安全货仓中期报告 2022/23

(Stockcode股份代号:237) 中期报告 2022/23 截至二零二二年九月三十日止六个月（“期内”），安全货仓有限公司（“本公司”，连同其附属公司统称“本集团”）录得之本公司股东应占亏损约134,744,000港元，较二零二一年同期之亏损75,483,000港元增加约78.5%。总收入由60,053,000港元增加约13.6%至68,243,000港元。期内每股亏损由0.19港元增加至0.33港元。 撇除投资物业公平值亏损后，本集团的基本溢利由二零二一年同期溢利23,957,000港元转为亏损15,604,000港元。 本集团除税前净亏损及除税后净亏损录得128,340,000港元（截至二零二一年九月三十日止六个月：亏损69,152,000港元）及134,744,000港元（截至二零二一年九月三十日止六个月：亏损75,483,000港元），分别增加约85.6%和78.5%。 中期股息 本公司董事会（“董事会”）宣布派发期内之中期股息每股2港分（截至二零二一年九月三十日止六个月：每股4港分）予二零二二年十二月二十一日名列本公司股东名册内之股东。中期股息将于二零二三年一月十日派发。 业务回顾 在回顾期内，新型冠状病毒及国际地缘政治形势持续对香港经济带来不确定因素，特别是金融市场出现较罕见的大幅波动。 货仓经营分部 回顾期内，分部收入10,293,000港元，整体上升的原因主要是本港经济环境较本年初新冠疫情大爆发时已有所改善。虽然香港在上半年受到疫情的冲击，尚幸情况在五、六月已陆续恢复，因此，对业务的影响尚算轻微。 物业投资分部 自去年振万广场多功能商务中心“TheLU+”开业后，大厦的形象及知名度均有所提升；振万广场的出租率保持在九成以上，成绩可喜。较高的平均出租率足够抵销因东九龙市场供应增加而令呎价租金轻微下跌的影响。 财务投资分部 财务投资分部，因期内股票及债券市场下跌而表现令人失望，录得亏损约36,084,000港元。来自股票亏损约26,730,000港元，债券亏损2,529,000港元，基金下跌6,543,000港元，及非实物黄金亏损8,226,000港元。 期内由于利率上升趋势，利息收入增至5,512,000港元，而股息收益为3,426,000港元。 展望 本集团预期，倘若新冠肺炎疫情没有重大不利发展，货仓业务收入将可以维持上半年表现。而当安全货仓物业大厦进一步改善工程在二零二四年完成后，货仓营运将可以增高处理现货能力，从而吸引更多高流转及高增值客户。 租务市场方面，振万广场出租率已达约九成，出租率已较同区商用物业表现为佳，在此情况下租金再上升空间应该有限。本集团目标是希望持续提升大厦质素及配套服务，希望在未来经济及商厦市场放缓的情况下，可以保持比较稳定的租金收入。 财务投资方面，本集团在回顾期内及二零二二年十月已经将大部份证券及相关投资转为定期存款。由于利率趋升，截至二零二二年十一月美国联邦储备局利率已经上升至近4厘，而欧美国家等发达经济体的中央银行预期在未来数个月内仍会有最少两次加息，因此本集团来自存款之利息收入应会上升。 在经济环境波动情况下，利息收入的增加将有助提升盈利，希望公司可以在下次经济上升周期时有充足资源可作发展业务之用。 在回顾期内本集团积极研究并探讨多项设施及运作系统的提升及改进，在二零二二年十月及十一月已经或将会批准在下半年度进行有关项目。当上述提升项目完成后，本集团在信息收集、处理单据及文书工作，以至应对其他突发情况（如因疫情而需在家工作等）将更加完善。 最后，本人藉此机会感谢各位董事及员工的努力，客户、供应商与其他持份者的贡献及支持。 简明综合损益及其他全面收益表 期内，本公司总收入达68,243,000港元，其中货仓营运分部收入10,293,000港元；物业投资分部收入49,012,000港元及财务投资分部收入8,938,000港元（利息收入5,512,000港元及股息收入3,426,000港元）。三者分别较去年同期增加约19.0%、4.6%及97.0%。 于期内，本集团录得投资物业公平值亏损119,140,000港元（截至二零二一年九月三十日止六个月：亏损99,440,000港元），并已计入简明综合损益及其他全面收益表。 员工成本增加约9.5%至8,950,000港元（截至二零二一年九月三十日止六个月：8,173,000港元），主要由于员工人数增加所致。 物业、机器及设备折旧增加约6.1%至12,858,000港元（截至二零二一年九月三十日止六个月：12,116,000港元）。 其他费用减少约13.0%至11,536,000港元（截至二零二一年九月三十日止六个月：13,260,000港元），主要由于投资物业之冷气及管理费补贴减少所致。 简明综合财务状况表 本公司之资产净值为3,869,092,000港元，主要是投资物业2,847,200,000港元、物业、机器及设备233,367,000港元（主要为本集团位于葵涌的自用货仓大厦）、按公平值计入损益（“按公平值计入损益”）之金融资产170,533,000港元及其他流动资产（包括银行结余及现金连同银行及其他存款）。 基于独立专业估值师于二零二二年九月三十日按照公开市场基准进行的评估，公平值下调引致投资物业账面值减少。 按公平值计入损益之金融资产减少约48.7%至170,533,000港元，主要由于出售若干投资基金及所有非实物黄金所致。现金及存款（包括于投资户口中的存款）增加约22.7%至754,542,000港元（二零二二年三月三十一日：614,774,000港元），主要由于前述出售按公平值计入损益之金融资产所得款项净额所致。 于二零二二年九月三十日，本集团之银行结余及现金为16,324,000港元（二零二二年三月三十一日：139,167,000港元）及流动负债总额为52,241,000港元（二零二二年三月三十一日：52,121,000港元）。流动比率约为18.05倍（二零二二年三月三十一日：18.55倍）及本集团并无银行贷款。 本集团之资产净值减少约3.9%至3,869,092,000港元（二零二二年三月三十一日：4,028,136,000港元），每股资产净值减少约4.0%至9.55港元（二零二二年三月三十一日：9.95港元）。 雇员 于二零二二年九月三十日，本集团雇员人数共39人（二零二二年三月三十一日：36人）。员工之薪酬是根据其资历、经验、职责及表现而厘定。期内，员工成本（包括董事酬金）增加约9.5%至8,950,000港元（截至二零二一年九月三十日止六个月：8,173,000港元）。 本集团之薪酬政策会根据工作之性质、市场趋势、公司业绩及个人表现作定期检讨。本集团亦为员工提供合适的培训以及根据员工的表现和本集团之业绩发放花红。本集团并无可供雇员认购之股权计划。 外汇风险 本集团的外币风险主要与其美元证券投资和存款有关。由于港元与美元挂钩，管理层认为以美元计值的金融工具的外汇风险并不重大。期内，本集团录得汇兑收益169,000港元（截至二零二一年九月三十日止六个月：752,000港元）。 或然负债 于二零二二年九月三十日，本集团没有任何重大或然负债（二零二二年三月三十一日：无）。 资产抵押 于二零二二年九月三十日，本集团并无资产抵押（二零二二年三月三十一日：无）。 于二零二二年九月三十日，本公司各董事（“董事”）及其联系人士拥有根据香港法例第571章证券及期货条例（以下简称《证券条例》）第352条而存置之登记册所载或根据上市发行人董事进行证券交易的标准守则须知会本公司及香港联合交易所有限公司的股份之权益如下： 董事姓名 个人权益 拥有本公司已发行普通股股数（好仓）家族权益公司权益其他权益 总权益 约占本公司 已发行股份百分比3 吕荣义先生 28,231,260 –70,320113,200,0002 41,501,580 10.25% 林明良先生 30,000 ––– 30,000 0.0074% 附注： 1.一间由吕荣义先生控制100%股权之公司持有该70,320股股份，吕先生因而被视为拥有该些股份之权益。 2.吕荣义先生为吕辛先生（已故）遗产其中一名遗嘱执行人，因而被视为与陈观峰女士共同拥有该 13,200,000股股份之权益。 3.按截至二零二二年九月三十日已发行股份405,000,000股计算。 除上述披露外，于二零二二年九月三十日并无任何董事、主要行政人员或其联系人士拥有本公司或其相联法团（定义见证券条例第XV部）的股份或相关股份的权益或淡仓。 主要股东之证券权益 于二零二二年九月三十日，根据证券条例第336条规定存置之主要股东名册所载，除上文 “董事之证券权益”所披露有关董事拥有之权益外，以下股东曾知会本公司其拥有本公司已发行股份之权益： 主要股东名称身份 拥有已发行普通股股数 （好仓） 直接权益间接权益 约占本公司 已发行股份百分比3 建南财务有限公司实益权益147,610,335–36.45% EarngoldLimited实益权益31,050,000–7.67% CheltonTradingLimited所控制法团的权益–31,050,00017.67% GladiatorInvestmentsCo.所控制法团的权益–31,050,00017.67% 陈观峰女士实益拥有人╱所控制法团的权益╱受托人 8,968,500209,859,318254.03% 附注： 1.该等股份由EarngoldLimited持有。CheltonTradingLimited及GladiatorInvestmentsCo.分别控制EarngoldLimited之50%权益。因此，该等被视为拥有EarngoldLimited所持有的31,050,000股本公司股份。 2.于此209,859,318股中，(a)陈观峰女士透通过持有GladiatorInvestmentsCo（.50%控制权）及CheltonTradingLimited（50%控制权）分别拥有50%之EarngoldLimited的权益，因此，被视为控制EarngoldLimited而所拥有31,050,000股本公司股份；(b)陈女士被视为通过由其拥有38.98%之建南财务有限公司拥有147,610,335股本公司股份；(c)陈女士被视为通过由其拥有38.75%之吕辛有限公司拥有17,998,983股本公司股份；及(d)陈女士为吕辛先生（已故）遗产其中一名遗嘱执行人，亦被视为与吕荣义先生共同拥有13,200,000股本公司股份。 3.按截至二零二二年九月三十日已发行股份405,000,000股计算。 除上述所披露外，于二零二二年九月三十日，根据本公司按照证券条例第336条规定存置之主要股东名册所载，并没有记录有其他人士拥有本公司已发行股份之权益或淡仓。 暂停办理股份过户登记 本公司将于二零二二年十二月十六日（星期五）至二零二二年十二月二十一日（星期三），首尾两天包括在内，暂停办理股份过户登记手续。为符合资格获派发中期股息，请于二零二二年十二月十五日（星期四）下午4时30分前，将股票及过户文件送达香港夏悫道16号远东金融中心17楼，卓佳标准有限公司，办理过户登记手续。 购买、出售或赎回股份 在回顾期内，本公司或其任何附属公司并无购买、出售或赎回本公司之任何股份。 审阅业绩 本集团期内之未经审核简明综合财务报表，已由本公司外聘独立核数师德勤•关黄陈方会计师行（“德勤”）审阅，其审阅报告载于本中期报告第9页。审核委员会已与管理层及德勤一并审阅本公司未经审核之综合财务报表及本期间之中期报告，包括本集团所采用之会计政策及惯例。 董事会致力达致及维持高水平的企业管治，目的为其业务营运及发展提供一个架构及稳固基础。有效的企业管治通过高度诚信，具透明度及负责任的处事态度，为企业成功作出重要贡献，并提