（截至二零二二年九月三十日止六个月：8,950,000港元）。 本集团之薪酬政策会根据工作之性质、市场趋势、公司业绩及个人表现作定期检讨。本集团亦为员工提供合适的培训以及根据员工的表现和本集团之业绩发放花红。本集团并无任何雇员股份计划。 外汇风险 本集团的外币风险主要与其美元证券投资和存款有关。由于港元与美元挂钩，管理层认为以美元计值的金融工具的外汇风险并不重大。期内，本集团录得汇兑亏损670,000港元（截至二零二二年九月三十日止六个月：收益169,000港元）。 或然负债 于二零二三年九月三十日，本集团没有任何重大或然负债（二零二三年三月三十一日：无）。 资产抵押 于二零二三年九月三十日，本集团并无资产抵押（二零二三年三月三十一日：无）。 董事之证券权益 于二零二三年九月三十日，本公司各董事（“董事”）及其联系人士拥有根据香港法例第571章证券及期货条例（以下简称“证券条例”）第352条而存置之登记册所载或根据上市发行人董事进行证券交易的标准守则须知会本公司及香港联合交易所有限公司的股份之权益如下： 约占本公司 持有本公司已发行普通股股数（好仓）已发行 董事姓名个人权益家族权益公司权益其他权益总权益股份百分比3 吕荣义先生 28,231,260 –70,3201 13,200,0002 41,501,580 10.25% 林明良先生 附注： 30,000 –– – 30,000 0.0074% 1.一间由吕荣义先生控制100%股权之公司持有该70,320股股份，吕先生因而被视为拥有该些股份之权益。 2.吕荣义先生为吕辛先生（已故）遗产其中一名遗嘱执行人，因而被视为与陈观峯女士共同拥有该13,200,000股股份之权益。 3.以截至二零二三年九月三十日已发行股份405,000,000股计算。 除上述披露外，于二零二三年九月三十日并无任何董事、主要行政人员或其联系人士拥有本公司或其相联法团（定义见证券条例第XV部）的股份或相关股份的权益或淡仓。 主要股东之证券权益 于二零二三年九月三十日，根据证券条例第336条规定存置之主要股东名册所载，除上文 “董事之证券权益”所披露有关董事拥有之权益外，以下股东曾知会本公司其拥有本公司已发行股份之权益： 持有已发行普通股股数（好仓） 约占本公司 已发行 主要股东名称身份直接权益间接权益股份百分比3 建南财务有限公司实益权益147,610,335–36.45% EarngoldLimited实益权益31,050,000–7.67%CheltonTradingLimited所控制法团的权益–31,050,00017.67% GladiatorInvestmentsCo.所控制法团的权益–31,050,00017.67% 陈观峯女士实益拥有人╱所控制法团的权益╱执行人或管理人 8,968,500210,813,318254.27% 主要股东之证券权益（续） 附注： 1.该等股份由EarngoldLimited持有。CheltonTradingLimited及GladiatorInvestmentsCo.各自拥有EarngoldLimited之50%权益。因此，该等被视为拥有EarngoldLimited所持有的31,050,000股股份的权益。 2.于此210,813,318股中，(a)陈观峯女士透通过持有GladiatorInvestmentsCo.(50%控制权）及CheltonTradingLimited(50%控制权）分别拥有50%之EarngoldLimited的权益，因此，被视为控制EarngoldLimited而所拥有31,050,000股本公司股份；(b)陈女士被视为通过由其拥有38.98%之建南财务有限公司拥有147,610,335股本公司股份；(c)陈女士被视为通过由其拥有38.75%之吕辛有限公司拥有18,952,983股本公司股份；及(d)陈女士为吕辛先生（已故）遗产其中一名遗嘱执行人，亦被视为与吕荣义先生共同拥有13,200,000股本公司股份。公司获悉，LusinAndCompanyLimited于期内共购买本公司股份954,000股，未
