广州城中村改造新政解读

会议要点 1.广州城中村改造新政解读 广州城中村改造政策变动：提出以挤市场化手段为主的旧改模式需转变，着力加快城市改造进程、减少市场化补偿成本和规划调整的行为。立法明确征收标准和流程：新政将通过立法形式明确改造预期和过程，规范其中涉及的主体责任。 改造流程优化：确立拆除重建、整挤治提升和拆整结合三种流程，设立严格的时限，提升改造效率，村民同意比例由80%降至2/3。 会议要点 1.广州城中村改造新政解读 广州城中村改造政策变动：提出以挤市场化手段为主的旧改模式需转变，着力加快城市改造进程、减少市场化补偿成本和规划调整的行为。立法明确征收标准和流程：新政将通过立法形式明确改造预期和过程，规范其中涉及的主体责任。 改造流程优化：确立拆除重建、整挤治提升和拆整结合三种流程，设立严格的时限，提升改造效率，村民同意比例由80%降至2/3。 2.广州城村改造政策细则解析 广州城中村改造目的明确，以法律框架规定流程和标准，降低初期改造成本，增强市场、村集体、村民及开发商的明确预期。城中村改造融资模式创新，地方政府承担主体责任，实行整村或片区资金平衡，可发行专项债券促进项目，旨在加快改造进程。2035年前，广州计划解决所有未定主体和规划方案的城中村问题，推动农村改革，明确各方责任。 3.广州城改投资展望与挑战 广州城中村改造投资规模巨大，预计平均每年1，000亿投资额，期间2022年至2025年不见大规模效果，2025年后加速。政府专项债券支持，广州发改委和财政局申请专项债支持城中村及保障性住房改造，确保资金来源有保障。 城中村改造有利于解决中心区住房供应短缺，对市场供给端预期产生拉动效应，刺激中心区域房地产发展。 4.广州城村改造资金与政策解析 广州城中村改造保持一二级联动模式并存，国企城投央企主导，民企可参与；未来管控要求将更高政府负责城中村改造范围外的公共设施建设；专项债可用于回迁安置和公建配套设施，不计入隐性债务 回迁房专项借款可补助2万元/套，降低投资成本，提高改造吸引力 5.广州城中村改革债务与支持 广州城中村改革：广州借广东省清零隐性债务经验，实施国企主导城中村改造，结合财政补助及重启PSL（抵押补充贷款）支持，推动债务较轻省份房改，预期会对广州房地产市场形势带来松动。 房改模式变化：广州或模仿杭州，重视后端运营考核，通过后期运营成效来决定项目前期开发资格，或将改变传统主要关注拿地的房改模式。 一二级联动模式：广州国企如城投、机场集团、地铁集团和建筑集团等，将实行地坐和一二级联动模式混合，中心区旧改项目多采取一二级分离，以清理土地提升土地价值，次中心区可能更倾向于一二级联动，提升市场力量在房改中的作用。 Q&AQ：广州城中村改造的总体规划和进度是怎样的？ A：广州的城中村改造目前处于适挤应新常态的过程，预计在2025年之前改造效果会逐渐显现。到目前为止，广州城市更新计划在2023年固定资产投资中占据2000亿元，其中城村改造目标为1000亿元。目前有几十个项目正在进行中，其中2023年新开工了17个项目，这些项目主要集中 在海珠、天河、荔湾、白云等核心区域。此外，在资金方面，广州已经有7家央企接手了多数改造项目，预计会借此带入资金推动城市改造。 Q：广州城中村改造对市场供应端的影响如何？A：城中村改造将对广州市场的供应端产生显著的拉动效应。由于中心区的新房供应主要依赖于城市更新，而这些区域可供应的土地十分有限，城中村改造的商品房销售预计能解决中心区供给不足的问题。目前，广州每年的新房供应量约为10万套，而在未来城中村改造预计要占据中心区约6.5万套的供应，这基本上相当于80%的份额，显示了其对市场供应端的重要性。 Q：广州城中村改造中，商品房和安置房的规划有何不同？A：广州城中村的改造中，规划了挤将小型出租房源转换为长租公寓和保障性住房，以安置原村民。原村民通常拥有一套自住房和两套用于出租的小型房屋，改造后将提供更为统一和规范的长租和保障房。 Q：广州城中村改造项目有多大规模？未来的投资预期是怎样的？A：整体而言，广州城中村改造的总投资规模约在6000亿到7000亿元之间，每年预计有1000亿元的投资规模。具体到每平米的投资量，经过计算，最低约为7000元每平米，最高约为17000元每平米，平均下来约在8000至9000元每平米之间。至于未来规划，从2023年起每年保持1000亿元投资规模至2025年，从2025年以后规模有望进一步扩大。目前还有大约162个项目正在进行，部分已经批准方案但尚未开工的大约有8个，更多的村落正在等待确定主体和批准方案，这些将成为未来一段时间内广州重要的投资领域。 Q：目前广州城中村改造中的一二级联动模式是个什么情况？A：目前广州在进行城中村改造时采用的一二级联动模式是并存的。一级和二级之间的分离模式，主要还是由国企、城投和央企来执行。民企如果愿意参与，仍然可以采取一二级联动模式，但对其管控的要求会比以前提高。 Q：广州城中村改造中提及必须要有配套的学校医院等公共设施，这是否会导致地方政府的财政压力增大？这种成本会影响到项目的长期运营吗？A：关于城中村改造中的公共设施，如学校、医院等，应由政府负责建设，不应纳入改造成本。这样做实际上是为了提高改造项目的吸引力。至于资金方面，可以通过申请专项债来解决，专项债可以用于回迁安置和公共配套设施的建设，并且不会纳入隐性债务考核。此外，每套回迁房在专项借款情况下，政府会给予每套房补贴2万元，以降低投资成本。目前投资成本大约每套房10万，政府的补贴策略会减轻且分散地方政府的财政压力，因此，长期运营上的成本确实会有所增加，但通过这些措施有望得到有效的缓解。 Q：广州城中村改造与广东省的债务水平有何关系？A：广东省是我国第一个实现隐性债务清零的省份。目前广东的隐形债务较轻，加上财政补助和PSL（抵押补充贷款）政策支持，预计初步规模为1万亿，这些因素共同促成让国企城投参与城中村改造的决策。尽管如此，面对下行压力的房地产市场和整体经济增长的挑战，政策可能会有所松动，对广州的支持力度可能会更大。 Q：广州未来在城市改造项目中会重视后期运营吗？A：广州的改造模式有杭州未来社区模式的影子，考虑到后期运营会影响项目拿地的决定。对于国企如广州城投、机场集团、地铁集团和建筑集团而言，坐地及一二级联动方式将并存。而对于民企则更多是一二级联动的情况。TOD（交通导向型开发）项目，如火车站和机场的改造，也会考虑到后期运营的需求。规划方案已经在为这种考虑做准备，全链条全流程的规划将减少不确定性。在中心区的旧改项目中，压机分离的情况可能较 多，以释放土地价值；而非中心区如黄埔白银、番禺可能一二级联动的做法更多，以激发市场活力。