银行与地产专题（一）：城中村专题｜资金来源、商业模式特点及对银行增量的测算

城中村专题｜资金来源、商业模式特点及对银行增量的测算——银行与地产专题（一） 银行证券研究报告/专题研究报告2023年12月11日 评级：增持（维持） 分析师戴志锋 执业证书编号：S0740517030004 Email：daizf@zts.com.cn 分析师邓美君 执业证书编号：S0740519050002 Email：dengmj@zts.com.cn 重点公司基本状况 简称 股价 (元) EPS PE PEG 评级 2021 2022 2023E 2024E 2021 2022 2023E 2024E 招商银行 27.50 4.69 5.41 5.74 6.05 5.86 5.08 4.79 4.55 增持 平安银行 9.30 1.83 2.30 2.46 2.62 5.08 4.04 3.78 3.55 增持 宁波银行 20.82 2.85 3.38 3.85 4.37 7.31 6.16 5.41 4.76 增持 江苏银行 6.54 1.33 1.72 1.69 1.93 4.92 3.80 3.87 3.39 买入 苏州银行 6.41 0.93 1.07 1.43 1.70 6.89 5.99 4.48 3.77 买入 备注：最新股价对应2023/12/8收盘价 报告摘要 基本状况 上市公司数42 行业总市值(百万元)9,653,504 行业流通市值(百万元)6,500,979 行业-市场走势对比 10% 0% -10% 2022-12-09 2023-01-06 2023-02-09 2023-03-08 2023-04-04 2023-05-05 2023-06-01 2023-06-30 2023-07-27 2023-08-23 2023-09-19 2023-10-24 2023-11-20 -20% 银行（申万）沪深300 相关报告 核心观点：1、资金来源与模式特点。与棚改比较，资金来源会更加多元化，商业银行有望有更大参与度，预计至少15%以上的参与空间；改造模式采取多元化模式：预计“净地出让”的要求背景下，仍有一二级联动的空间。2、中性假设下拉动投资总额7.3万亿，销售额6.5万亿。商业银行至少可参与总投资1.09万亿，每年2181亿。可带动按揭1.3万亿，每年2609亿。大行利用牌照和资金成本优势，在城中村改造中将发挥更大作用，优质区域银行也有机会。 城中村改造模式与棚改的主要区别。1、资金来源：棚改资金中专项贷款占7成，城中村改造强调多元化。棚改方面，“十三🖂”期间棚改总投资7万亿：政策性银行专项贷款占近7成，棚改专项债2成，财政资金约1成。城中村改造方面，强调多元化、市场化、鼓励民间资本：预计仍然以PSL专项贷款为主，但占比明显下降；专 项债仍作为重要启动资金；商业银行、其他市场化机构或更多参与，中央财政和地方财政补贴预计较少。2、改造模式：一二级联动。城中村改造严格限制大拆大建，改造模式采取多元化模式，包括拆除新建、整治提升与拆整结合等。拆除新建目前又分为一二级联动和做地收储模式，在本轮“净地出让”的要求下，仍可实现一二级联动，后续具体以哪种模式落地需要看地方细则。3、区域不同：棚改侧重三四线城市去库存，而城中村改造首先从21座超大特大城市开始。 城中村的规模测算：中性假设下本次城中村改造拉动投资总额7.3万亿，销售额6.5万亿。1、人口及面积：根据七普数据、自建房占比等，测算21个超大特大城市的城中村人口约为2105万人，城中村建筑面积约为7.3亿平方米。2、投资额及销售额：乐观、中性、悲观假设下，即拆除重建比例分别为40%、30%、20%的情况下，总投资额分别为9.7万亿、7.3万亿、5万亿，拉动销售额8.7万亿、6.5万亿、4.3 万亿。 城中村对银行业务增量的测算：可参与总投资1.09万亿，按揭1.2万亿，以及综合金融服务机会。1、商业银行有更大参与度：在多渠道、市场化的主基调下，考虑到城中村改造回报周期长，民间资本初期参与度预计不高，商业银行或有更大参与度。初期参与一级开发更多是综合实力强的国企，银行与其建立合作关系，为后续充分参与二级开发和后续按揭打基础。2、中性假设下商业银行可参与总投资1.09万亿，每年2181亿；可带动按揭1.3万亿，每年2609亿。假设本轮城中村改造专项贷款 请务必阅读正文之后的重要声明部分 专题研究报告 占比下降至50%等，商业银行仍有15%以上的参与空间。3、银行可利用多元牌照优势，服务城中村改造，大行利用牌照和资金成本优势，在城中村改造中将发挥更大作用，关注大城市区域银行的参与机会。 投资建议：银行股稳健度高。风险端来看，地方债务以及中小银行相关风险明显降低，采取时间换空间的模式，银行资产质量会保持稳定；收益端来看，银行资产端收益率承压，息差稳定性取决于存款端成本率下降节奏。优质城农商行的基本面确定性大：江苏银行、渝农商行。经济弱复苏，选择防御型银行：大型银行（农行、中行、邮储等）。经济复苏预期强，选择银行中的核心资产：宁波银行、招商银行和平安银行。 风险提示：经济下滑超预期。国内外疫情反复超预期。金融监管超预期。 内容目录 请务必阅读正文之后的重要声明部分-2-