房地产行业2024年度投资策略：压力仍在，探索待变

2023年，房地产市场需求端政策虽经历了一系列宽松措施，但销售市场并未明显回暖。这一现象的核心原因在于过去房企超前拿地所引发的高库存问题日益凸显。在2024年，房地产总量数据可能面临较大的压力。

政策与市场表现

• 政策背景：2023年第三季度，中央提出了更实质性的宽松政策，包括放宽“认房不认贷”政策、下调首套和二套首付比例至20%和30%，并下调二套房贷利率至5年期以上LPR+20基点。多个一线城市和二线城市积极响应，但整体政策效果边际减弱，1月至10月的商品住宅销售面积同比下滑6.8%。

• 市场困境：当前市场问题并非源于居民收入预期下降导致的销售下滑，也不是因房企违约引发的供给和需求负反馈，而是源于房地产发展模式的转变——过去依赖卖地推动发展的模式终结，导致城市库存积压严重。截至2023年9月，全国100个城市的库存去化周期已上升至20个月，部分低线城市甚至高达5年以上。

2024年预测

• 销售与竣工：预计2024年全国商品房销售面积和销售金额分别下降10.7%和12%，竣工面积减少9.3%。新开工面积预计同比减少6%，开发投资完成额下滑9.1%。

房企挑战与机遇

• 资产端挑战：2024年，房企需要探索如何在资产端稳定盈利，尤其是消化表内的低质量土储。大量低质量土储是违约风险的根源，既影响正常经营的房企，也困扰陷入困境的房企。资产端稳定盈利的探索成为关键，但这一过程可能面临一定减值压力。

• 城中村改造机遇：城中村改造被视为对应真实需求的有效途径，有望在政策支持下加速推进，带动一定的地产投资和销售增长。预计21个超大特大城市城中村改造项目规模约10亿平方米，每年能带来约9000亿地产投资和1.7万亿的商品房销售。

投资建议与风险提示

• 投资建议：关注2024年地产总量数据可能面临的压力，尤其是城中村改造和解决历史土储问题的房企。重点关注这些领域内的企业，如绿城中国、越秀地产、招商蛇口、滨江集团、天地源、中新集团、城建发展、中华企业、天健集团等。

• 风险提示：房地产市场可能存在微观传导机制失灵的风险，这可能阻碍行业从当前状态向更健康状态的转变。

结论

2024年房地产市场将持续面临挑战，尤其是在总量数据方面可能承受较大压力。城中村改造作为一项重要政策工具，有望在缓解部分需求端压力的同时，为部分房企提供新的发展机遇。投资者应关注政策动态和企业应对策略，以把握潜在的投资机会。