地产点评系列：地产“三支箭”，最新进展如何？

地产点评系列 地产“三支箭”，最新进展如何？ 2022年12月25日 地产“三支箭”，最新进展如何？ 分析师谭逸鸣执业证书：S0100522030001电话：18673120168邮箱：tanyiming@mszq.com研究助理唐梦涵执业证书：S0100122090014电话：15221856383邮箱：tangmenghan@mszq.com （1）“第一支箭”——信贷： 2022年11月23日“金融16条”发布，六大国有银行迅速行动，率先与 万科、绿城中国、龙湖等17家龙头房企建立战略合作。此后，股份行和各地的城农商行也陆续开展政策落实，获得授信企业从全国性龙头房企扩容至地方房企，并逐步向地产上下游企业延申，蓝光发展等部分出险房企也有受益。 然不同房企受益程度存在结构性差异：万科、美的置业、碧桂园、龙湖等民 营地产及绿城中国、中海地产等央企获得授信银行数明显更高。但其中进一步的关键在于获得授信之后实际落地拿到贷款的情况，以及拿到的方式方法。 （2）“第二支箭”——债券融资： 2022年11月29日以来，已有龙湖、美的置业、碧桂园、新城控股、金辉 集团5家房企发行了由中债增担保的中期票据，美的置业和碧桂园还发行了由广东粤财融担、广东中盈盛达融担担保的债券和无担保的公司债。对比来看：一是，同为中债增担保，新城控股、金辉集团中票的票面利率要明显高于龙湖、美的置业。二是由中债增担保的债券票面利率明显更低。此外， 相关研究1.利率专题：再论“地产新模式”与“财政城投化”-2022/12/22 2.城投择券系列：2022，城投承接专项债有哪 万科12月13日成功发行了一期无担保中票，票面利率也在3%，与龙湖、美的 些新变化？-2022/12/21 置业此前发行的中债增担保债券持平。且观察相关民企发行的债券，认购倍数均 3.利率专题：如何理解”遏制增量，化解存量 不高，由此可以看出多是政策推动下的参与支持，呈现一定的结构性和节奏选择。 （3）“第三支箭”——股权融资： “？-2022/12/204.城投随笔系列：会跌出信用风险吗？-2022/12/19 自2022年11月28日证监会宣布调整优化5项涉房企业股权融资政策以 5.城投、产业利差跟踪周报20221218：本周 来，已陆续有28家A股/H股上市房企发布股权融资计划，诸如华夏幸福等出 城投、产业利差继续大幅走阔-2022/12/18 险房企也有行动。已有4家港股上市公司已完成了配售，A股企业则主要是进行定向增发，进度相对更慢，目前均处于启动或发布定增预案阶段。 从募集资金用途表述来看，港股和A股上市房企存在一定差异：港股上市房 企主要用于偿还债务及补充流动资金，但部分房企强调募集资金用于偿还“境外债务”；A股融资资金更侧重于“保交楼”。投资者方面，仅从目前发布的定增预案来看，华发股份、大名城、嘉凯城已明确控股股东会参与认购部分股票。但是由于目前仍无完成定增案例，外部投资者参与程度能有多高还有待继续观察。毕竟定增是市场化行为，寻找合适的投资人及双方对于发行价格的博弈将会是定增计划能否成功的关键和难点。 还有哪些期待？ 从供给端政策落实情况看，仍存在着一定结构性和节奏性问题：全国性龙头 房企和大型国有地产在信贷、债券融资等渠道上，获得的资源倾斜程度要更为明显，不同民企地产受益程度存在明显的结构性差异；在股权融资方面，虽然各类上市房企均有所行动，但是何时能落地、落地规模及其价格仍存在较多未知，不过可以明确的是主体间会存在着结构性差异。结合中央经济工作会议以及中央财办就房地产供给端相关政策表述推演，市场仍将有所期待：一方面是目前已经推出的相关保障合理融资的政策最终落实的进度和结构，另一方面针对改善房地产企业资产负债表还能有哪些相关政策出台，值得我们持续关注。 风险提示：宏观环境变化超预期；对“三支箭”理解的偏差；宏观经济、房 企债务压力评价的主观性。 目录 1地产“三支箭”，最新进展如何？3 2还有哪些期待？10 3风险提示11 插图目录12 表格目录12 2022年11月8号以来，为支持房地产市场平稳健康发展，聚焦地产贷款、债券和股权融资的“三支箭”齐发，政策端已经在往“保主体”层面演绎，近期中央经济工作会议以及中央财办关于地产的相关阐述也很清晰，供给端政策有其延续性。 那么至今而言，“三支箭”最新进展如何，未来还有哪些期待？本文聚焦于此。 图1：2022年新扩容的“三支箭”主要模式 资料来源：政府官网，交易商协会，民生证券研究院整理 1地产“三支箭”，最新进展如何？ 首先来看，“第一支箭”——信贷： 2022年11月23日，央行和银保监会正式发布《关于做好当前金融支持房 地产市场平稳健康发展工作的通知》（“金融16条”），在推进落实过程当中，首要的便是积极推动金融机构加大对房地产相关合理融资的支持力度。 六大国有银行迅速行动，率先与万科、绿城中国、龙湖等17家龙头房企建立战略合作，提供房地产开发贷、并购贷、债券投资、保函置换预售监管资金等多元化融资服务，意向性综合授信额度超过1.2万亿元。 此后，股份行和各地的城农商行也陆续开展政策落实，更多的地产企业在获得进一步的授信支持： （1）从全国性龙头房企逐步扩容至地方房企，如兴业银行、郑州银行、广西北部湾银行等分别针对厦门国贸地产、正商集团、广西荣和等本地房企提供授信。 （2）逐步向地产上下游企业延申，如盛京银行与辽宁百诚建设等4家建筑施工企 业、贝壳经济等4家房产经纪公司签署战略合作协议。（3）部分出险房企也有受 益，如渤海银行太原分行拟向蓝光发展、金科等房企山西公司提供意向性授信额度 100亿元。 然不同房企受益程度存在结构性差异：万科、美的置业、碧桂园、龙湖等民营地产及绿城中国、中海地产等央企获得授信银行数明显更高，仅中行、交行和邮储银行给万科的授信额度已达到3000亿元，而旭辉、宝龙、新城等民企地产目前披露的新增授信额度相对要少很多。 但其中进一步的关键在于获得授信之后实际落地拿到贷款的情况，以及拿到的方式方法。 图2：11月23日以来，30家有存量债券的代表性房企获得不同类型银行新增授信情况（亿元，家） 资料来源：各银行官网、证券日报、新京报等，民生证券研究院整理 注：（1）√表示该银行针对该房企推出了综合授信支持；若披露了具体金额，则标识数字、单位为亿元。（2）存量债券规模不包括ABS、海外债等，为房企集团内各发债企业存量债规模合计数。（3）房企获得授信银行数仅统计表内展示的银行；银行授信总额为各银行对外披露的对房企新增授信总额，还包括上述30家房企之外的其他企业；渤海银行为拟授信情况。（4）所有数据截至2022年12月23日，下同。 银行 授信企业 授信额度 兴业银行 国贸地产（300）、象屿地产、厦门安居控股、福州左海控股 >300 贵州银行 贵阳万科、中铁置业（贵州）、贵阳高科科技置业、贵阳智科置业、贵阳高新中关村贵阳科技园等 220 中行深圳分行 深业集团、天健集团、星河集团、特发集团、京基集团、鸿荣源集团、宏发投资集团、振业集团 1300 盛京银行 龙湖地产、华新地产、汇置地产、中德开置业等4家房企，与中铁四局、辽宁百诚建设等4家建筑施工企业 80 郑州银行 正弘置业、正商集团、美盛集团、鸿宝集团、瀚宇集团 175 广西北部湾银行 广西荣和、桂林彰泰实业、广西洋浦地产、广西宝塔投资、广西金源置业 150 浦发银行上海分行 建工集团、中华企业、陆家嘴集团、永业集团、瑞安地产、香港置地、新城控股 800 表1：11月23日以来，部分银行对地方性房企授信情况（亿元） 中国银行湖北分行 武汉地产、武汉联投置业、武汉万科、武汉中海、华润华中、华中绿城 400 平安银行武汉分行 武汉地产、福星股份、华发集团、华侨城集团的华中公司等5家 240 农业银行安徽分行 合肥招商地产、合肥龙湖地产、安徽置地、安徽高速地产、安徽新华地产、安徽乐富强地产 500 恒丰银行 山东银丰、青岛青特 - 华夏银行杭州分行 杭州城建、钱江房地产、湖州中房置业、金隅（杭州）、杭州兴耀房地产及义乌小商品城房地产开发等 550 资料来源：各银行官网、证券日报、新京报等，民生证券研究院整理 其次，再来看“第二支箭”——债券融资： 2022年11月8日，交易商协会宣布将继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具“第二支箭”，支持民营房企融资的政策指向很明显，多家房企向协会申报了储架式发行额度。 从实际落地进度看，11月29日以来，截至12月23日，已有龙湖、美的置 业、碧桂园、新城控股、金辉集团5家房企发行了由中债增担保的中期票据，美的置业和碧桂园还发行了由广东粤财融担、广东中盈盛达融担担保的债券和无担保的公司债。 对比来看：一是，同为中债增担保，新城控股、金辉集团中票发行的票面利率要明显高于龙湖、美的置业。 二是由中债增担保的债券票面利率明显更低。如美的置业12月1日发行的由中债增担保的“22美的置业MTN004”票面仅2.99%、创下了同类债券新低，其他公司债券票利基本在4%以上。当然，广东粤财担保等其他融资担保机构也会体现出一定担保效力，如美的置业12月21日发行的两只公司债券票利相差30BP。 此外，万科12月13日成功发行了一期无中债增担保的中票，票面利率也在 3%，与龙湖、美的置业此前发行的中债增担保债券持平，且明显低于新城控股等。 并且观察相关民企发行的债券来看，认购倍数均不高，由此可以看出多是政策推动下的参与支持，呈现一定的结构性和节奏选择。 图3：“第二支箭”正式扩容前房企年内发行中债增担保债券及11月8日以来民企地产发债明细 资料来源：wind，民生证券研究院整理 注：数据截至2022年12月23日，22万科MTN005为拟发行债券，发行金额为暂定值。 再来看，“第三支箭”——股权融资： 自2022年11月28日证监会宣布调整优化5项涉房企业股权融资政策以来， 截至12月23日，已陆续有28家上市公司发布股权融资计划，包括19家民营房 企和9家国有房企，诸如华夏幸福等已出险房企也有行动。 从上市场所看，包括8家港股上市企业和20家A股上市房企。 图4：发布股权融资计划的房企性质分布（家）图5：发布股权融资计划的房企上市地点分布（家） 资料来源：wind，民生证券研究院 注：数据截至2022年12月23日，下同 资料来源：wind，民生证券研究院 从募集资金用途的表述来看，港股和A股上市房企存在一定差异： （1）港股上市房企主要用于偿还债务及补充流动资金，但在偿还债务的属地方面也存在一定细微差异。如碧桂园、新城发展强调募集资金用于偿还“境外债务”，而雅居乐、德信中国、合景泰富、建发国际则未特别强调。 （2）A股融资资金更侧重于“保交楼”，如荣盛发展12月21日公告的定增预案中明确表示，拟将70%募集资金用于成都、长沙和唐山市的三个与“保交楼、保民生”密切相关的房地产开发项目，其余用于补充流动资金。 从落地进度看，A股企业主要是进行定向增发，进度相对更慢，目前均处于启动或发布定增预案阶段。港股再融资限制相对较少，8家港股上市公司均为配股融资，且已有5家已完成了配售；其中，碧桂园12月7日发布公告、并于12月14 日完成配售，融资总额约48亿港元。 图6：11月28日以来公布股权融资计划的涉房企业明细：19家民营地产（亿元） 资料来源：wind，民生证券研究院整理 注：（1）上市公司市值数据截至2022年12月23日，港股上市公司市值按照1港元=0.9元汇率换算成元。（2）存量债券包括(超)短融、中票、企业债、 公司债、PPN，不包括ABS、海外债等；单位为亿元。（3）所有数据均截至2022年12月23日。下同 股票代码股票简称市值 集团存量股权融资启动定增/配最新进展时间 债券金额股时间 最新进展 募集资金用途 002307.SZ 北新路桥 建发国际集团 62 5 -2022-11-302022-11-30启