房地产行业周报：深圳下调二套首付，广州推城改细则

证券研究报告 报告日期：2023年11月27日投资评级：看好（维持） 深圳下调二套首付，广州推城改细则 【房地产行业周报】 李枭洋房地产行业分析师 SAC执证编号：S0110523050001 lixiaoyang@sczq.com.cn 电话：010-81152673 sczq.com.cn 目录 •板块行情回顾 •行业政策动态 •重点城市商品房成交 •重点城市二手房成交 •库存及去化周期 •新推盘及去化率 •房价指数 •土地市场 •重点房企经营数据 核心观点 政策端：地方方面：上周深圳下调二套住房最低首付款比例，二套住房个人住房贷款最低首付款比例由原来的普通住房70%、非普通住房80%统一调整为40%；优化了普通住房认定标准，取消“实际成交总价750万元以下（含750万元）”这一价格限制条件。广州发布城中村改造条例征求意见稿，从资金支持、税费优惠、改造方式、改造意愿征询、征收补偿标准、保障性住房建设等多方面提出具体要求。广州黄埔邓屋旧改实施方案获批，预计项目改造成本约21亿元。 市场端：2023W47我们重点监测的39城商品房成交面积为256.2万平米，环比-5.2%，同比-26.9%；全年累计成交面积16190万平米，同比-11.3%。2023W47我们跟踪的10个城市商品房可售面积为6193万平米，较上周环比0.16%；库存去化周期为16.9个月，环比1.7个月。其中上海和杭州去化周期相对健康，分别为7.1和3.3个月；弱二线城市福州，三线城市莆田和宝鸡去化周期较高，分别为44个月以上。 二手房方面，2023W47我们重点监测的15城二手房成交套数为17281套，环比-2%，同比26.3%；全年累计成交面积801954套，累计同比31.2%。分城市能级来看，一线城市上周二手房成交套数环 比2.8%，同比34%，全年累计成交套数同比12.6%；二线城市二手房成交套数环比-0.4%，同比27.4%， 全年累计同比38.5%；三四线城市上周二手房成交套数环比-17.1%，同比9.1%，全年累计同比 31.5%。 投资建议：历史低效资产包袱较小，于周期底部获取三高土储（高能级、高去化、高利润率）的房企，将形成较明显的换牌效应，带动资产质量优化。在区域分化的背景下，资产质量提升将带动优质房企PB逐步回升至2018年行业高周转模式前的水平。持续推荐：1）高能级布局、拿地换牌比例较高、规模适中的头部房企：招商蛇口、华润置地；2）行业底部拿地扩张的优质房企：滨江集团、华发股份。3）融资和拿地后续恢复正常的困境反转类房企，有望迎来估值提升：金地集团。4）永续现金流类房企：龙湖集团、华润置地。 风险提示：宏观经济走弱，政策反应钝化，二手房挂牌量持续提升，房价超预期下跌等。 A股房地产板块,2023W47申万房地产指数涨跌幅为4.17%，沪深300指数涨跌幅为-0.84%，板块相对沪深300指数收益为5.01%，板块表现1名/31名；年初至今申万房地产指数-16.8%，相对沪深300指数收益为-8.19%。港股房地产板块，2023W47内房股指数涨跌幅为10.08%，恒生指数涨跌幅为0.6%，相对恒生指数收益为9.48%；年初至今内房股指数涨跌幅为-34.52%，相对恒生指数收益为-23.28%。 物业板块，2023W47物业指数涨跌幅为6.86%，相对恒生指数收益为6.26%；年初至今物业指数涨跌幅为-36.51%，相对恒生指数收益为-25.28%。 5% 4% 3% 2% 1% 0% -1% -2% -3% -4% 房地产农林牧渔 煤炭 医药生物 综合食品饮料交通运输商贸零售 银行建筑材料石油石化社会服务 钢铁轻工制造纺织服饰家用电器 环保美容护理建筑装饰 传媒公用事业基础化工非银金融机械设备 汽车有色金属国防军工电力设备计算机电子 通信 -5% 行业涨跌幅 资料来源：Wind，首创证券 周度指数表现年初至今指数表现 申万房地产指数 4.17% -16.80% 沪深300指数 -0.84% -8.62% 相对涨跌幅 5.01% -8.19% 周度指数表现 年初至今指数表现 内房股指数 10.08% -34.52% 恒生指数 0.60% -11.23% 相对涨跌幅 9.48% -23.28% 物业指数 6.86% -36.51% 相对涨跌幅 6.26% -25.28% 资料来源：Wind，首创证券 板块行情回顾 房地产行业周报(2023W47) 证券研究报告 资料来源：Wind，首创证券 行业研究报告∙证券研究报告 请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明 2023W47房地产指数PB为0.78,较前一周变动为0.03，仍处于PB底部区间。 保利发展、招商蛇口、滨江集团PB分别为：0.69、1.05、1.06，较上一周分别变动0.03、0.05、0.09。 2.3 2.1 1.9 1.7 1.5 1.3 1.1 0.9 0.7 0.5 2020-06-22 2020-07-22 2020-08-22 2020-09-22 2020-10-22 2020-11-22 2020-12-22 2021-01-22 2021-02-22 2021-03-22 2021-04-22 2021-05-22 2021-06-22 2021-07-22 房地产指数PB 2021-08-22 2021-09-22 2021-10-22 2021-11-22 2021-12-22 2022-01-22 保利 2022-02-22 2022-03-22 2022-04-22 蛇口 2022-05-22 2022-06-22 2022-07-22 滨江 2022-08-22 2022-09-22 2022-10-22 2022-11-22 2022-12-22 2023-01-22 2023-02-22 2023-03-22 2023-04-22 2023-05-22 2023-06-22 2023-07-22 2023-08-22 2023-09-22 2023-10-22 2023-11-22 房地产政策动态 房地产行业周报(2023W47)证券研究报告 上周深圳下调二套住房最低首付款比例，二套住房个人住房贷款最低首付款比例由原来的普通住房70%、非普通住房80%统一调整为40%；优化了普通住房认定标准，取消“实际成交总价750万元以下（含750万元）”这一价格限制条件。广州发布城中村改造条例征求意见稿，从资金支持、税费优惠、改造方式、改造意愿征询、征收补偿标准、保障性住房建设等多方面提出具体要求。广州黄埔邓屋旧改实施方案获批，预计项目改造成本约21亿元。 中央政策内容 11月20日，上海市人民政府印发修订后的《关于本市全面推进土地资源高质量利用的若干意见》的通知。稳妥有序盘活存量土地资源，探索宅基地愿有偿退出机制和多元安置路径。11月22日，中国人民银行深圳市分行发布通知，明日起调整二套住房最低首付款比例。二套住房个人住房贷款最低首付款比例由原来的普通住房70%、非普通住房80%统一调整为40%。深圳市住房和建设局还优化了普通住房认定标准，取消“实际成交总价750万元以下（含750万元）”这一价格限制条件，普通住房认定标准仅保留住宅小区建筑容积率和单套住房套内建筑面积/单套住房建筑面积两个指标。11月22日，广州市人大常委会就《广州市城中村改造条例（草案修改稿·征求意见稿）》向社会各界公开征求意见。从资金支持、税费优惠、改造方式、改造意愿征询、征收补偿标准、保障性住房建设等多方面提出具体要求。11月23日，山西省临汾市住房公积金管理中心发布《临汾公积金调整优化贷款政策》，多子女家庭买首套房公积金贷款额上浮20%，最高100万元。11月23日，南京市公安局在官网发布“关于《南京市积分落户实施办法（征求意见稿）》公开征求意见的公告”（简称意见稿），征求意见稿与正在实施的落户办法相比，取消了“累计缴纳城镇职工社会保险不少于12个月”的限制，此外，租赁住房也纳入积分。11月24日，广州黄埔邓屋旧改实施方案获批，预计项目改造成本约21亿元。 资料来源：政府网站，经济观察报，证券时报，经济日报，央行，首创证券 重点城市商品房成交 房地产行业周报(2023W47)证券研究报告 30城商品房成交面积-日数据（万方）2020（万方）2021（万方）2022（万方）2023（万方） 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 15城二手房成交面积-日数据（套） 资料 4,500 2020（套） 2021（套） 2022（套） 2023（套） 4,0003,5003,0002,5002,0001,5001,0005000 来源：Wind，首创证券 资料来源：Wind，首创证券 2023W47我们重点监测的39城商品房成交面积为256.2万平米，环比-5.2%，同比-26.9%；全年累计成交面积16190万平米，同比-11.3%。 39城销售面积周环比39城销售面积周同比39城销售面积单月同比 30% 20% 周环比 0% -5% -10% -7.0% 周同比 39城单月同比 0% -5% 10% 0% -10% -20% -30% -25.6% -15% 7.1% 2.5% -2.1% -5.2% -20% -25% -30% -35% -40% -45% -50% -9.5%-10.6% -10% -15% -20% -25% -30% -35% -40% -33.0% -27.8% -24.4% -30.2% -8.3% 23W4323W4423W4523W4623W47 资料来源：Wind，首创证券 资料来源：Wind，首创证券 2023-062023-072023-082023-092023-10 资料来源：Wind，首创证券 分城市能级来看，一线城市上周商品房成交面积环比19.7%，同比-5.4%，全年累计成交面积同比1.30.9%，全年累计同比-10.6%；三四线城市上周商 分级别城市商品房成交周环比分级别城市商品房成交周同比分级别城市商品房成交单月同比 一线城市二线城市三线城市 一线城市二线城市三线城市 一线城市二线城市三四线城市 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% -60% 0% -10% -20% -30% -40% -50% -60% -70% 2023-062023-072023-082023-092023-10 资料来源：Wind，首创证券资料来源：Wind，首创证券资料来源：Wind，首创证券 具体城市商品房成交情况 城市 本周成交（万方） 上周成交（万方） 周环比 周同比 23年周均（万方） 22年周均（万方） 年周均同比 北京 17.6 15.4 14% -18% 22.1 21.8 1.5% 上海 34.6 22.6 53% 31% 27.9 27.1 3.0% 广州 13.6 16.6 -18% -35% 20.1 19.5 3.1% 深圳 7.5 6.6 13% 19% 8.7 9.9 -12.3% 南京 13.3 10.7 25% 32% 14.3 17.5 -18.4% 成都 55.9 58.9 -5% 0% 54.8 53.9 1.8% 佛山 13.0 8.4 55% 20% 12.2 14.8 -17.7% 济南 10.5 10.4 1% 52% 15.8 17.4 -8.9% 青岛 20.2 16.0 27% 62% 29.0 35.1 -17.5% 苏州 9.9 11.7 -15% 55% 13.4 20.8 -35.8% 宝鸡 2.4 2.4 -1% -100% 3.0 3.7 -18.8% 池州 0.6 4.3 -86%