房地产：148亿元！上海第四批次集中供地首轮拍卖结果出炉

148亿元！上海第四批次集中供地首轮拍卖结果出炉 1概述 2023年12月5日，上海市第四批集中供地的首轮交易活动落下帷幕。据此前上海土地交易市场公告，本轮交易地块涉及5个行政区、共计8幅地块，包含6幅纯住宅用地和2幅含住宅的混合用地。这些地块土地总面积为28.75万平方米，起始总价139.7亿元，其中3幅地块采用招挂复合的交易方式。 最终，8幅地块成交总价达148亿元，其中4幅地块溢价成交。 2特点 1）出让地块条件变化 ①装修标准要求提高 自上海2023年第三轮土地拍卖开始，高标准装修要求已经得到明确规定，包括绿色建筑二星认证以及明确的装修费用标准。 第四轮土地拍卖对项目品质要求做了进一步提升。例如，普陀区中外环间的两幅地块，装修费用标准从上一批次的不低于3000元/㎡提升至5000元/㎡。该装修标准也超过了杨浦区内环内4000元/㎡的要求。 表：近期出让地块装修标准 装修标准的明确和不断提升，将促进整个行业向更加健康、可持续的方向发展，也能更好的保障购房者的权益。 ②个别地块中小户型比例要求大幅降低 2006年6月起，建设部等九部委联合制定"70/90"政策，要求新审批的商品住房项目中，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。 本轮土地拍卖中，超过半数地块的中小套型比例低于70%，其中，普陀区北新泾产业园区W061001单元pt0259a街坊pt0259a-09地块和自贸区临港新片区综合产业片区ZH-04单元K16-01、K17-01、K21-04、K22-04地块及桥江路、富高路地下空间地块，中小套型比例降至30%。当前市场改善需求旺盛，对于在部分区域适当放松中小套型比例，可以优化整体供应结构，更好 地迎合市场需求，解决改善类产品局部供不应求的情况。 ③部分区域地块房地联动价格上涨 与今年前三批次房地联动价进行比较后发现，临港新片区和杨浦区平凉社区的房地联动价有所提升。 临港新片区在今年第二批次出让的两幅地块房地联动价均为34000元/㎡，而本批次出让的两幅地块均有提升，其中，自贸区临港新片区综合产业片区ZH-04单元K16-01、K17-01、K21-04、K22-04地块及桥江路、富高路地下空间房地联动价提升至36000元/㎡，上涨2000元/㎡。 杨浦区平凉社区在今年第二批次出让的地块房地联动价为117000元/㎡，本批次中，杨浦区平凉社区02F1-01地块（大桥街道94街坊）的公寓部分房地联动价提升至120000元/㎡，上涨3000元/㎡。 表：部分出让地块房地联动价对比 2）土拍规则未做调整，延续以往交易方式 此前自然资源部已给各省市自然资源主管部门下发文件，提出土地拍卖各项调整建议。近期不少城市宣布调整土地拍卖规则，11月21日广州发布土地出让公告，公告明确表示将采用价高者得的 方式确定竞得人，并取消最高限价设置。 上海在本轮集中供地交易中依然维持以往的交易方式，即维持10%的溢价上限规定。一旦达到中止价，将进入高品质建设环节，最终通过摇号决定竞买人。 上海在政策调控方向上保持谨慎，暂时没有对地价限制进行放松，也是出于确保房地产市场平稳健康发展，避免企业为获取地块追加价格，防止土地市场过快升温。同时，通过设置“高品质建设”和“公租房建设”的附加条件，也让房企为城市建设承担一部分社会责任。 3区域分布 第四批次第一轮出让的8幅地块具体分布在：杨浦区（2幅）、虹口区（1幅）、浦东新区（2幅）、奉贤区（1幅）、普陀区（2幅）。 从地块分布上来看，本轮交易地块中位于外环以内的地块数量为5幅，占总地块数量的63%。与今年第三批次第一轮仅2幅外环内地块幅相比，提升了34%，整体供地质量提升。 4第一轮热门地块分析 本轮拍卖中，3幅位于中心区域的地块采取了“招挂复合”的出让方式。 1）杨浦区平凉社区02F1-01地块（大桥街道94街坊）、杨浦区平凉社区01D4-04地块（平凉街道71街坊东） 杨浦区平凉路街道历史底蕴丰厚，分布着许多具有历史意义的优秀建筑。本轮出让的2幅涉宅地块均含风貌保护建筑，在地块出让条件中明确要求开发商充分考虑风貌保护和恢复。 杨浦区平凉社区02F1-01地块（大桥街道94街坊）邻近内环高架，距百联滨江购物中心仅200米。其一路之隔的新盘高阳新里目前销售均价约为12万元/㎡，此地块公寓联动价为12万元/㎡，基本持平。最终，该地块由上海城投（集团）以12.6亿元竞得，溢价9.7%。杨浦区平凉社区01D4-04地块（平凉街道71街坊东）距离12、18号线江浦公园站较 近，公共交通出行便利。地块所在区域新盘销售表现不错，如临近的仁恒海上源，此前新房销售价格约11.5万元/㎡左右，触发摇号积分制。此地块公寓联动价为11.7万元/㎡，价格 差距不大，预计项目建成后热度也不会低。最终，该地块以4.2亿元的底价成交，由华丽家族和保利置业联合竞得。 2.虹口区江湾镇街道HK0018-33地块 地块位于中外环间的凉城板块，靠近逸仙高架路，距离3号线大柏树站步行距离约900米。虽然地块位于外环线以内，但目前周边配套较为薄弱，也暂无比较重大的规划利好，预计项目建成后以本地改善客群为主。 这是虹口区今年出让的唯一一幅涉宅地块，最终以14.6亿元的价格，由中国建筑集团收入囊中。 5第四批次第二轮交易地块预告 11月15日上海发布今年第四批次的第二轮土地拍卖公告，涉及嘉定区、宝山区、徐汇区、闵行区4个行政区，共计4幅涉宅地块，其中3幅地块将采用招挂复合的交易方式进行出让。4幅地块土地面积共31.4万平方米，总起拍价为207.1亿元。 在本轮土地拍卖中，嘉定区南翔镇JDC2-0202单元29-01、31-02、32-01、33-02地块起始总价最高，达84.6亿元。该地块由四个纯住宅子地块组成，距离陈翔公路和印象城较近。其商品住宅建筑面积约为30万方，规模较大，预计在短期内将成为南翔地区主要新房供应来源之一。 第四批次第二轮4幅地块拟定于本月15日进行出让。最终，今年上海集中供地能够收获多少出让金，让我们拭目以待。 免责声明 本报告刊载信息时间截止2023年12月5日，城市测量师行确信刊载信息来自可靠来源，但未进行独立消息来源证实。本报告仅供参考使用，不可作为房产、证券或其他产品的交易依据，任何人使用以上信息而导致的任何损失和费用，城市测量师行概不负责。 主办单位： 城市测量师行——上海城市房地产估价有限公司 编辑部地址：上海市北京西路1号新金桥广场11、15-18F邮编：200003 网址：www.surea.com 电子邮箱：surea@surea.com电话：862163589988