地产行业周报：REITs拟纳入社保投资范围，三单仓储物流REITs获受理

地产行业周报 REITs拟纳入社保投资范围，三单仓储物流REITs获受理 证券研究报告 行业评级：地产强于大市（维持） 平安证券研究所地产团队、固定收益团队 2023年12月10日 请务必阅读正文后免责条款 核心摘要 周度观点：本周REITs拟纳入社保基金投资范围，三单仓储物流公募REITs获受理，REITs常态化发行进程提速。楼市成交方面，尽管政策端持续宽松，但受制于收入及房价预期，楼市复苏动能仍显不足，短期随着年末开发商推盘上升，年底成交有望改善，但市场景气度仍将底部徘徊。投资建议方面，短期基本面变化仍为影响地产板块行情关键，中长期来看，具备融资、拿地优势，且借助行业调整 期不断优化资产质量房企有望逐步胜出，建议关注越秀地产、保利发展、招商蛇口、建发国际集团、华发股份、中国海外发展、滨江集团、万科A等。同时建议关注物业管理及产业链机会，如保利物业、招商积余、绿城管理控股、东方雨虹、科顺股份、伟星新材、坚朗五金等。 政策环境监测：REITs拟纳入社保基金投资范围，三单仓储物流公募REITs获受理 市场运行监测：1）新房成交回落，后续有望改善。本周（12.2-12.8）新房成交2.2万套，环比降22.9%，二手房成交1.8万套，环比降1.4%。11月新房日均成交同比下降19.9%，降幅较10月扩大7.7pct。随着楼市宽松政策落地，叠加四季度推盘量加大，短期成交有望逐步改善。2）库存环比微降，去化周期18.2个月。16城取证库存10360万平，环比降2.7%。去化周期18.2个月。3）土地成交、溢价率回升，二线占比提高。上周百城土地供应建面7519.8万平、成交建面5336.2万平，环比降23.5%、升348.8%；成交溢价率3.4%，环比升 0.9pct。其中一、二、三线成交建面分别占比1.8%、34.4%、63.8%，环比分别降5.6pct、升5.9pct、降0.4pct。 资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行116.4亿元，环比增加63.4亿元，无海外债发行；重点房企发行利率为2.62-4.3%，可 比发行利率较前次有升有降。2）地产股：本周房地产板块跌3.7%，跑输沪深300（-2.4%）；当前地产板块PE（TTM）13.29倍，估值处 于近五年82.98%分位。本周沪深港股通北向资金净流入前三为张江高科、金地集团、保利发展，南向资金净流入前三为万科企业、碧桂园、中国金茂。 风险提示：1）楼市修复不及预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超预期风险。 现房销售项目住房公积金个人 住房贷款免存保证金 桐庐：12月1日起住房公积金可 支付首付款 2023年12月6日抚州 对未按期交房的业主，引导金融机构放宽房贷偿还期限 社保基金拟“开闸”投资公募 REITs 在余姚市对新建商品房购买人 给予最高不超4万元补贴 探索“房票”用于首付，公积 金贷款最低首付款下调至30% 2023年12月7日宁波 2023年12月7日温州 2023年12月6日财政部 2023年12月4日海南 2023年12月7日杭州 南海诸岛 偏松偏紧中性 REITs拟纳入社保基金投资范围，三单仓储物流公募REITs获受理 事件描述：12月6日财政部联合人力资源社会保障部起草《全国社会保障基金境内投资管理办法（征求意见稿）》，其中第三章的投资范围和比例中明确指出，全国社保基金可以投资于公开募集基础设施证券投资基金（简称“公募REITs”）；12月8日中国证监会和沪深交易所官网显示，中航易商仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（简称“中航易商仓储物流REIT”）、华夏深国际仓储物流封闭式基础设 施证券投资基金（简称“华夏深国际REIT”）和华泰紫金宝湾物流仓储REIT（简称“华泰宝湾物流REIT”）等3只产品正式获受理。 点评：1）财政部文件要求，社保基金投资比例方面，按成本计算，将REITs与股票等权益类金融产品统一进行比例管控，合计比例不得高于40%，进一步确认REITs作为一种特殊性质的权益产品的属性。2）从资产特点看，REITs与社保基金、保险资金等长期资金需求匹配，有望带动中长期资金“活水”入市。3）近期已有3单消费类基础设施REITs获批，本周中航易商仓储物流REIT、华夏深国际REIT、华泰宝湾 物流REIT3单仓储物流公募REITs均获交易所受理，加快REITs常态化发行进程。其中华泰宝湾物流仓储REIT底层资产包括4个项目，分别为南京宝湾物流园、嘉兴宝湾物流园、天津宝湾物流园和廊坊宝湾物流；中航易商仓储物流REIT项目底层资产为易商集团旗下的富莱德昆山物流园（一期、二期、三期）；华夏深国际REIT底层资产包括位于浙江省杭州市钱塘区的深国际华东智慧城一期项目（简称“杭州一期项目”）和贵州省黔南布依族苗族自治州龙里县的深国际贵州综合物流港项目（简称“贵州项目”），均为高标准物流仓储项目，均位于长江经济带国家重点战略地区的重要物流节点城市。 成交：新房回落，后续有望改善 点评：本周（12.2-12.8）新房成交2.2万套，环比降22.9%，二手房成交1.8万套，环比降1.4%。11月新房日均成交同比下降19.9%，降 幅较10月扩大7.7pct。随着楼市宽松政策落地，叠加四季度推盘量加大，短期成交有望逐步改善。 重点城市一二手房周成交变化2021-2023年重点50城一手周成交走势对比 8万套 6 4 2 50城一手房周成交套数 20城二手房周成交套数（右） 万套3.5 3 2.5 2 1.5 1 0.5 8万套 6 4 2 0 2021年2022年2023年 00 22.7.922.10.923.1.923.4.923.7.923.10.9 W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49 主流50城新房月日均成交变化2021-2023年20城二手周成交走势对比 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% 新房月日均成交同比一线同比二线三线 3.5万套 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 2021年2022年2023年 -60% 2022.112023.12023.32023.52023.72023.92023.11 W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49 库存：环比微降，去化周期18.2个月 点评：16城取证库存10360万平，环比降2.7%。去化周期18.2个月。 16城商品房取证库存及去化月数 万平 11000 10500 10000 9500 9000 8500 8000 16城库存去化月数（右）月 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 21.7.3021.9.2421.11.1922.1.1422.3.1122.5.622.7.122.8.2622.10.2122.12.1623.2.1723.4.1423.6.923.8.423.9.2923.11.24 土地：成交、溢价率回升，二线占比提高 点评：上周百城土地供应建面7519.8万平、成交建面5336.2万平，环比降23.5%、升348.8%；成交溢价率3.4%，环比升0.9pct。其中 一、二、三线成交建面分别占比1.8%、34.4%、63.8%，环比分别降5.6pct、升5.9pct、降0.4pct。 百城土地周均供应与成交情况百城中各线城市土地周成交情况 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 百城土地周均供应百城土地周均成交 万平近1年近4周 8000 7000万平 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 一线成交建面二线三线 2022.102023.12023.42023.72023.10W11.1322.7.1122.10.1123.1.1123.4.1123.7.1123.10.11 百城土地成交平均楼面价与溢价率百城土地成交前五城 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 平均楼面价平均溢价率(右轴） 元/平近1年近4周7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 800 600 400 200 0 万平百城土地成交前五城（11.27-12.3） 599 347326 273 252 2022.102023.12023.42023.72023.10W11.13 成都重庆金华常州徐州 R007环比上行14.09BP至2.25%（%） 流动性环境：资金价格多数上行 资金价格多数上行。12月8日当周，R001上行8.39BP至1.80%，R007上行14.09BP至2.25%。截至12月8日，OMO存量（MA10）余额为18950亿元，较12月1日减少2762亿元。OMO存量衡量某一时点留存于银行体系中的流动性，2021年以来OMO存量规 模与资金利率中枢总体呈正相关关系。 2020202120222023 6 5 4 3 2 1 28000 24000 20000 16000 12000 8000 4000 0 OMO存量（MA10）环比下行 DR007-7天OMO利率(MA10,BP,右轴)OMO存量(MA10,亿元) 60 20 -20 -60 -100 0 01-0102-0103-0104-0105-0106-0107-0108-0109-0110-0111-0112-01 2023/12/12023/12/8涨跌幅 （BP） 1D 1.71 1.80 8.39 R 7D 2.11 2.25 14.09 14D 2.22 2.41 19.67 1M 2.04 3.28 123.18 1D 1.61 1.64 3.02 DR 7D 1.80 1.84 4.76 14D 1.86 2.27 40.68 1M 1.98 2.94 96.25 ON 1.62 1.63 1.20 SHIBOR 1W 1.80 1.80 0.30 1M 2.30 2.37 7.00 3M 2.50 2.56 6.10 资金价格多数上行（%） 境内房地产债发行：发行量环比增加、净融资环比增加 本周（12.4-12.10）境内地产债发行量环比增加、同比下滑，净融资额环比增加、同比下滑。其中总发行量为116.4亿元，总偿还量45.38亿元，净融资额为71.02亿元。到期压力方面，23年地产债到期压力整体大于22年，23年全年到期和提前兑付的规模总共2819.2亿，同比22年约上升10.7%；向后看，24年4月是债务到期压力最大的月份，月到期规模约386.9亿。 非城投地产债周发行量非城投地产债周净融资额非城投地产债总偿还量 2022 2023 2021 2022 2023 亿元2021亿元 亿元 总偿还量 250 200 600 到期提前兑付 200 150 100 50 W1W4W7W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49 W52 0 -50 150 100 50 0 -50 -100 -150 W1W3W5W7W9W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51 -200 + 500 400 300 200 100 22-01 22-03 22-05 22-07 22-09 22-11 23-01 23-03 23-05 23-07 23-09 23-11 24-01 24-03 24-05 24-07 24-09 24-11 0 9 房企境内债发行 本周共6家房企发行8只境内地产债。 房企境内债发行规模排序房企境内债发行利率排序 境内房地产债发行规模前五（亿元） 60.0 19.2 18.2 10.0 5.0 70 60 50 40 30 20 10 0 5.0 4.5 4.0 3.5 3.0 2.5