建筑：城中村改造系列报告之一-城改战略高度定位，周期引擎蓄势待发

行业政策：城中村改造政策密集出台，中央高度定位，地方积极响应。2023年4月政治局会议首次将属于城市更新政策组成部分的城中村改造单独提出来重点强调，之后7月国常会提出在超大特大城市积极稳步实施城中村改造，政治局会议再提要积极推动城中村改造，并召开城中村改造工作部署电视电话会议；9月自然资源部决定在43个城市开展以城中村为重点的低效用地再开发试点；并且央行和国开行都先后表态，要在资金方面对城中村改造进行支持。 同时地方政策积极呼应，今年6月以来青岛、合肥、南京、郑州、重庆、广州等多个二线城市以及兰溪、新乡等三四线城市先后发文重点提出了城中村改造，并且屡屡提及在棚户区和城中村改造中推行货币化和房票安置。本轮城中村改造在政策层面高度战略定位，预计伴随后续的资金到位，其作为顺周期的引擎蓄势待发。 城改历史：城中村改造过去投资力度相对较小，但预计未来规模可期。城中村改造本质上属于棚改范畴，棚户区包括城镇棚户区、工矿棚户区、国有垦区危房等，其中城镇棚户区包括成片棚户区、城中村和旧住宅区。从过往经验来看，对比棚户区改造，城中村首先主要以改造更新为主，其次资金来源和体量上，城中村改造资金主要源于政府专项款和补助资金，相比棚户区改造货币化安置每年上万亿的投资规模，城中村改造资金投入相对有限。而当前城中村改造作为老旧小区改造中的一部分被政府逐渐重视，今年中央和地方多次将本属于城市更新政策组成部分的城中村改造单独提出来重点强调，或预示后续无论是改造规模、改造模式还是资金支持力度，本轮城中村改造将不同以往，规模可期。 城改模式：本轮城中村改造的拆迁比率、容积率和资金规模均有望提升。从中央和地方出台的城中村改造政策按图索骥，可以观察到，改造模式和过往相比有了一些变化：1）拆迁比率：国常会通过的城中村改造指导意见中，明确要求分三类实施改造，“具备条件的城中村实施拆除新建”，地方层面，广州提及将“采取净地+公开市场的土地出让形式”，青岛、合肥、郑州、南昌等城市均有提及货币化安置，这些表态均预示着本轮城改的拆迁比率或将有所提升；2）容积率提升，自然资源部明确提出“提高土地利用效率”、“大幅提高利用存量用地的比重和新上工业项目的容积率”、“容积率奖励”等，并且根据经济观察网新闻，自然资源部发文建议各地取消远郊容积率限制，我们认为这也预示着本轮城改的规划容积率或将有所提升；3）资金来源：国开行和央行先后表态了要在资金方面对城中村改造进行支持。福州计划建立城中村改造“1+N”体系，争取中央补助、专项债券、专项借款等金融政策。 调研总结：青岛城改推进快、到访项目均拆除、容积率提升多。从青岛市城中村改造草根调研中可以明显感受到，项目改造模式和政策显示出了较高程度的一致性，主要体现在：1）推进速度：到访四张项目2023年3月开工，计划2025年4月竣工，但按目前速度，工期预计从26个月提升至20个月，工期缩短23%；2）拆迁比率：我们到访的李家下庄和四张项目建筑物均已拆除； 3）容积率提升：四张项目拆迁前容积率不到1.0，拆迁后按新的安置设计方案，规划容积率预计在2.0-2.5区间，容积率提升幅度较大；4）地块能效提升：首先项目容积率提升预计增加了更多商品房可售面积，其次，我们认为未来若可由街道办、区政府或城投公司持有部分商业，则可获取商业及办公永续性收入。 行业评级：城改战略高度定位，周期引擎蓄势待发。2023年4月以来，城中村改造政策密集出台，中央高度战略定位，地方上也积极响应。考虑到本轮城中村改造在拆迁比率、容积率和资金规模上预计均有望提升，其对宏观经济的拉动需要重视，甚至有可能成为本轮经济周期上行的一个重要的发动机。从产业链视角出发，我们认为未来城中村改造带来的机会值得重视。地产链方面，建议关注华阳国际、名雕股份、深圳瑞捷、亚士创能、德才股份。 风险提示：城中村改造推进速度、资金落地速度不及预期，房地产行业政策收紧超预期 投资主题 报告亮点 本轮城中村改造的拆迁比率、容积率和资金规模均有望提升。报告从政策边际变化出发，结合实地草根调研，发现了本轮城中村改造不同于以往，预计将在拆迁比率、容积率和资金规模等方面均有所提升，从而实现对宏观经济的拉动，甚至有可能成为本轮经济周期上行的一个重要的发动机。 投资逻辑 城改战略高度定位，周期引擎蓄势待发。2023年4月以来，城中村改造政策密集出台，中央高度战略定位，地方上也积极响应。考虑到本轮城中村改造在拆迁比率、容积率和资金规模上预计均有望提升，其对宏观经济的拉动需要重视，甚至有可能成为本轮经济周期上行的一个重要的发动机。从产业链视角出发，我们认为未来城中村改造带来的机会值得重视。地产链方面，建议关注华阳国际、名雕股份、深圳瑞捷、亚士创能、德才股份。 一、中央高度定位城中村改造，后续规模值得期待 （一）城中村改造政策密集出台，中央高度定位，地方积极响应 2023年4月28日政治局会议提出要“在超大特大城市积极稳步推进城中村改造”、“规划建设保障住房”，这是时隔一年多政治局会议再提保障房建设，并且首次将属于城市更新政策组成部分的城中村改造单独提出来重点强调。此后，城中村改造政策密集出台： 7月21日国常会提出“在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措”；7月24日政治局会议再提“要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造”；7月28日城中村改造工作部署电视电话会议召开，强调要“在超大特大城市积极稳步推进城中村改造；采取拆除新建、整治提升、拆整结合等不同方式；必须实行净地出让；以新思路新方式破解城中村改造中账怎么算、钱怎么用、地怎么征、人和产业怎么安置等难题”；9月14日自然资源部印发《关于开展低效用地再开发试点工作的通知》，决定在43个城市开展为期4年的低效用地再开发试点，以城中村和低效工业用地改造为重点，大幅提高利用存量用地的比重和新上工业项目的容积率、完善货币化补偿标准，拓展实物补偿的途径。并且央行和国开行都先后表态，要在资金方面对城中村改造进行支持。 图表1、23年4月以来城中村改造政策密集出台 地方政策积极呼应，今年6月以来青岛、合肥、南京、郑州、重庆、广州等多个二线城市以及兰溪、新乡等三四线城市先后发文重点提出了城中村改造，并且屡屡提及在棚户区和城中村改造中将推行货币化和房票安置。此外合肥强调“大胆探索土地供应定向挂牌、协议出让”；广州未来将在部分片区采取“净地+公开市场”土地出让形式，鼓励和支持民间资本参与城中村改造。 图表2、各地城中村改造政策密集出台 （二）城中村改造属于城市更新范畴，过去投资力度相对较小 城中村改造本质上属于城市更新范畴，依据湖南省2020年《关于规范棚户区界定标准和审批程序的通知》，棚户区包括城镇棚户区、工矿棚户区、国有垦区危房等，其中城镇棚户区包括城镇集中成片棚户区、非集中成片棚户区、城中村和旧住宅区。城中村是指在城市（县城）建成区内，土地未被征收或部分征收，原农村居民未转为城镇户籍或部分转为城镇，仍然实行乡村行政建制管理的区域。 图表3、城中村改造本质上属于城市更新范畴 城市更新类型繁多，但在不同阶段政府城市更新工作的侧重点亦有所不同。2014-2015年我国房地产库存过剩问题较为严重，政府开始积极推进棚户区改造货币化安置，其成为保障工程的同时也兼具了去库存的重任，2015-2017年全国货币化安置比例大幅度提升。 2018年我国三四线城市去库存效果明显，并且房价上涨压力开始凸显，货币化安置逐步退坡，此时老旧小区改造开始登上前台。2017年12月住建部部署开展老旧小区改造试点，15个试点城市计划开展老旧小区改造；2019年住建部将老旧小区改造纳入城镇保障性安居工程；2019年6月国常会部署推进城镇老旧社区改造。 可以看到，2019年开始至今棚户区改造货币化安置和老旧小区改造是一个此消彼长的过程，而城中村改造作为老旧小区改造中的一部分被政府逐渐重视，今年政治局会议首次提出要在超大特大城市积极稳步推进城中村改造，这是首次将属于城市更新政策组成部分的城中村改造单独提出来重点强调。 从过往经验来看，对比棚户区改造，城中村首先在改造模式上，主要以改造更新为主。 其次是资金来源和体量上，城中村改造资金主要源于政府专项款和补助资金，比如2019年国家发改委在中央预算内投资保障性安居工程专项中安排250亿元予以支持城中村改造；2020年中央预算内投资安排543亿元用于城中村改造，相比棚户区改造货币化安置每年上万亿的投资规模，城中村改造资金投入相对有限。 图表4、过去棚改和城中村改造的差异点 图表5、2019年以来我国老旧小区开工力度逐步加大 图表6、我国历年老旧小区计划开工&实际开工 图表7、我国单个老旧改造小区平均户数 （三）本轮城中村改造的拆迁比率和容积率有望提升 从今年以来中央和地方出台的城中村改造政策按图索骥，可以观察到，城中村的改造模式和过往相比也有了一些变化： 首先在拆迁比率方面，7月国常会通过的《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》强调，具备条件的城中村要实施拆除新建。城中村改造工作部署电视电话会议明确“要从实际出发，采取拆除新建、整治提升、拆整结合等不同方式分类改造”，并提及“必须实行净地出让”。地方层面，广州提及将“采取净地+公开市场的土地出让形式”，青岛、合肥、郑州、南昌等城市均有提及货币化安置，我们认为，这些表态均一定程度上预示着本轮城中村改造的拆迁比率或将有所提升。 其次在容积率方面，自然资源部印发的《关于开展低效用地再开发试点工作的通知》，明确提出“提高土地利用效率”、“大幅提高利用存量用地的比重和新上工业项目的容积率”、“容积率奖励”等。另外，据经济观察网，11月自然资源部发文建议各省市主管部门取消远郊区容积率1.0限制，这或预示着本轮城中村改造的规划容积率将有所提升。同时在资金来源上，城改工作部署会议上提到了“以新思路新方式破解城中村改造中账怎么算、钱怎么用”，国开行和央行先后表态了要在资金方面对城中村改造进行支持。地方层面，福州积极对接国开行等金融机构提前沟通金融政策支持模式，建立健全城中村改造“1+N”政策体系，争取中央补助、专项债券、专项借款等金融扶持政策等。 此外在重视程度上，首先城中村改造从之前属于城市更新政策的组成部分被单独作为重要政策强调；并且在城中村改造工作部署电视电话会议上，政治局委员、国务院副总理何立峰出席并讲话；城市范围也从国常会提及的21个超大特大城市扩围到低效地再开发试点43个城市，潜在推进城中村改造的城市数量持续增加。 图表8、本轮城中村改造的拆除比率和容积率有望提升 地方政策或助力提升拆除比率和丰富资金来源，广州市规划委员会已经审议通过了《广州市城市更新专项规划（2021-2035年）》和《广州市城中村改造专项规划（2021-2035年）》，两个规划明确了广州城市更新及城中村改造的目标和规模。规划提出到2035年广州拟推进的旧村庄旧城镇全面改造与混合改造项目291个，其中旧村庄全面改造项目252个（含城中村项目150个）、旧村庄混合改造项目24个（含城中村项目15个），采用“拆、治、兴”并举推动改造；旧城混合改造项目15个，综合运用“留、改、拆”方式推进。 可以看到，以拆为侧重的旧村庄全面改造中的城中村项目达150个，占比总改造项目291个的52%。同时规划还提出优化成本核算与征拆标准，探索房票安置政策机制，拓宽城中村改造资金支持渠道等策略，破解城中村改造难题，提升改造效率。 从占地面积来看，至2035年广州计划累计推进城市更新约300平方公里，其中城中村改造155平方公里，占比52%。改造类型上，旧村庄改造210平方公里，其中已拆为侧重的全面改造135平方公里，占比64%；旧厂房改造30平方公里，其中已拆为侧重的全面改造20平方公里，占比67%。可以看到在旧村庄和旧厂房改造中，我们认为已拆为侧重的全面改造面积占比已经有较为明显提升。 图表9、广州市城市更新规模分解示意图 二