2023年11月房地产数据点评：销售回暖尚需等待，拿地融资边际好转

事项： 2023年11月收官，房企销售拿地百强榜单、30城商品房成交、300城住宅用地成交、房企非银融资额等数据均已出炉。 国信地产观点：1）11月地产销售环比下降，单月及累计同比降幅均扩大。2）11月百强房企权益拿地额及300城住宅用地成交建面累计同比降幅均持续收窄。3）11月房企非银融资发行额环比明显改善，累计同比降幅收窄。4）投资建议：销售回暖尚需等待，拿地融资边际好转。我们相信需求端政策会继续放松，冰冻三尺非一日之寒，等待春意需有耐心。楼市真实复苏是行情开启的关键，虽然Q4可能很难看到明确的销售复苏，但向后看半年，目前应是基本面的最低点，可适当布局。而随着高能级城市需求端政策逐步落地，土储质量优、投资强度稳定的优质房企将显著受益于楼市热度的边际改善。同时在未来一年高土储和低库存的图景下，开工势能较大，“城改+保障房建设”将释放大量高价值地块，有能力且有资源的地方型国企将持续受益。结合当前城投拿地比例和“14号文”的纲领，代建龙头企业未来也将大有可为。 个股端核心推荐越秀地产、华润置地、中国海外发展、绿城管理控股。5）风险提示：①政策推出强度及落地效果不及预期；②外部环境变化等因素致行业基本面超预期下行；③房企信用风险事件超预期冲击。 评论： 11月地产销售环比下降，单月及累计同比降幅均扩大 从房企维度看，11月百强房企销售额单月及累计同比降幅均扩大。2023年1-11月，百强房企累计全口径销售额55288亿元，同比-15.4%，降幅较1-10月扩大了2个百分点。11月单月，百强房企销售额4285亿元，环比-3.4%，单月同比-30%，降幅较10月扩大了2个百分点。 从城市维度看，11月30城商品房成交面积单月及累计同比降幅也均扩大。2023年1-11月，30城商品房累计成交面积为12193万㎡，同比-8.2%，降幅较1-10月扩大了0.6个百分点。11月单月，30城商品房成交面积958万㎡，环比-6%，单月同比-15%，降幅较10月扩大了12个百分点。 图1：百强房企单月销售额及当年累计同比 图2：百强房企单月销售额同比 图3：Top20房企2023年1-11月累计销售额及累计同比 图4：30城商品房单月成交面积及当年累计同比 图5：30城商品房单月成交面积同比 11月百强房企权益拿地额及300城住宅用地成交建面累计同比降幅均持续收窄 从房企维度看，2023年1-11月，百强房企权益拿地额10855亿元，同比-7%，较1-10月收窄3个百分点。 2023年11月单月，百强房企拿地额748亿元，环比-50%，同比+91%，主要受月度基数变化影响。 从城市维度看，根据中指研究院数据，2023年1-11月，300城住宅用地成交建面为33863万㎡，同比-28%，降幅较1-10月收窄了2个百分点。2023年11月，300城住宅用地单月成交建面5562万㎡，环比+18%，同比-19%；当月300城住宅用地成交溢价率4.3%，并未因多个城市取消土地限价而明显抬升。 图6：百强房企单月拿地金额及当年累计同比 图7：百强房企单月拿地金额同比 图8：300城住宅用地单月成交面积及当年累计同比 图9：300城住宅用地单月成交面积同比 11月房企非银融资发行额环比明显改善，累计同比降幅收窄 根据中指院跟踪数据，2023年11月，房企非银融资单月发行413亿元，环比+49%，单月同比-11%，较10月的同比收窄了39个百分点；其中，信用债单月发行占总额比重为75%，较10月提升了21个百分点，主要因为信用债发行额环比+108%，单月同比+38%，较前期明显修复。2023年1-11月，房企非银融资累计发行6365亿元，累计同比-20%，降幅较1-10月收窄了0.6pct；其中，信用债、海外债、信托、ABS累计发行额同比分别为-8%、-9%、-72%、-25%，分别较1-10月变动了+3pct、+3pct、-1pct、-2pct。 图10：房企非银融资单月发行总额及同环比 图11：房企非银融资单月发行额的类别构成 图12：房企非银融资发行总额当年累计同比 图13：分类别房企非银融资发行额累计同比 投资建议： 销售回暖尚需等待，拿地融资边际好转。我们相信需求端政策会继续放松，冰冻三尺非一日之寒，等待春意需有耐心。楼市真实复苏是行情开启的关键，虽然Q4可能很难看到明确的销售复苏，但向后看半年，目前应是基本面的最低点，可适当布局。而随着高能级城市需求端政策逐步落地，土储质量优、投资强度稳定的优质房企将显著受益于楼市热度的边际改善。同时在未来一年高土储和低库存的图景下，开工势能较大，“城改+保障房建设”将释放大量高价值地块，有能力且有资源的地方型国企将持续受益。结合当前城投拿地比例和“14号文”的纲领，代建龙头企业未来也将大有可为。个股端核心推荐越秀地产、华润置地、中国海外发展、绿城管理控股。 风险提示： ①政策推出强度及落地效果不及预期；②外部环境变化等因素致行业基本面超预期下行；③房企信用风险事件超预期冲击。 免责声明