支持民营房企融资，三支箭最新进展

支持民营房企融资，“三支箭”最新进展 盘点2023年房企融资政策，整体基调以落实“金融16条”为主，强调一视同仁满足不同所有制房企合理融资需求，凸显对民营房企融资的支持。近期，银行房地产贷款提出“三个不低于”，银行密集召开房企座谈会，表态将支持房企合理融资诉求；房企“第二支箭”融资持续获得支持，多家上市房企完成股权融资。 一、整体基调：落实“金融16条”，支持民营房企融资 2022年底，中央加大对房地产企业融资支持力度，“金融16条”等政策先后出台。2023年7月，央行、国家金融监督管理总局发布《关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知》，将“金融16条”中两项有适用期限的政策统一延长至2024年12月底，引导金融机构继续对房企存量融资展期，加大保交楼金融支持。10月底召开的中央金融工作会议指出“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资”，考虑到融资困难的主要是民营房企，意在强调商业银行等金融机构要把支持民营房企融资的政策落实落细。11月，央行、金融监管总局、中国证监会联合召开金融机构座谈会，贯彻落实中央金融工作会议的精神和部署，要求坚持“两个毫不动摇”，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷；继续用好“第二支箭”支持民营房地产企业发债融资；支持房地产企业通过资本市场合理股权融资。 表：2023年部分落实“金融16条”，支持民营房企融资政策 时间 监管部门 通知&会议 相关政策内容 2023.7.10 中国人民银行、金融监管总局 《关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知》 “金融16条”中两项有适用期限的政策统一延长至2024年12月底，引导金融机构继续对房企存量融资展期，加大保交楼金融支持。同时结合保交楼工作需要，将2000亿元保交楼贷款支持计划期限延长至2024年5月底。 2023.8.1 中国人民银行 2023年下半年工作会议 支持房地产市场平稳健康发展。落实好“金融16条”，延长保交楼贷款支持计划实施期限，保持房地产融资平稳有序，加大对住房租赁、城中村改造、保障性住房建设等金融支持力度。 2023.10.31 - 中央金融工作会议 促进金融与房地产良性循环，健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，因城施策用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产发展新模式。 2023.11.17 中国人民银行、金融监管总局、证监会 金融机构座谈会 坚持“两个毫不动摇”，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷。继续用好“第二支箭”支持民营房地产企业发债融资。支持房地产企业通过资本市场合理股权融资。要继续配合地方政府和相关部门，坚持市场化、法治化原则，加大保交楼金融支持，推动行业并购重组。要积极服务保障性住房等“三大工程”建设，加快房地产金融供给侧改革，推动构建房地产发展新模式。 数据来源：公开资料，中指研究院综合整理 10月底中央金融工作会议后有市场消息称，监管提出银行房地产贷款“三个不低于”政策，即各行自身房地产贷款增速不低于银行业平均房地产贷款增速，对非国有房企对公贷款增速不低于本行房地产 增速，对非国有房企个人按揭增速不低于本行按揭增速。近期，多家国有银行、股份银行密集召开房企座谈会，表示将更好支持房地产企业合理融资需求，“三个不低于”政策落地预期升温。如果“三个不低于”政策能够真正落地，将很大程度改善当前民营房企融资难现状，有助于防止房地产风险蔓延，促进行业健康发展。 表：2023年11月以来部分银行召开房企座谈会情况 时间 银行 房企 合作内容 2023.11.21 农业银行 万科集团、龙湖集团、朱孟依家族集团 围绕商品房、租赁住房、城市更新等重点领域，在房地产开发贷款、个人住房按揭贷款、经营性物业贷款、并购贷款、债券承销与投资等业务方面，进一步深化合作。 2023.11.22 浙商银行 来自浙江省内外20余家代表性房地产企业 从房地产市场供需两端综合施策，保持信贷、债券等融资渠道稳定，积极做好“保交楼”工作，不折不扣地落实监管机构关于金融支持房地产市场平稳健康发展工作的相关要求。 2023.11.24 建设银行 龙湖、万科、新城、滨江、美的置业、大华 就债券承销与投资、经营性物业贷款、银行授信增额、境外及跨境融资等方面进行交流。 2023.11.27 交通银行 万科、绿城、龙湖、美的置业、滨江、大华、仁恒置地、新希望地产、卓越、新城、伟星、陆家嘴、浦发集团、首开 提出以三专和两重的“3+2”机制，做好对公领域房企金融支持服务，围绕住房场景做好零售信贷领域合作。其中，“三专”包括建立工作专班、创设专属审批通道、实施资产负债表改善专项计划；“两重”指将一视同仁支持不同所有制房地产企业融资和“三大工程”作为两大重点。 2023.12.1 广发银行 新希望五新实业、雅居乐、碧桂园、新城控股、万达集团、万华投资 持续提升对房地产行业金融支持力度，满足房企合理融资及居民刚性、改善性住房需求，为服务“稳地价、稳房价、稳预期”以及“保交楼”“保民生”目标提供有效金融支持。 2023.12.1 工商银行 采取一对一等形式对接多家重点房地产企业 重点围绕刚性和改善性住房、租赁住房等领域，“城中村、保障房、平急两用”等三大工程，在房地产开发贷款、个人住房按揭贷款、并购贷款、银团贷款及债券承销与投资等方面加大资源投入，支持房企各周期多维度合理融资需求。对非国有房企，从优化信贷政策、加快审批放款、明确尽职免责等方面入手，建立完善“敢贷、愿贷、能贷、会贷”的长效机制，持续提升对非国有房企的服务质效及支持力度。 2023.12.4 邮储银行 通过一对一座谈形式与八家房企深入交流 一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，做好房地产开发贷款、个人住房按揭贷款、债券承销与投资等全方位综合金融服务，进一步支持保障性住房等“三大工程”建设，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，促进房地产市场平稳健康发展。 2023.12.7 光大银行 万科、美的置业、金辉集团、新城控股、碧桂园、安徽置地、南京金基、天安骏业 “一户一策”研究服务方案，切实满足房地产企业合理融资需求 2023.12.7 中信银行 与多家房企开展一对一交流 在房地产开发贷款、并购贷款、个人住房按揭贷款、债券承销与投资等业务方面加大投入和支持力度，持续提升对非国有房企的服务质效 2023.12.12 平安银行 万科、绿城、龙湖、滨江、美的、卓越、大华、伟星、星河、京基、中天美好、万华 延长贷款期限、提高预售资金使用效率、加大城市更新融资支持、降低贷款利率、扩大债券投资、盘活存量资产、提升按揭服务质效等 2023.12.14 兴业银行 万科、绿城、龙湖、滨江、美的置业、新希望地产、绿地集团以及三家福建房企 - 数据来源：公开资料，中指研究院综合整理 二、REITs首次覆盖商业不动产，保租房REITs持续落地 REITs申报项目首次覆盖至商业不动产领域，为打通商业地产“投融建管退”全流程提供了方向。3 月，证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》，拓宽试点资产类型，以恢复和扩大消费为出发点，提出“研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs”。10月，证监会发布《关于修改〈公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）〉第五十条的决定》，将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施。11月，首批三单消费基础设施项目REITs正式获得证监会准予注册的批复。REITs的引入将有助于盘活商业地产存量资产，吸引资金参与投资，增强流动性。 保租房金融支持力度进一步增强，保租房REITs持续落地。2月，央行、银保监会起草《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》，提出稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点工作，进一步将金融支持的范围扩大至市场化长租房，在总结相关金融机构实践经验的基础上，给出了较为明确的引导和规范。2023年，已有建信住房、上海城投等多支保租房REITs获得证监会受理。 表：2023年部分支持REITS发展政策 时间 监管部门 通知&会议 相关政策内容 2023.2.24 中国人民银行、银保监会 《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》 拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道：增强金融机构住房租赁贷款投放能力。拓宽住房租赁企业债券融资渠道。创新住房租赁担保债（CoveredBond）。稳步发展房地产投资信托基金（REITs）。引导各类社会资金有序投资住房租赁领域。 2023.3.24 证监会 《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》 拓宽试点资产类型。研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。 2023.5.12 证监会、交易所 《公开募集基础设施证券投资基金业务指引第1号——审核关注事项（试行）（2023年修订）》 突出以“管资产”为核心，进一步优化REITs审核关注事项，强化信息披露要求，明确产业园区、收费公路两大类资产的审核和信息披露标准，提高成熟类型资产的推荐审核透明度，加快发行上市节奏，推动REITs市场高质量发展。 2023.6.30 交易商协会 《关于进一步发挥银行间企业资产证券化市场功能增强服务实体经济发展质效的通知》 要大力推进不动产信托资产支持票据(银行间类REITs)业务。重点支持租赁住房、能源、公用事业、交通运输、仓储物流、新基建、生态环保、产业园区、水利设施、旅游基础设施等领域通过发行类REITs有效盘活存量资产，满足企业轻资产运营、提升资产运营管理效率及降低资产负债率等多样化融资需求，形成存量资产和新增投资的良性循环。 2023.8.18 证监会 答记者问 加快推动REITs常态化发行和高质量扩容。推出REITs相关指数及REITs指数基金，优化REITs估值体系、发行询价机制，培育专业REITs投资者群体，加快推动REITs市场与香港市场互联互通。 2023.10.20 证监会 《关于修改〈公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)〉第五十条的决定》 基础设施包括仓储物流，收费公路、机场港口等交通设施，水电气热等市政设施，百货商场、购物中心、农贸市场等消费基础设施，污染治理、信息网络、产业园区、保障性租赁住房、清洁能源等符合国家重大战略、发展规划、产业政策、投资管理法规等相关要求的其他基础设施。 数据来源：公开资料，中指研究院综合整理 三、“三支箭”最新进展：10多家房企增信发债及股权融资落地实施 监管部门多次发声支持民营企业债券融资，推进“第二支箭”工作开展。6月，交易商协会发布《关 于进一步提升债务融资工具融资服务质效有关事项的通知》，要发挥“第二支箭”支持作用，用好民营企业债券融资支持工具，综合运用信用风险缓释凭证（CRMW）、信用联结票据（CLN）、担保增信、交易型增信等多种方式，积极为符合条件的民营企业发债融资提供增信支持。10月底中央金融工作会议召开后，央行、交易商协会等均表示一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，继续用好“第二支箭”支持民营房地产企业发债融资。据统计，2023年中债增及其他金融机构已为12家民营房企发行的超190亿元债券提供多种形式的担保。 表：2023年民营房企增信发债情况 时间 房企 发行总额（亿元） 担保方式 2023.1.12 新希望 10 中债增不可撤销连带责任担保 2023.1.17 中骏