美国高级生活和护理

照片由Watermark退休社区提供 投资者调查和趋势报告 美国高级生活 &护理 2023年11月 国家发展提供的照片 在本报告中 01 关键发现 02 房地产市场 03 资本市场 04 估值指数 05 投资者调查结果 06 老年人住房展望 01关键发现 •美国老年人住房房地产市场基本面继续改善。在过去的10个季度中，稳定的入住率呈上升趋势，达到86％，因为到2023年第三季度，租 金增长保持在5％不变。Cushman＆Wakefield预计房地产市场基本面将继续改善。 •预计东北市场将表现出强劲的近期表现。随着新供应的引入，西南和东南部的市场预计将在短期内面临入住率和租金增长的下行压力。 •随着建筑业开始放缓至自大金融危机（GFC）以来的最低水平，世俗顺风比以往任何时候都要强劲。为了满足高峰水平的需求，从今天开始 ，供应增长必须每年增加35,000个单位。 •负担能力仍未解决。预计到2029年，中等收入老年人的数量将翻一番，超过一半的老年人将没有足够的资金来负担传统的辅助生活。 •运营商将学会扩大规模，运营公司（OpCo）和物业公司（PropCo）之间的合作伙伴关系将不断发展。加速技术趋势和创新；集成护理和护理交付模式；基础设施；以及具有更大品牌多元化的设计开始出现。 •债务成本正在强调短期估值，高级生活交易量同比（YOY）下降51%，单位价格为11.1万美元，较最高价下降近54%。由于市场错位，大多数拥有良好物业和健康经营业绩的业主都选择不出售。熟练护理量仅下降了17％，每张床的价格在2023年上半年达到了109,500美元的历史新高。 •预计在未来24个月内，贷款到期总额为160亿美元，以及资金期限到期，将通过资本充足且不太依赖杠杆的人增加投资来促进交易活动。 •Cushman&Wakefield的估值指数报告了过去12个月完成的320亿美元的第三方估值。从这个数据集中提取的同店指数表明，老年人的资本化率同比增长，从75到125个基点（bps）不等，估值平均下降12%到18%。 •在参与Cushman&Wakefield投资者调查的90多人中，68%的人预计未来12个月资本化率将持续提升，债务市场流动性是51%受访者最关心的问题。 •大多数投资者（49％）的目标是核心投资策略，其次是33％的辅助生活和23％的活跃成年人。近34％的受访者专注于机会主义或不良投资策略。 •市场参与者正在承保负杠杆：44％的受访者长达一年，31％的受访者长达两年。尽管如此，仍有19％的受访者不愿意将负杠杆作为其投资策略的一部分。一些投资者选择无杠杆购买，因为机会主义购买的债务条款稀释了回报。 •在资本化率、贴现率和终端资本化率之间的基点利差有所压缩，表明市场参与者预期在5年至10年的持有期内，当前的利率景气度将有所改善。 •环境、社会和治理(ESG)方面的考虑在老年人住房和护理领域继续声名狼藉，59%的受访者认为ESG举措是一个积极的属性，但只有 9%的受访者愿意在ESG盛行的地方提供溢价。 Cushman&Wakefield|3 02房地产市场 占用 老年人住房业绩继续加速，入住率连续第十个季度呈上升趋势。国家老年人住房与护理投资中心（NIC）报告称，2023年第三季度，一级市场的入住率稳定在86％，二级市场的入住率稳定在87％。 尽管趋势向好，但这些水平仍远低于大流行前的平均水平，分别为 90%和90.2%。 初级市场 询问租金趋势 2023年第二季度，年租金增长率达到历史最高水平，一级市场为5.9%，二级市场为5.9%，第三季度分别小幅下降至5.4% 和5.6%。 Assistedlivingmarkedthehestrentgrowthat6.4%,withrentgrowthforindependentlivingaverage5.2%.recentvaluationsconductedbyCushman&Wakefieldhaveidentifiedannual 美国主要市场的租金增长在7%至9%之间 库存增长吸收稳定的占用 95% 90% 85% 稳定的占用 80% 75% 10,000 5,000 0 单位数 -5,000 1Q2012 3Q2012 1Q2013 3Q2013 1Q2014 3Q2014 1Q2015 3Q2015 2016年 1季度 2016年 3季度 1Q2017 3Q2017 1Q2018 3Q2018 1Q2019 3Q2019 1Q2020 3Q2020 1Q2021 3Q2021 1Q2022 3Q2022 2023年 第1季度 3Q2023 70%-10,000 资料来源：Cushman&WakefieldResearch.NICMAPVision，2023年第三季度 次级市场 库存增长吸收稳定的占用 95%10,000 90% 85% 稳定的占用 80% 75% 5,000 0 单位数 -5,000 1Q2012 3Q2012 1Q2013 3Q2013 1Q2014 3Q2014 1Q2015 3Q2015 2016年 1季度 2016年 3季度 1Q2017 3Q2017 1Q2018 3Q2018 1Q2019 3Q2019 1Q2020 3Q2020 1Q2021 3Q2021 1Q2022 3Q2022 2023年 第1季度 3Q2023 70%-10,000 资料来源：Cushman&WakefieldResearch.NICMAPVision，2023年第三季度 4|美国高级生活和护理投资者调查和趋势报告 吸收 由于2023年第三季度占用单位数量达到历史最高水平，吸收已连续九个季度超过库存增长。在此期间，吸收已超过库存增长 近3倍。年吸收率在2023年第三季度下降至一级市场的4.3％和二级市场的3.9％，仍远高于历史平均水平。 预计需求将持续到2023年剩余时间和2024年。随着施工开始继续消退，有利的入住率和租金增长趋势 预计将继续-抵消增加的运营的关键组成部分 大流行导致的劳动力短缺和保险费增加造成的支出。从房地产市场 从角度来看，该行业将再次证明其衰退的弹性声誉。 施工趋势 建设开工放缓对业主来说是一线希望。尽管大多数主要市场的开发需求增加，对额外供应的需求旺盛，但缺乏流动性和债务成本已将建设开工限制在十多年来的最低水平。随着我们人口的持续老龄化，建设开工的下降只会加剧供应短缺。 平均而言,东北市场表现出最强劲的市场基本面。 季度建筑起点-初级和次级市场 15,000 10,000 5,000 1Q2012 3Q2012 1Q2013 3Q2013 1Q2014 3Q2014 1Q2015 3Q2015 2016年 2016年 1Q2017 3Q2017 1Q2018 3Q2018 1Q2019 3Q2019 1Q2020 3Q2020 1Q2021 3Q2021 1Q2022 3Q2022 2023年 3Q2023 0 ILALMC 市场水平表现 资料来源：Cushman&WakefieldResearch.NICMAPVision，2023年第三季度 年租金增长(%)施工与库存(%)稳定的占用 15%95% 10% 90% 85% 租金增长与建筑 占用 5% 80% BOSPORBALMINSJPHITPANYCDALSFORLDCRIVPIT Primary SEA SD CIN DET LAX SAC SA DEN MIA PHX KC STL LV ATL CHI CLE HOU 0%75% 资料来源：Cushman&WakefieldResearch.NICMAPVision，2023年第三季度 Cushman&Wakefield|5 长期需求趋势明显短缺 预计未来五年内，各级消费者需求将压倒市场，净需求预计最早将转为正 如2025年。 根据美国老年人住房协会（ASHA）的数据，老年人居住物业的平均年龄将从活跃的成年人的75岁到辅助生活的83岁不等。这一人口部分将在未来十年大幅扩大。 Lookingattheover-80demographic,demandwascalculatedbasedonamarket-extractedpenetrationrateof7.9from2016,whenstabilizedoccupancywas91%. Supplygrowthwasestimatedbasedonatrackingfive-yearaverageof 每年约26,000个单位，随着开工减少，目前的水平要低得多 。 为了满足80岁以上人口的需求，估计到2045年，该部门必须从现在开始每年增加35,000个单位的年度供应增长。 负担能力仍然无法解决 随着80岁以上人口的增加，到2029年，中等收入老年人的数量将增加近一倍。根据国家老年人住房和护理投资中心的数据，该人群中有60％将具有流动性限制，其中20％需要高医疗保健或功能需求。 80+长期需求展望 需求（80+）供应（平均）人口（80+） 3.535 供应短缺 均衡 3.030 25 2.5 20 百万 百万 2.0 15 1.510 1.05 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042 2043 2044 2045 2046 2047 2048 2049 2050 0.50 为了满足高峰需求，每年需要额外的35,000个新建筑单位 ，超过一半的中等收入老年人将没有足够的资金 负担辅助生活。 资料来源：Cushman&WakefieldResearch.NICMAPVision，2023年第三季度 6|美国高级生活和护理投资者调查和趋势报告 03 资本市场 投资趋势 老年人住房和护理投资活动在2023年上半年停滞至近32亿美元 ，同比下降约51%，比2022年下半年下降71%。 第二季度老年人住房的交易量总计4亿美元，是自全球金融危机以来的最低水平，突显了该行业市场基本面的增强与债务市场之间的市场错位。护理服务的交易活动稍好，上半年的总交易量为15亿美元，同比仅下降了17％。 估值趋势 价格错位和利率升高的环境继续阻碍估值，这一点从老年人住 房的单位价格下跌到全球金融危机以来的最低水平就可以证明。 每单位的平均价格报告为 2023年第二季度111,000美元，比2022年第一季度实现的峰值价格下降了近54％。在此期间，无法实现其目标退出价格的所有者根本不是卖方，或者他们以 由于债务成本增加而导致的折扣-这一趋势可能会在短期内持续下去。 买家和卖家之间的差距尚未结束，上半年的交易量有限就证明了这一点。Cushman&Wakefield的估值仍然高于 每单位65万美元，尽管这样的交易还没有上市。 护理评估表明了不同的叙述，每张床的平均价格为 $110,000较上一季度略有下降，但同比增长5％。在过去的四个季度基础上，每张护理床的平均价格达到了109,500美元的历史最高水平。 高级生活和护理第四季度交易卷 $30 $25 数十亿美 $20 $15 $10 $5 $- 老年人住房滚压滚动护理 1Q2008 3Q2008 2009年第 1季度 2009年 3季度 1Q2010 3Q2010 2011年第 1季度 3Q2011 1Q2012 3Q2012 1Q2013 3Q2013 1Q2014 3Q2014 1Q2015 3Q2015 2016年1 季度 2016年3 季度 1Q2017 3Q2017 1Q2018 3Q2018 1Q2019 3Q2019 1Q2020 3Q2020 1Q2021 3Q