【房地产行业周报】：新房成交环比下行，3单物流REITs正式受理

证券研究报告 报告日期：2023年12月12日投资评级：看好（维持） 新房成交环比下行，3单物流REITs正式受理 【房地产行业周报】 李枭洋房地产行业分析师 SAC执证编号：S0110523050001 lixiaoyang@sczq.com.cn 电话：010-81152673 sczq.com.cn 目录 •板块行情回顾 •行业政策动态 •重点城市商品房成交 •重点城市二手房成交 •库存及去化周期 •新推盘及去化率 •房价指数 •土地市场 •重点房企经营数据 核心观点 政策端：中央方面：央行党委书记、行长潘功胜主动适应房地产市场重大转型，弱化房地产市场风险水平，防范房地产市场风险外溢，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，维护房地产市场稳健运行。加快构建房地产发展新模式。REITs拟纳入全国社保基金范围，3单物流REITs正式受理。地方方面：上周海南提出现房销售项目，住房公积金个人住房贷款免存保证金；余姚：对新建商品房购买人给予最高不超4万元补贴；安宁：多孩家庭按照缴纳购房契税总额80%、100%给予补贴；杭州：限时实施购房贷款贴息政策，公积金可用于首付款；苏州对于2023年1月1日以来在苏州市范围内出售自有住房后，并在2024年12月31日前购置新建商品住房的购房家庭，分层次实施契税补贴，最高可享受100%购房契税补贴。 市场端：2023W49我们重点监测的39城商品房成交面积为261.9万平米，环比-30.1%，同比-30.3%；全年累计成交面积16860.1万平米，同比-11.2%。2023W49我们跟踪的10个城市商品房可售面积为6260万平米，较上周环比0.18%；库存去化周期为15.3个月，环比0.1个月。其中上海和杭州去化周期相对健康，分别为6.3和3个月；弱二线城市福州，三线城市莆田和宝鸡去化周期较高，在44个月以上。 二手房方面，2023W49我们重点监测的15城二手房成交套数为16350套，环比-3.8%，同比19.7%；全年累计成交面积835460套，累计同比31.1%。分城市能级来看，一线城市上周二手房成交套数环比-9.8%，同比56.8%，全年累计成交套数同比14%；二线城市二手房成交套数环比-4.2%，同比9.9%，全年累计同比37.6%；三四线城市上周二手房成交套数环比8%，同比26.7%，全年累计同比31.6%。 投资建议：历史低效资产包袱较小，于周期底部获取三高土储（高能级、高去化、高利润率）的房企，将形成较明显的换牌效应，带动资产质量优化。在区域分化的背景下，资产质量提升将带动优质房企PB逐步回升至2018年行业高周转模式前的水平。持续推荐：1）高能级布局、拿地换牌比例较高、规模适中的头部房企：招商蛇口、华润置地；2）行业底部拿地扩张的优质房企：滨江集团、华发股份。3）融资和拿地后续恢复正常的困境反转类房企，有望迎来估值提升：金地集团。4）永续现金流类房企：龙湖集团、华润置地。 风险提示：宏观经济走弱，政策反应钝化，二手房挂牌量持续提升，房价超预期下跌等。 A股房地产板块,2023W49申万房地产指数涨跌幅为-3.7%，沪深300指数涨跌幅为-2.4%，板块相对沪深300指数收益为-1.3%，板块表现28名/31名；年初至今申万房地产指数-23.79%，相对沪深300指数收益为-11.6%。港股房地产板块，2023W49内房股指数涨跌幅为-8.2%，恒生指数涨跌幅为-2.95%，相对恒生指数收益为-5.26%；年初至今内房股指数涨跌幅为-45.47%，相对恒生指数收益为-28.05%。物业板块，2023W49物业指数涨跌幅为-6.54%，相对恒生指数收益为-3.59%；年初至今物业指数涨跌幅为-45.93%，相对恒生指数收益为-28.51%。 3% 2% 1% 0% -1% -2% -3% -4% 传媒通信 农林牧渔计算机有色金属公用事业 钢铁交通运输 综合家用电器石油石化 电子银行 基础化工电力设备 煤炭纺织服饰非银金融医药生物 环保建筑装饰社会服务食品饮料美容护理机械设备 汽车商贸零售房地产轻工制造国防军工 建筑材料 -5% 行业涨跌幅 资料来源：Wind，首创证券 周度指数表现年初至今指数表现 申万房地产指数 -3.70% -23.79% 沪深300指数 -2.40% -12.20% 相对涨跌幅 -1.30% -11.60% 周度指数表现年初至今指数表现 内房股指数 -8.20% -45.47% 恒生指数 -2.95% -17.43% 相对涨跌幅 -5.26% -28.05% 物业指数 -6.54% -45.93% 相对涨跌幅 -3.59% -28.51% 资料来源：Wind，首创证券 板块行情回顾 房地产行业周报(2023W49) 证券研究报告 资料来源：Wind，首创证券 行业研究报告∙证券研究报告 请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明 2023W49房地产指数PB为0.71,较前一周变动为-0.02，仍处于PB底部区间。 保利发展、招商蛇口、滨江集团PB分别为：0.6、0.9、0.94，较上一周分别变动-0.01、-0.04、-0.02。 2.3 2.1 1.9 1.7 1.5 1.3 1.1 0.9 0.7 0.5 2020-07-08 2020-08-08 2020-09-08 2020-10-08 2020-11-08 2020-12-08 2021-01-08 2021-02-08 2021-03-08 2021-04-08 2021-05-08 2021-06-08 2021-07-08 2021-08-08 房地产指数PB 2021-09-08 2021-10-08 2021-11-08 2021-12-08 2022-01-08 2022-02-08 保利 2022-03-08 2022-04-08 2022-05-08 蛇口 2022-06-08 2022-07-08 2022-08-08 滨江 2022-09-08 2022-10-08 2022-11-08 2022-12-08 2023-01-08 2023-02-08 2023-03-08 2023-04-08 2023-05-08 2023-06-08 2023-07-08 2023-08-08 2023-09-08 2023-10-08 2023-11-08 2023-12-08 上周央行党委书记、行长潘功胜主动适应房地产市场重大转型，弱化房地产市场风险水平，防范房地产市场风险外溢，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。REITs拟纳入全国社保基金范围，3单仓储物流REITs正式受理。 中央政策内容 12月4日，中国人民银行党委书记、行长潘功胜于人民日报发表文章中表示，加强与财政、监管等政策的协调配合，持续加大对重大战略、重点领域和薄弱环节的支持力度。主动适应我国房地产市场重大转型，战略上，牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位；策略上，弱化房地产市场风险水平，防范房地产市场风险外溢，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，维护房地产市场稳健运行。为保障性住房等“三大工程”建设提供中长期低成本资金支持，完善住房租赁金融政策体系，加快构建房地产发展新模式。12月6日，财政部联合人力资源社会保障部起草《全国社会保障基金境内投资管理办法（征求意见稿）》，其中第三章的投资范围和比例中明确指出，全国社保基金可以投资于公开募集基础设施证券投资基金（“公募REITs”）。12月8日，中国证监会和沪深交易所官网显示，中航易商仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（简称“中航易商仓储物流REIT”）、华夏深国际仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（简称“华夏深国际REIT”）和华泰紫金宝湾物流仓储REIT（简称“华泰宝湾物流REIT”）等3只产品正式获受理。 资料来源：人民日报，证监会官网、财政部官网、首创证券 上周海南提出现房销售项目，住房公积金个人住房贷款免存保证金；余姚：对新建商品房购买人给予最高不超4万元补贴；安宁：多孩家庭按照缴纳购房契税总额80%、100%给予补贴；杭州：限时实施购房贷款贴息政策，公积金可用于首付款；苏州对于2023年1月1日以来在苏州市范围内出售自有住房后，并在2024年12月31日前购置新建商品住房的购房家庭，分层次实施契税补贴，最高可享受100%购房契税补贴。 中央政策内容 12月4日，海南：提出现房销售项目，住房公积金个人住房贷款免存保证金12月4日，余姚：对新建商品房购买人给予最高不超4万元补贴12月4日，安宁：多孩家庭按照缴纳购房契税总额80%、100%给予补贴12月7日，苏州：对于2023年1月1日以来在苏州市范围内出售自有住房后，并在2024年12月31日前购置新建商品住房的购房家庭，分层次实施契税补贴，最高可享受100%购房契税补贴。12月7日，杭州：限时实施购房贷款贴息政策，公积金可用于首付款 资料来源：各地方政府官网、各地方规划和自然资源局官网、首创证券 重点城市商品房成交 房地产行业周报(2023W49)证券研究报告 30城商品房成交面积-日数据（万方）2020（万方）2021（万方）2022（万方）2023（万方） 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 15城二手房成交面积-日数据（套） 资料 4,500 2020（套） 2021（套） 2022（套） 2023（套） 4,0003,5003,0002,5002,0001,5001,0005000 来源：Wind，首创证券 资料来源：Wind，首创证券 2023W49我们重点监测的39城商品房成交面积为261.9万平米，环比-30.1%，同比-30.3%；全年累计成交面积16860.1万平米，同比-11.2%。 39城销售面积周环比39城销售面积周同比39城销售面积单月同比 40% 30% 周环比 29.2% 10% 0% 周同比 -10.6% -13.4% 6.4% 39城单月同比 0% -5% 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% -25.6% 2.5% 7.3% -30.1% -10% -20% -30% -40% -50% -10% -15% -20% -25% -30% -35% -40% -27.8% -24.4% -30.2% -8.3% -9.6% 23W4523W4623W4723W4823W49 资料来源：Wind，首创证券 资料来源：Wind，首创证券 2023-072023-082023-092023-102023-11 资料来源：Wind，首创证券 分城市能级来看，一线城市上周商品房成交面积环比-50.4%，同比-30.4%，全年累计成交面积同比比-26.5%，全年累计同比-10.6%；三四线城市上 分级别城市商品房成交周环比分级别城市商品房成交周同比分级别城市商品房成交单月同比 一线城市二线城市三线城市 一线城市二线城市三线城市 一线城市二线城市三四线城市 60% 40% 20% 0% -20% -40% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% -60% -60% -80% -70% 2023-072023-082023-092023-102023-11 资料来源：Wind，首创证券资料来源：Wind，首创证券资料来源：Wind，首创证券 具体城市商品房成交情况 城市 本周成交（万方） 上周成交（万方） 周环比 周同比 23年周均（万方） 22年周均（万方） 年周均同比 北京 17.5 25.2 -30% -18% 22.1 21.8 1.4% 上海 16.8 32.7 -48% 123% 27.8 27.1 2.5% 广州 15.2 43.8 -65% 33% 20.5 1