1~2月统计局房地产行业数据点评：低基数下指标均大幅增长，看好全年竣工端表现

东方证券股份有限公司经相关主管机关核准具备证券投资咨询业务资格，据此开展发布证券研究报告业务。 东方证券股份有限公司及其关联机构在法律许可的范围内正在或将要与本研究报告所分析的企业发展业务关系。因此，投资者应当考虑到本公司可能存在对报告的客观性产生影响的利益冲突，不应视本证券研究报告为作出投资决策的唯一因素。 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 动态跟踪 【行业·证券研究报告】 房地产行业 低基数下指标均大幅增长，看好全年竣工端表现 ——1-2月统计局房地产数据点评  统计局公布2021年1-2月房地产市场运行情况。房地产销售面积、投资额、新开工面积分别为17363万平米、13986亿元、17037万平米，同比增速分别为+104.9%、+38.3%、+64.3%，相比2019年同期增速分别为+23.1%、+15.7、-9.4%。 核心观点  低基数下1-2月销售翻倍增长，顺周期销售韧性强。1-2月销售均价为11030元/平方米，同比增长14.0%，环比增长13.0%。2021年开年销售去得开门红，我们认为有以下原因：2020年疫情影响，销售基数较低，导致同比涨幅巨大；2020年末开发商积极推货，销售实现超预期增长，部分销售推迟到2021年结转；就地过年导致一二线城市市场淡季不淡，销售结构偏向一二线城市，带动销售量价齐升。随着需求的逐渐释放，我们认为二季度市场将进入一个平稳期。  1-2月新开工面积同比大增，但相比2019年有所下滑。尽管在低基数下，新开工同比增幅较大，但是与2019年相比新开工的绝对量在下滑。我们认为主要原因如下：2020年全年的土地出让面积总体小幅下滑1.1%，对后续新开工产生负面影响；2020年底存在一定的超前施工，为春季行情预热，导致2021年一季度新开工量下滑；2020年受疫情影响竣工进度1-2月，使得2021年1季度为竣工交付高峰期，春节前后用工荒导致竣工对新开工存在挤出效应，但我们认为，随着土地市场逐渐活跃，新开工还会有所提升。  1-2月房地产投资韧性依旧。我们预计2021年房地产投资增速将保有韧性，但不会大幅增长。我们看到维持2020年投资较快增速的主要是土地端的投资以及与土地出让带来的新开工，受政策调控影响，我们认为2021年土地市场继续火热的概率不大。此外由于2020年土地出让总面积有所缩水，那么2021年前新开工增速必然回落，这都导致了2021年的建安投资增速不会很快。  我们预测2021年房地产行业三大核心指标为：销售面积增长（-2.9%）、新开工面积增长（-1.0%）、房地产开发投资增速（5.3%）。而受竣工周期推动叠加今年疫情带来的低基数影响，竣工增速将达到10%左右 投资建议与投资标的  在疫情带来的低基数下，1-2月销售投资均大幅上涨，新开工增速虽快，但仍低于2019年同期，我们认为主要是受集中竣工交付挤出。展望21年，在经济持续复苏中，一二线城市和都市圈的改善需求将持续迸发。在供给侧政策的调控下，有利于优秀房企积极扩大市场份额、改善竞争格局，提升行业利润率。而低负债强运营的龙头房企，则具备穿越周期的成长能力。我们看好业绩稳健的一线龙头，推荐保利地产(600048，买入)、融创中国(01918，买入)、万科A(000002，买入) ；与业绩具有弹性的二线龙头，推荐金地集团(600383，买入)、旭辉控股集团(00884，买入)、新城控股(601155，买入)。。同时我们看好迅速成长且消费属性较强的物管行业，推荐推荐永升生活服务(01995，买入) 、碧桂园服务(06098，买入)、融创服务(01516，买入)、新大正(002968，买入)。 风险提示  销售大幅低于预期。逆周期政策宽松不及预期。融资环境存在不确定性。 Table_ Base Info 行业评级 看好 中性 看淡 (维持) 国家/地区 中国 行业 房地产行业 报告发布日期 2021年03月16日 行业表现 资料来源：WIND、东方证券研究所 证券分析师 唐子佩 021-63325888*6083 tangzipei@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860514060001 香港证监会牌照：BPU409 联系人 吴尘染 wuchenran@orientsec.com.cn 相关报告 销售超预期增长，新开工加速预热开年市场：——12月统计局房地产数据点评 2021-01-19 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 HeaderTable_TypeTitle 房地产行业动态跟踪 —— 低基数下指标均大幅增长，看好全年竣工端表现 2 目 录 低基数下1-2月销售翻倍增长，顺周期销售韧性强 ......................................... 4 新开工同比大增，房地产投资韧性依旧 .......................................................... 4 预测2021年销售、投资、新开工增速为-2.9%、5.3%、-1.0% ...................... 6 集中度进一步增加，TOP10-20房企销售增长最快 ......................................... 7 投资建议 ........................................................................................................ 7 风险提示 ........................................................................................................ 7 mNyQmPmOmOrNnMnOrNnPoQ6M9RbRtRnNoMoPjMpPnOeRmNrPbRoPrNMYoMpMNZnMtN 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 HeaderTable_TypeTitle 房地产行业动态跟踪 —— 低基数下指标均大幅增长，看好全年竣工端表现 3 图表目录 图 1：房地产销售面积1-2月同比增速+104.9% ........................................................................ 4 图 2：东部、中部、西部、东北部销售全面增长.......................................................................... 4 图 3：新开工面积1-2月同比增速+64.3% ................................................................................ 5 图 4：1-2月新开工/销售为0.98 ................................................................................................ 5 图 5：房地产投资1-2月同比增速为+38.3% ............................................................................. 6 图 6：居民1-2月新增中长期贷款同比高增 ................................................................................ 6 表 1：预测2021年销售面积、开发投资额、新开工面积同比增速为-2.9%、5.3%、-1.0% ....... 6 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 HeaderTable_TypeTitle 房地产行业动态跟踪 —— 低基数下指标均大幅增长，看好全年竣工端表现 4 低基数下1-2月销售翻倍增长，顺周期销售韧性强 1-2月全国商品房销售面积同比增长104.9%，顺周期销售韧性强。2021年1-2月，全国实现商品房销售面积17363万方，同比增加104.9%，相比2019年增长23.1%，实现销售金额19151亿，同比增加133.5%，相比2019年增长49.6%。1-2月销售均价为11030元/平方米，同比增长14.0%，环比增长13.0%。2021年开年销售去得开门红，我们认为有以下原因：2020年疫情影响，销售基数较低，导致同比涨幅巨大；2020年末开发商积极推货，销售实现超预期增长，部分销售推迟到2021年结转；就地过年导致一二线城市市场淡季不淡，销售结构偏向一二线城市，带动销售量价齐升。随着需求的逐渐释放，我们认为二季度市场将进入一个平稳期。 2021年1-2月全国东部/中部/西部/东 北 部 单 月 销 售 面 积 同 比 增 速 分 别 为113.9%/104.3%/95.1/81.6%，较2019年同期增速分别为39.1%/12.0%/14.6/7.3%。四大区域销售全面增长，从区域基本面来看，东部地区基本面保持强劲，且人口净流入，受益于就地过年政策，销售增长最为明显。 图 1：房地产销售面积1-2月同比增速+104.9% 资料来源：国家统计局、东方证券研究所 图 2：东部、中部、西部、东北部销售全面增长 资料来源：国家统计局、东方证券研究所 新开工同比大增，房地产投资韧性依旧 1-2月新开工面积同比增加64.3%，但相比2019年有所下滑。1-2月房地产新开工面积为17037万方，同比增长64.3%，与2019年同期相比下滑9.4%。1-2月新开工面积/销售面积的比值为0.98，前值为0.92，略低于1。尽管在低基数下，新开工同比增幅较大，但是与2019年相比新开工的绝对量在下滑。我们认为主要原因如下：2020年全年的土地出让面积总体小幅下滑1.1%，对后续新开工产生负面影响；2020年底存在一定的超前施工，为春季行情预热，导致2021年一季度新开工量下滑；2020年受疫情影响竣工进度1-2月，使得2021年1季度为竣工交付高峰期，春节前后用工荒导致竣工对新开工存在挤出效应，但我们认为，随着土地市场逐渐活跃，新开工还会有所提升。 -100%-50%0%50%100%150%2018-12019-12020-12021-1单月销售面积同比增速累计销售面积同比增速-100%-50%0%50%100%150%东部中部西部东北 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 HeaderTable_TypeTitle 房地产行业动态跟踪 —— 低基数下指标均大幅增长，看好全年竣工端表现 5 图 3：新开工面积1-2月同比增速+64.3% 资料来源：国家统计局、东方证券研究所 图 4：1-2月新开工/销售为0.98 资料来源：国家统计局、东方证券研究所 1-2月房地产投资同比增长38.3%。1-2月地产开发投资额为13986亿元，同比增速38.3%，相比20