房地产行业研究周报：11月百强房企销售数据如何解读？

行业追踪（2023.11.25-2023.12.01） 11月百强销售额同比降幅再度扩大 2023年11月，百强房企单月销售金额同比下降26.6%，同比增速较2023年10月降低2.8pct；1-11月累计销售金额同比下降12.8%，增速较1-10月上升2.7pct。 百强房企中，单月销售金额39家环比增长，较10月增加6家，16家同比增长，较10月增加1家。整体来看，百强同比增速自7月年内低点连续四月上修后再次出现下滑，各性质房企同比普降，但目前销售水平仍整体好于7-8月。我们认为，销售波动主要或与1）房价走弱，行业信心和市场预期仍处低位，对购买力形成制约；2）前期政策效力低于预期；3）9月限购限贷政策调整刺激需求阶段性释放后出现自然回落。 4）部分房企流动性承压对市场有所情绪。年末房企或加强促销、推盘力度冲刺业绩，但考虑去年12月高基数影响，我们预计12月房企销售增速仍将承压，预计百强全年累计同比降幅或超10%。 百强房企格局分化，龙头央企增速回升 在TOP20房企中，仅华润置地、招商蛇口两家单月销售额同比上升，分别同比+9%、+3%，其余均同比下降，有5家房企降幅超30%，10家房企降幅超过20%，碧桂园降幅最大，同比-79%。TOP50房企中，单月销售金额同比增速前五房企分别为深业集团(432.1%)、国贸地产(203.3%)、雅居乐(60.9%)、华润置地(9.1%)、首开股份(8.9%)。分类型来看，1）地方国企方面，11月单月销售金额同比-18.1%，较上月+7pct，好于央企/民企（-21.2%/-53.1%），百强整体增速受民企影响较大，建发/越秀/华发11月单月分别同比-2%/-50%/-1%，较上月分别+11pct/-26pct/+18pct。 2）央企方面，11月单月同比-21.2%，较上月-1pct，保利/中海/招蛇/华润/金茂11月单月分别同比-15%/-7%/+9%/+3%/-30%，较上月分别+1pct/+13pct/+9pct/+22pct/-25pct。3）典型非国央企，万科/龙湖/金地/新城/滨江11月单月分别同比-15%/-40%/-43%/-29%/-24%， 较上月分别-25pct/-12pct/+3pct/-6pct/+7pct。11月百强房企延续分化格局，龙头央企表现稳健，销售增速呈回暖趋势。部分国央企单月增速降幅较大，或与其推盘节奏及22年高基数有关。 民企销售表现普遍较乏力，预计信用资质对购房选择的影响仍将持续一定时间，待民企融资支持进一步到位后或有望迎来改善。 非国央企融资环境改善或带动销售回暖 近日，央行等三部门召开座谈会，强调一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资，对正常经营房地产企业不惜贷、抽贷、断贷，并提出扩大房企白名单。11月23号以来，已有建设银行、农业银行、交通银行、浙商银行、广发银行等多家金融机构召开房企座谈会，听取各类型房企融资诉求。涉及房企基本为民营房企及混合所有制企业，部分出险房企也在参会名单中，包括万科、绿城、龙湖、美的、滨江、新城、新希望、五新实业、雅居乐、碧桂园、万达等近二十余家房企。 我们认为，银行密集召集房企座谈、摸底房企融资需求、制定专项支持等举措，或旨在协助解决非国企融资难的行业共性问题，政策力度及推进速度均略超出预期。金融机构率先对信用资质的倾向性弱化对缓解居民端房企违约担忧、推动民企销售回暖均将起到积极作用。结合近期深圳二套房首付比例降低等需求宽松政策延续，政策双向发力有望推动行业预期改善，我们预计24年房企销售有望完成筑底回升。 11月新房销售同比下降11%，二手房销售同比上升29% 新房市场本周成交437万平，月度同比-11.01%，相较上月下降1.64pct；累计库存16780万平，二线、三线及以下去化加速，一线去化放缓。二手房市场本周成交184万平，月度同比+29.47%，相较上月下降0.27pct。土地市场本周成交建面1075万平，滚动12周同比-29.65%；成交总额222亿元，滚动12周同比-29.37%；全国平均溢价率2.38%，滚动12周同比-0.38pct。 本周申万房地产指数-4.89%，较上周下跌9.06pct，涨幅排名31/31，跑输沪深300指数3.33pct。H股方面 ， 本周Wind香港房地产指数-5.74%， 较上周下降10.42pct，涨幅排序10/11，跑输恒生指数1.59pct；克而瑞内房股领先指数为-8.70%，较上周下跌18.17pct。 投资建议：供给端融资支持继续遵循“三支箭”并行路径，我们预计24年行业融资状况有望迎来修复。需求端高能级政策宽松延续，或带动改善需求阶段性释放，长期效果仍需观察，但我们认为需求不稳、政策不停，看好供需政策同步发力对板块行情的持续驱动，关注融资支持预期差。标的方面1）推荐优质地产龙头：招商蛇口、保利发展、中国海外发展，建议关注越秀地产、华润置地；2）推荐低估值物管企业：招商积余、保利物业，建议关注万物云、金科服务；3）建议关注保障房及城中村改造主题：绿城管理控股，城建发展、中华企业。 风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期 1.11月百强房企销售数据如何解读？ 11月百强销售额同比降幅再度扩大 2023年11月，百强房企单月销售金额同比下降26.6%，同比增速较2023年10月降低2.8pct；1-11月累计销售金额同比下降12.8%，增速较1-10月上升2.7pct。百强房企中，单月销售金额39家环比增长，较10月增加6家，16家同比增长，较10月增加1家。 全口径下，TOP3、TOP10、TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100单月销售金额同比变化-12.4%、-24.0%、-27.9%、-46.8%、-11.0%，增速较2023年10月分别变化-2.6pct、+2.2pct、-3.0pct、-8.8pct、-35.8pct。2023年，1-11月，TOP10、TOP20、TOP30、TOP50、TOP100房企全口径销售金额入榜门槛分别达1431、624、474、243、3995亿元，同比变化-11.2%、-30.3%、-15.8%、-26.0%、-0.2%，其中TOP20门槛下降最为明显。 整体来看，百强同比增速自7月年内低点连续四月上修后再次出现下滑，各性质房企同比普降，但目前销售水平仍整体好于7-8月。我们认为，销售波动主要或与1）房价走弱，行业信心和市场预期仍处低位，对购买力形成制约；2）前期政策效力低于预期；3）9月限购限贷政策调整刺激需求阶段性释放后出现自然回落。4）部分房企流动性承压对市场有所情绪。年末房企或加强促销、推盘力度冲刺业绩，但考虑去年12月高基数影响，我们预计12月房企销售增速仍将承压，预计百强全年累计同比降幅或超10%。 百强房企格局分化，龙头央企增速回升 在TOP20房企中，仅华润置地、招商蛇口两家单月销售额同比上升，分别同比+9%、+3%，其余均同比下降，有5家房企降幅超30%，10家房企降幅超过20%，碧桂园降幅最大，同比-79%。TOP50房企中，单月销售金额同比增速前五房企分别为深业集团(432.1%)、国贸地产(203.3%)、雅居乐(60.9%)、华润置地(9.1%)、首开股份(8.9%)。 分类型来看，1）地方国企方面，11月单月销售金额同比-18.1%，较上月+7pct，好于央企/民企（-21.2%/-53.1%），百强整体增速受民企影响较大，建发/越秀/华发11月单月分别同比-2%/-50%/-1%，较上月分别+11pct/-26pct/+18pct。2）央企方面，11月单月同比-21.2%，较上月-1pct， 保利/中海/招蛇/华润/金茂11月单月分别同比-15%/-7%/+9%/+3%/-30%，较上月分别+1pct/+13pct/+9pct/+22pct/-25pct。3）典型非国央企，万科/龙湖/金地/新城/滨江11月单月分别同比-15%/-40%/-43%/-29%/-24%，较上月分别-25pct/-12pct/+3pct/-6pct/+7pct。11月百强房企延续分化格局，龙头央企表现稳健，销售增速呈回暖趋势。部分国央企单月增速降幅较大，或与其推盘节奏及22年高基数有关。 民企销售表现普遍较乏力，预计信用资质对购房选择的影响仍将持续一定时间，待民企融资支持进一步到位后或有望迎来改善。 非国央企融资环境改善或带动销售回暖 近日，央行等三部门召开座谈会，强调一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资，对正常经营房地产企业不惜贷、抽贷、断贷，并提出扩大房企白名单。11月23号以来，已有建设银行、农业银行、交通银行、浙商银行、广发银行等多家金融机构召开房企座谈会，听取各类型房企融资诉求。涉及房企基本为民营房企及混合所有制企业，部分出险房企也在参会名单中，包括万科、绿城、龙湖、美的、滨江、新城、新希望、五新实业、雅居乐、碧桂园、万达等近二十余家房企。 我们认为，银行密集召集房企座谈、摸底房企融资需求、制定专项支持等举措，或旨在协助解决非国企融资难的行业共性问题，政策力度及推进速度均略超出预期。金融机构率先对信用资质的倾向性弱化对缓解居民端房企违约担忧、推动民企销售回暖均将起到积极作用。结合近期深圳二套房首付比例降低等需求宽松政策延续，政策双向发力有望推动行业预期改善，我们预计24年房企销售有望完成筑底回升。 图1：TOP100房企单月销售金额 图2：TOP100房企累计销售金额同比 图3：TOP100房企分梯度单月销售金额同比 图4：TOP100房企单月权益销售金额 图5：TOP100房企累计权益销售金额同比 图6：TOP100房企分梯度单月权益销售金额同比 图7：房企全口径销售金额热力图（单位：%） 1.1.投资建议 供给端融资支持继续遵循“三支箭”并行路径，我们预计24年行业融资状况有望迎来修复。需求端高能级政策宽松延续，或带动改善需求阶段性释放，长期效果仍需观察，但我们认为需求不稳、政策不停，看好供需政策同步发力对板块行情的持续驱动，关注融资支持预期差。标的方面1）推荐优质地产龙头：招商蛇口、保利发展、中国海外发展，建议关注越秀地产、华润置地；2）推荐低估值物管企业：招商积余、保利物业，建议关注万物云、金科服务；3）建议关注保障房及城中村改造主题：绿城管理控股，城建发展、中华企业。 表1：A股重点标的估值与盈利预测 表2：H股重点标的估值与盈利预测 2.政策与成交概览 2.1.政策梳理 表3：本周政策概览 2.2.新房市场 2.2.1.新房成交情况 11月24日-11月30日，60城商品房成交面积为437万平，移动12周同比增速为-16.26%，增速较上期提升2.07pct；月度同比-11.01%，相较上月下降1.64pct。分能级看，一线、二线、三线及以下城市本周商品房成交面积分别为127、276、34万平，移动12周同比增速分别为-8.66%、-14.26%、-46.65%，增速较上期分别变化+7.37pct、-0.07pct、+3.31pct，与历史相比，二线降幅扩大，一线、三线及以下降幅收窄。 图8：64城商品房成交面积 图9：64城商品房成交面积-月度同比 图10：分能级商品房成交面积-移动12周同比 图11：一线4城商品房成交面积-移动12周同比 图12：商品房成交面积热力图 2.2.2.新房推盘去化 推盘去化方面，截至11月30日，17城商品房可售面积为16780万平。全国平均去化时长为130周，一线、二线、三线城市去化时间分别为81、209、260周，二线、三线及以下去化加速，一线去化放缓。 图13：17城商品房可售面积 图14：分能级城市推盘去化-移动12周 2.3.二手房市场 11月24日-11月30日，17城二手房成交面积为184万平，移动12周同比增速为+21.37%，增速较上期提升0.86pct；月