房地产行业点评：低基数助力开工转正，竣工延续良好增长

行业点评 低基数助力开工转正，竣工延续良好增长 房地产 2023年12月15日 行情走势图 强于大市(维持) 相关研究报告 【平安证券】行业点评*房地产*销售热度回落，投资开工继续承压*强于大市20231115 证券分析师 杨侃 投资咨询资格编号S1060514080002BQV514 郑南宏 YANGKAN034@pingan.com.cn投资咨询资格编号S1060521120001 ZHENGNANHONG873@pingan.com.cn 事项： 国家统计局公布2023年1-11月全国房地产开发投资及销售数据，其中投资额10.4万亿元，同比下降9.4%；房屋施工83亿平米，同比降7.2%；新开工8.7亿平米，同比降21.2%；竣工6.5亿平米，同比增长17.9%；商品房销售面积10.1亿平米，同比降8.0%；销售额10.5万亿元，同比降5.2%；房企到位资金11.7万亿元，同比降13.4%。 平安观点： 投资延续承压，短期压力犹存。11月单月地产投资0.8万亿，同比降11%，连续7个月降幅超过10%；分区域看，东部、中部、西部、东北部投资分别同比降8.3%、12.8%、20.4%、6.0%。前11月百城住宅类用地成交总价降25%，后续土地购置费仍存下行压力；同时房企资金偏紧制约建安表现，1-11月施工面积同比降7%。销售承压及资金偏紧背景下，预计短期投资压力犹存。我们在地产2024年度策略中预计中性假设下 （新开工降10%、土地购置费降5%、施工意愿降1%），预计2024年地产投资同比降8.9%。 低基数助力新开工转正，竣工延续改善。11月单月新开工0.8亿平米，同比增4.9%，主要得益于上年低基数。考虑近两年土地成交大幅萎缩、2024年地产销售或仍承压、部分出险房企有限资金将优先保交楼，预计 2024年新开工仍将延续回落，但考虑2023年低基数，预计2024年降幅较 2023年收窄。11月单月竣工1.0亿平、同比增12.2%，前11月累计同比增长18%。2024年竣工面临高基数问题，叠加保交楼资金投放力度有限，剩余暂时停工项目多系“资不抵债”，盘活难度较大，或对竣工增长形成制约，预计2024年竣工小个位数下滑。 销售延续偏弱，供需双弱仍是制约。11月单月商品房销售面积、销售额同比分别降10.3%、8.6%，降幅维持两位数左右。尽管9月以来核心城市楼市松绑力度加大，但托举效果仍不明显。考虑供给端受制于开工及拿地大幅下滑，需求端观望情绪浓厚，加上二手房分流冲击更大，短期销售下滑预期难以扭转，预计2024年30个大中城市销售面积同比下滑3-4%，非30个大中城市受需求透支等因素影响、预计销售面积下滑7- 8%，综合预计2024年全国销售面积同比下滑6.9%，但若城改等政策力度超预期，实际销售表现有望好于该预期。 证券研究报告 行业点评 行业报告 投资建议：11月地产销售、投资同比延续弱势，经济与楼市复苏预期偏弱背景下，后续政策有望继续改善，推动楼市进一步筑底企稳。个股投资方面，短期建议关注政策博弈机会，同时行业弱复苏下，短期土储质量仍为房企估值核心，建议拥抱土储质量佳、增长确定性强、积极优化 发展模式房企如保利发展、招商蛇口、越秀地产、华发股份、中国海外发展、滨江集团、万科A等；同时关注物管（招商积余、保利物业等）、代建（绿城管理控股）、经纪（贝壳）等细分领域龙头及城中村改造等主题性机会。同时建议关注物业管理企业及产业链机会，如保利物业、招商积余、东方雨虹、海螺水泥、北新建材、伟星新材等。 风险提示：1）楼市复苏持续性不及预期风险：近期楼市复苏呈现疲态，若未来经济及收入恢复低于预期，或带来销售低于预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险：目前部分房企融资端压力仍未得到大幅缓解，若后续资金端持续恶化，或带来行业新一轮信用端风险；3）政策执行及落地不及预期风险。 图表1全国商品房销售面积历月走势（万平米） 资料来源：统计局，wind，平安证券研究所 图表2房屋新开工历月走势（万平米） 资料来源：统计局，wind，平安证券研究所 图表3房屋竣工面积历月走势（万平米） 资料来源：统计局，wind，平安证券研究所 图表4房地产投资历月走势（亿元） 资料来源：统计局，wind，平安证券研究所 平安证券研究所投资评级: 股票投资评级: 强烈推荐（预计6个月内，股价表现强于市场表现20%以上）推荐（预计6个月内，股价表现强于市场表现10%至20%之间）中性（预计6个月内，股价表现相对市场表现在±10%之间）回避（预计6个月内，股价表现弱于市场表现10%以上） 行业投资评级: 强于大市（预计6个月内，行业指数表现强于市场表现5%以上）中性（预计6个月内，行业指数表现相对市场表现在±5%之间）弱于大市（预计6个月内，行业指数表现弱于市场表现5%以上） 公司声明及风险提示: 负责撰写此报告的分析师(一人或多人)就本研究报告确认:本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格。 平安证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格。本公司研究报告是针对与公司签署服务协议的签约客户的专属研究产品，为该类客户进行投资决策时提供辅助和参考，双方对权利与义务均有严格约定。本公司研究报告仅提供给上述特定客户，并不面向公众发布。未经书面授权刊载或者转发的，本公司将采取维权措施追究其侵权责任。 证券市场是一个风险无时不在的市场。您在进行证券交易时存在赢利的可能，也存在亏损的风险。请您务必对此有清醒的认识，认真考虑是否进行证券交易。 市场有风险，投资需谨慎。 免责条款: 此报告旨为发给平安证券股份有限公司(以下简称“平安证券”)的特定客户及其他专业人士。未经平安证券事先书面明文批准，不得更改或以任何方式传送、复印或派发此报告的材料、内容及其复印本予任何其他人。 此报告所载资料的来源及观点的出处皆被平安证券认为可靠，但平安证券不能担保其准确性或完整性，报告中的信息或所表达观点不构成所述证券买卖的出价或询价，报告内容仅供参考。平安证券不对因使用此报告的材料而引致的损失而负上任何责任，除非法律法规有明确规定。客户并不能仅依靠此报告而取代行使独立判断。 平安证券可发出其它与本报告所载资料不一致及有不同结论的报告。本报告及该等报告反映编写分析员的不同设想、见解及分析方法。报告所载资料、意见及推测仅反映分析员于发出此报告日期当日的判断，可随时更改。此报告所指的证券价格、价值及收入可跌可升。为免生疑问，此报告所载观点并不代表平安证券的立场。 平安证券在法律许可的情况下可能参与此报告所提及的发行商的投资银行业务或投资其发行的证券。平安证券股份有限公司2023版权所有。保留一切权利。 平安证券研究所电话:4008866338 深圳上海北京 深圳市福田区益田路5023号平安金融中心B座25层 上海市陆家嘴环路1333号平安金融大厦26楼 北京市丰台区金泽西路4号院1号楼丽泽平安金融中心B座25层