地产行业周报：深圳楼市政策优化，广州城改条例征求意见

地产行业周报 深圳楼市政策优化，广州城改条例征求意见 证券研究报告 行业评级：地产强于大市（维持） 平安证券研究所地产团队、固定收益团队 2023年11月26日 请务必阅读正文后免责条款 核心摘要 周度观点：本周广州城中村改造条例公开征求意见，明确改造方式、资金支持、启动条件等内容。深圳调降二套房首付比例、优化普通住房认定标准，利于降低房产交易成本、二套住房购房门槛；央行上海总部、金融监管总局上海监管局、上海证监局等五部门联合召开在沪主要金融机构座谈会，要求一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。投资建议方面，短期基本面变化仍为影响地 产板块行情关键，中长期来看，具备融资、拿地优势，且借助行业调整期不断优化资产质量房企有望逐步胜出，建议关注越秀地产、保利发展、招商蛇口、建发国际集团、华发股份、中国海外发展、滨江集团、万科A等。同时建议关注物业管理及产业链机会，如保利物业、招商积余、绿城管理控股、东方雨虹、科顺股份、伟星新材、坚朗五金等。 政策环境监测：深圳楼市政策优化，广州城改条例征求意见。 市场运行监测：1）新房成交持续回升，有望延续改善。本周（11.18-11.24）新房成交2.4万套，环比升9.4%，二手房成交1.9万套，环比降1%。11月(截至24日）新房日均成交同比下降23.3%，降幅较10月扩大11.1pct。随着楼市宽松政策落地，叠加四季度推盘量加大，短期成交有望逐步改善。2）库存环比微升，去化周期18.4个月。16城取证库存10248万平，环比升0.2%，去化周期18.4个月。3）土地成交回升、溢价率回落，一线占比提高。上周百城土地供应建面11308.3万平、成交建面2817.2万平，环比升54.3%、升39.3%；成交溢 价率2.3%，环比降0.2pct。其中一、二、三线成交建面分别占比7.4%、18.9%、73.6%，环比分别升4.2pct、降1.6pct、降2.7pct。 资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行116.1亿元，环比增加54.7亿元，无海外债发行；重点房企发行利率为2.5-5.16%，可 比发行利率较较前次有升有降。2）地产股：本周房地产板块涨4.17%，跑赢沪深300（-0.84%）；当前地产板块PE（TTM）14.51倍，估 值处于近五年94.5%分位。本周沪深港股通北向资金净流入前三为万业企业、保利发展、绿地控股；南向资金净流入前三为融创中国、龙湖集团、碧桂园服务。 风险提示：1）楼市修复不及预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超预期风险。 2023年11月21日自然资源部城市更新项目可依法享受行政事业性收费减免和税收优惠政策 2023年11月23日上海 一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求 2023年11月24日长沙 购买第2套商品住房不受首套网 签时间限制 2023年11月20日百色 2024年底前购买商品住房最高 可享100%契税补贴 2023年11月21日昆明 南海诸岛 二孩、三孩家庭首套公积金贷款最高额度分别上浮20%、30% 2023年11月22日深圳 二套房最低首付40%，调整享受优惠政策普通住房认定标准 2023年11月22日广州 偏松偏紧中性 广州市城中村改造条例向社会各 界公开征求意见 深圳楼市政策优化，广州城改条例征求意见 事件描述：深圳调整两项楼市政策，广州城中村改造条例公开征求意见。 点评：深圳调降二套住房首付比例，优化普通住房认定标准。根据幸福福田发布信息，深圳从11月23日起调整二套住房最低首付款比例。二套住房个人住房贷款最低首付款比例由原来的普通住房70%、非普通住房80%统一调整为40%，有利于降低二套住房购房门槛，更好满足 改善需求。同日深圳住建局发布《关于调整享受优惠政策普通住房认定标准的通告》，明确对普通住房标准进行优化。将原规定同时满足住宅小区建筑容积率1.0以上（含1.0）、单套住房套内建筑面积120平方米以下（含120平方米）或者单套住房建筑面积144平方米以下 （含144平方米）、实际成交总价750万元以下（含750万元）等三个条件，调整为同时满足住宅小区建筑容积率1.0以上（含1.0）、单套住房套内建筑面积120平方米以下（含120平方米）或者单套住房建筑面积144平方米以下（含144平方米）等两个条件。此次调整扩大享受优惠政策普通住房范围，降低增值税，有助于房产更好流通。 广州城中村改造条例明确改造方式、资金支持等要求。《广州市城中村改造条例》拟于2023年12月下旬进行第三次审议并交付表决，当前公开征求广大市民和社会各界意见、建议，多项内容值得关注。其中城中村改造基本原则为“政府主导、市场运作，规划先行、依法征收，公众参与、共建共治”，改造方式包括拆除新建、整治提升、拆整结合。资金来源包括国家专项补助、政府专项债券、专项贷款、专项借款、企业债券、基金等社会资金，同时要求市政府支持银行业金融机构优化城中村改造金融产品和服务创新。项目所在村农村集体经济组织三分之二以上成员和三分之二以上村民同意的，方可启动改造。市政府制定改造流程，确定流程时限要求并提高改造工作效率。同时条例征求意见稿亦对各改造方式细节、土地净地供应、保障房建设配置、监管责任等进行要求。随着改造细节完善、相关工作稳步推进，预计改造进程有望适度加快。 成交：新房持续回升，有望延续改善 点评：本周（11.18-11.24）新房成交2.4万套，环比升9.4%，二手房成交1.9万套，环比降1%。11月(截至24日）新房日均成交同比下 降23.3%，降幅较10月扩大11.1pct。随着楼市宽松政策落地，叠加四季度推盘量加大，短期成交有望逐步改善。 重点城市一二手房周成交变化2021-2023年重点50城一手周成交走势对比 50城一手房周成交套数 8万套 6 4 2 0 20城二手房周成交套数（右） 万套3.5 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 8万套 6 4 2 0 2021年2022年2023年 22.7.222.10.223.1.223.4.223.7.223.10.2 W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49 主流50城新房月日均成交变化2021-2023年20城二手周成交走势对比 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 新房月日均成交同比一线同比二线三线 3.5万套 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 2021年2022年2023年 2022.112023.12023.32023.52023.72023.92023.11W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49 库存：环比微升，去化周期18.4个月 点评：16城取证库存10248万平，环比升0.2%，去化周期18.4个月。 16城商品房取证库存及去化月数 万平 11000 10500 10000 9500 9000 8500 8000 16城库存去化月数（右）月 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 21.7.2321.9.1721.11.1222.1.722.3.422.4.2922.6.2422.8.1922.10.1422.12.923.2.1023.4.723.6.223.7.2823.9.2223.11.17 土地：成交回升、溢价率回落，一线占比提高 点评：上周百城土地供应建面11308.3万平、成交建面2817.2万平，环比升54.3%、升39.3%；成交溢价率2.3%，环比降0.2pct。其中 一、二、三线成交建面分别占比7.4%、18.9%、73.6%，环比分别升4.2pct、降1.6pct、降2.7pct。 百城土地周均供应与成交情况百城中各线城市土地周成交情况 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 百城土地周均供应百城土地周均成交 万平近1年近4周 8000 7000万平 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 一线成交建面二线三线 2022.102023.12023.42023.72023.10W11.622.7.422.10.423.1.423.4.423.7.423.10.4 百城土地成交平均楼面价与溢价率百城土地成交前五城 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 元/平 平均楼面价平均溢价率(右轴） 近1年近4周7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 200 150 100 50 0 万平 150 百城土地成交前五城（11.13-11.19） 113 135120 107 00% 2022.102023.12023.42023.72023.10W11.6 广州中山徐州济宁扬州 流动性环境：资金价格多数上行 资金价格多数上行。11月24日当周，R001下行7.00BP至1.94%，R007上行68.85BP至2.94%。截至11月24日，OMO存量（MA10）余额为16907亿元，较11月17日增加3657亿元。OMO存量衡量某一时点留存于银行体系中的流动 性，2021年以来OMO存量规模与资金利率中枢总体呈正相关关系。 R007环比上行68.85BP至2.94%(%) 2020202120222023 6 5 4 3 2 1 OMO存量（MA10）环比上行0 01-0102-0103-0104-0105-0106-0107-0108-0109-0110-0111-0112-01 28000 DR007-7天OMO利率(MA10,BP,右轴)OMO存量(MA10,亿元) 资金价格大多上行（%） 60 24000 2000020 16000 12000 8000 4000 -20 -60 0-100 资料来源：Wind，平安证券研究所8 境内房地产债发行 本周境内地产债发行量116.1亿元，净融资额68.5亿元。到期压力方面，23年地产债到期压力整体大于22年，23年全年到期和提前兑付的规模总共3316.3亿，同比22年约上升8.3%；向后看，24年3月是债务到期压力最大的月份，月到期规模约420.42亿。 非城投地产债周发行量非城投地产债周净融资额非城投地产债总偿还量 亿元2021 2022 2502023 200 150 100 50 0 -50 亿元 2021 2022 2023 200 150 100 50 0 -50 -100 -150 W1W4W7W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49 W52 W1W4W7W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49 W52 -200 亿元 800总偿还量 到期+提前兑付 700 600 500 400 300 200 100 22-01 22-03 22-05 22-07 22-09 22-11 23-01 23-03 23-05 23-07 23-09 23-11 24-01 24-03 24-05 24-07 24-09 24-11 0 9 资料来源：Wind，平安证券研究所 房企境内债发行 本周共10家房企发行14只境内地产债。 房企境内债发行规模排序房企境内债发行利率排序 境内房地产债发行规模前五（亿元） 38.4 20.0 10.0 10.0 9.0 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 6.0 5.0 4.0 3.0 2.0 1.0 0.0 境内地产债发行利率前五（%） 5.16 4.60 4.50 4.30 4.30 招商蛇口华润置地美的置业华发股份建发房产 23美的置业 MTN005B 23美的置业 MTN005A 23卓越商业 MTN003 23明债0123华发实业 MTN004A 房企海外债发行 本周无房企海外债发行。1