晨报

2023年12月1日星期五 分析师推荐 【东兴房地产】房地产行业2024年投资展望：适应新形势，探寻新发展 （20231130） 行业新形势：基本面分化下行，投资低迷融资不振，政策发力供需两端 1.1新房销售与土地成交持续下行，高低能级区域明显分化。从销售来看，新房销售持续低迷，高低能级市场分化，低能级城市面临更大的量价压力。从全国销售来看，新房销售持续下滑。从城市销售来看，经济发展和人口流入更具优势的高能级区域，新房的销量和价格韧性都更强，而低能级区域则面临着较大的销售下行压力。从二手房价格来看，一线城市二手房价格的下行压力明显小于二三线城市。从土地成交来看，土地成交继续萎缩，成交更加集中于核心区域。整体而言，土地市场需求依然较弱。土地成交总量下滑和溢价率走低的背景下，土地成交向核心区域集中。从不同能级城市的土地成交来看，高低能级城市有所分化，一线城市土地市场下滑幅度小于二三线城市。 1.2投资与新开工持续低迷，房企融资未见改善。整体而言，行业投资力度与销售情况较为同步，开发投资自2022年开始显著下滑，新开工面积也在持续下滑。我们认为，土地市场的弱势和销售恢复程度的不确定性将会持续制约新开工和投资的恢复速度。房企特别是民营房企投资信心的恢复，还需要等到资金面和销售预期出现更加实质性的改善。行业到位资金未见明显改善，监管部门强调满足房企合理融资需求。在销售走弱的形势下，房企资金面紧张的问题依然突出，行业到位资金未见明显改善。 1.3需求端政策走向宽松，融资端政策有望加强。当前市场仍然面临量价齐跌的局面，面对行业形势的重大变化，今年7月24日的中央政治局会议提出要“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求”，从中央层面对房地产行业面临的新形势进行了定调。随着中央和部委发布政策指引，各地方城市迅速跟进，需求端政策走向宽松。10月31日，中央金融工作会议强调，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。随着中央层面对满足房企融资的一再强调，对民营房企和混合制房企的融资支持有望得到实质性的加强。 2.房企新形势：房企更加聚焦高能级区域，央企国企销售融资明显领先。 2.1销售：主流房企销售更加向高能级区域倾斜，央国企销售情况显著优于非央国企。从我们跟踪的40家主流房企销售情况来看，央国企的销售下滑幅度明显小于非央国企，销售均价及其增速也显著高于非央国企。在当前高低 东兴晨报P1 A股港股市场 指数名称 收盘价 涨跌% 上证指数 3,031.64 0.06 深证成指 9,720.57 -0.07 创业板 1,926.28 0.19 中小板 6,106.69 -0.19 沪深300 3,482.88 -0.38 香港恒生 16,830.30 -1.25 国企指数 5,761.73 -1.64 A股新股日历（本周网上发行新股） 名称 价格 行业 发行日 丰茂股份 31.90 基础化工 20231204 索宝蛋白 21.29 食品饮料 20231204 安培龙 - 电子 20231207 *价格单位为元/股 A股新股日历（日内上市新股） 名称价格行业上市日 *价格单位为元/股 数据来源：恒生聚源、同花顺、东兴证券研究所 东兴证券股份有限公司 东兴晨报 能级区域分化下行的背景下，布局于高能级区域的央国企正在抢占高能级区域的销售份额。过去布局低能级区域的房企和民企，如今也需要更多的依靠高能级区域的销售。 2.2土地：房企拿地更加聚焦高能级区域，非央国企拿地情况有所恢复，央国企拿地力度更大。从跟踪的38家主流房企拿地情况来看，非央国企组(28家)的拿地金额同比止跌，拿地均价和拿地力度均有明显提升，拿地聚焦高能级区域的势头明显。央国企组(10家)的拿地均价和拿地力度明显领先于非央国企组(28家)。从拿地均价来看，主流房企普遍倾向于在高能级区域拿地。 2.3融资：央国企债券融资占比持续提升，股权融资重启下央国企占据先机。从境内债券融资情况来看，央国企债券融资额占比持续提升。地方国企债券融资增速明显领先。民企债权融资规模大幅缩减，央国企与民企债权融资能力持续分化。从A股股权融资情况来看，国有背景房企在股权融资中依旧占据先机。目前定增落地的7家房企中有3家央企和2家地方国企，5家央国企的预计融资总额合计371亿元，占据7家企业预计融资总额的90.5%，。 3.探寻新发展：增速转轨，发展转型，推进城中村改造，探索住房双轨新模式 3.1行业：改善需求成为未来主导，保守估计下年均商品住宅需求约在8.05~11.85亿平。房地产市场高速增长阶段已经结束，整体上“有没有”的问题基本得到解决，人民群众对住房的品质有了更高的要求，改善需求成为未来主导。从短期来看，当前居民购房能力和对楼市的预期都处于相对低位。从中长期需求来看，高速工业化、高速城镇化这两个市场重要推动已近尾声，住房面积紧缺的情况已经发生了根本性的转变，叠加人口出生率和适龄购房人口的持续下滑，购房需求中枢在中长期的下滑已经基本成为共识。根据我们的保守估算，预计到2035年，商品住宅年均需求大约在8.05~11.85亿平米。 3.2房企：“三高”模式走到尽头，高质量转型成为必然。“高负债、高杠杆、高周转”的旧模式过于强调规模和周转，属于低质量的粗放式扩张，高质量转型成为必然。供给侧的加速出清、住房供需结构的逆转和需求端的品质升级，将共同推动行业从粗放式扩张加速向高质量经营转变。中央也已经明确促进房地产业良性循环和健康发展的方针，提出要像新的发展模式转型，行业发展模式转型已经是大势所趋。我们认为，通过高质量的精细化运营提升开发业务盈利能力和提升经营服务业务的竞争力已经是大势所趋。 3.3政策：实施城中村改造，探索住房双轨新模式。2023年以来城中村改造已经成为构建房地产发展新模式的重要抓手，中央明确了城中村改造的重要战略意义。7月21日，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。我们预计21个超大特大城市的城中村拆除重建，可能带来的年均商品房销售额，占2022年全国商品房销售额的比例 约为5.2%~6.7%。8月25日，国务院常务会议审议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》文件，严格区分了保障性住房和市场化住房，这为探索商品房+保障房的双轨制住房体系打下了良好的基础。根据住房和城乡建设部住房保障司的披露，“十四五”时期，全国初步计划建设筹集保障性租赁住房近900万套（间），预计可解决2600多万新市民、青年人的住房困难，可完 成投资3万亿元左右。 投资策略：我们认为2024年是房地产新模式初步确立的开始，推进城中村改造和探索住房双轨新模式，已经成为探索构建房地产发展新模式的重要落脚点。我们认为重点布局一二线城市，具有信用优势的优质央国企，将受益于一二线城市供需两端政策的持续落地和城中村改造的加速推进。高能级城市布局较多的华润置地、越秀地产、保利发展、中国海外发展等优质房企，有望凭借当前的信用和布局优势，在行业企稳与转型之际抢占先机。 风险提示：行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险、资产大幅减值的风险 (分析师：陈刚执业编码：S1480521080001电话：010-66554028) 【东兴商贸零售】商贸零售&社会服务行业2024年投资展望：消费稳步复苏下，优选细分领域龙头 复盘2023年，从市场表现来看，A股商贸零售、社会服务和美容护理（SW行业分类）今年整体股价表现较为疲软，三大版块均呈现震荡下行态势，整体走势与2022年较为一致。其中美容护理和社会服务板块的震荡幅度相对较大，商贸零售板块震荡幅度较小。从基本面看，消费缓慢恢复，服务消费好于商品消费。根据国家统计局公布的经济数据。2023年1-10月份，社会消费品零售总额38.54万亿元，同比增长6.9%，较2021年两年的平均增速为3.77%，增速整体较为一般。分消费类型看，1-10月份商品零售累计增速为 5.6%，限额以上企业餐饮收入增速为18.8%，服务零售成为今年经济增长的 新引擎。 展望未来，目前居民消费潜力仍然受到一些制约，但是随着经济的持续恢复，就业形势的不断改善，市场供给的稳步提升和优化，加上促消费政策的发力显效，居民的消费能力和消费意愿将得到提升，消费基础将得到扩大。分领域来看，2024年我们建议重点关注以下领域：化妆品、医美总量仍有释放空间，格局上国内玩家产品实力提升扩大市场份额；黄金珠宝在金价支撑和企业端积极拓店的共同作用下，持续占领年轻消费者心智。酒店出行方面，将随着经济的复苏表现出较大的弹性。 分版块来看： ①化妆品行业：内功修炼+外部环境优化，高品质国货美妆品牌崛起正当时。国货品牌近年来着重提升研发实力修炼内功为国货崛起的底层逻辑和支撑；消费结构年轻化趋势叠加消费理念转变、弱复苏背景下消费者对极致性价比的追求以及核废水影响下日韩品牌沉寂，共同为国货美妆品牌提供良好发展机遇。但行业从高速增长期向成熟期过度，国货美妆品牌分化程度加重，重点关注优质国货品牌。24年行业看点：1.技术加持下的单品升级及新单品打造；2.直播电商渠道高增，随着国货美妆品牌在该赛道运营成熟度提高，有望带来更大销售贡献；3.国货美妆集团品牌矩阵的搭建，子品牌孵化成熟后的持续放量。聚焦到投资标的，我们将目前上市的美妆公司分为两大类，探寻不同的投资机会：（I）成长性较好、业绩兑现性强且估值较低的标的，如珀莱雅、贝泰妮。（II）升级换代/战略调整优化带来边际改善的标的，如丸美股份、福瑞达、水羊股份、华熙生物等。 ②医美行业：渗透率提升带动市场扩容，材料迭代打造新增长曲线。展望未来，医美目前仍处于快速扩容期，同时作为线下可选消费，疫后具备反弹空间。2024年关注以下投资机会：（1）短期看，居民收入和消费信心仍在恢复中，医美作为中高端可选消费复苏趋势不变，带动产业链相关公司经营持续修复。（2）中长期看，医美仍是颜值经济中有效性最高、改善最显著、待渗透空间最广的细分赛道，且材料、技术的迭代升级不断打造新的增长曲线，赛道整体仍处于快速扩容红利期，带来增长确定性。（3）产业链视角看，下游服务机构疫情期间受损最严重，在复苏通道中向上弹性更大；中游生产商逐渐丰富产品矩阵，不断打造新增长曲线，关注产品生命周期和产品矩阵的接力。标的层面，建议关注格局清晰，技术、资质、渠道壁垒深厚的中龙头，如爱美客；同时，我们认为具备类同资质的华熙生物、巨子生物等有望受益。 ③黄金珠宝行业：金价提升+线下消费复苏拉动行业高增，24年有望延续。 2023年国内黄金珠宝消费快速增长，金价的上行和疫后线下消费场景的复苏 为主要驱动。黄金珠宝行业公司23年业绩高增，以黄金为主业的公司业绩呈 现亮眼表现。展望24年，黄金珠宝行业整体或将保持稳健增长，但由于23年金价高增且疫后反弹等特殊因素，24年增速或不及23年。行业看点：1.黄金价格有望维持高位震荡走势，对黄金销售额的支撑仍在；2.重点公司开店积极性较高；3.长期看，黄金工艺的改善带来行业扩容和渗透率的提升为行业增长的内在驱动。看好黄金业务占比高、线下门店数量较多且拓店较快的黄金珠宝品牌。推荐标的：周大生、老凤祥，以黄金为主业的潮宏基、菜百股份、中国黄金等均有望受益。 ④酒店行业：低估值、顺周期，龙头配置价值与复苏弹性兼备。2024年关注以下投资机会：（1）短期看，复苏预期仍影响板块走势，当前市场对宏观经济及消费的后续预期调整至偏谨慎状态，重点公司估值处于历史低位，龙头 配置价值凸显，关注经济复苏预期及高频数据变化。（2）中长期看，中高端结构性机会仍存，龙头产品结构持续升级，带动RevPAR提升，关注头部酒店中高端占比及高端品牌孵化进展。（3）中长期看，疫情后行业供给端出清，龙头保持快速拓店，看好市场集中度加速提升，关注头部酒店集团拓店速度。标的层面，关注龙头华住集团-S、锦江酒店、首旅酒店。