霍顿房屋(DHI)2023Q4业绩会纪要-美股-调研纪要-20231121

注：以下材料仅为公开资料整理，不涉及分析师的研究观点和投资建议，记录和翻译可能产生误差，仅供参考，如有异议，请联系删除 财务状况： 第四季度摊薄每股收益下降5%至4.45美元，去年同期为4.67美元；综合税前收入为20亿美元；净收入下降7%至15亿美元；营收增长9%至105亿美元；税前利润率为19.2%。2023年摊薄每股收益下降16%至13.82美元（2022年为16.51美元）；全年综合税前收益为63亿美元；全年营收增长6%至355亿美元；净收入下降19%至47亿美元；税前利润率为17.8%。 第四季度的房屋销售收入为88亿美元，成交22,928套房屋（去年同期为94亿美元，成交23,212套房 屋）。平均收盘价为38.29万美元，环比上涨1%，较上年同期下降5%。房屋销售收入毛利率为25.1%，环比6月季度上升180个基点。从6月到9月，毛利率的增长反映了平均销售价格略有上升，以及本季度成交房屋的建材成本（stickandbrickcost）下降。以每平方英尺为基础，房屋销售收入环比增长2.5%，而每平方英尺的建材成本（stickandbrickcost）下降2.5%，地段成本（lotcost）增加6%。 第四季度住宅建筑SG&A费用比去年增加了2%，住宅建筑SG&A费用占收入的百分比为6.6%，比去年同期下降了10个基点。全年，住宅建筑SG&A占收入的7.1%，比2022年增长30个基点。 第四季度金融服务营收2.2亿美元，税前收入8500万美元，税前利润率为38.9%。全年金融服务营收为8.02亿美元，税前收入为2.83亿美元，税前利润率为35.3%。第四季度，抵押贷款公司几乎所有的贷款来源都与房屋建筑业务成交（closed）的房屋有关，抵押贷款公司为76%的买家处理了融资。FHA和VA贷款占抵押贷款公司贷款总量的51%。本季度来自DHIMortgage借款人的平均FICO评分为725分，平均贷款价值比为87%。首次购房者占本季度抵押贷款公司处理交易量的55%。 运营提供的综合现金为43亿美元，房屋建筑业务提供的现金为31亿美元。在过去五年中，房屋建筑业务产生了96亿美元的现金流。截至9月30日，综合流动资金为75亿美元，其中包括39亿美元的现金和36亿美元的信贷可用额度。 第四季度偿还了4亿美元的优先票据，截至9月30日，债务总额为51亿美元，其中2024财年没有优先票据到期。截至9月30日，综合杠杆率为18.3%，现金净额综合杠杆率为5.1%，股东权益为227亿美元，每股账面价值为67.78美元，同比增长20%。全年，净资产收益率为22.7%。 第四季度支付了8400万美元的现金股息，全年共支付了3.41亿美元的股息。以4.23亿美元回购了350万股普通股。全年以12亿美元的价格回购了1110万股股票，流通股数量比去年年底减少了3%。10月，董事会授权回购高达15亿美元的普通股。基于强劲的财务状况和现金流，董事会还将季度现金股息提高了20%，达到每股0.30美元。 Forestar（DHI控股的住宅用地开发公司）第四季度销售额为5.5亿美元，售出4,986块土地，税前收入为9,500万美元。全年，Forestar交付了14040条线路，创造了14亿美元的收入和2.22亿美元的税前利润，税前利润率为15.4%。截至9月30日，Forestar拥有和控制的手数为79,200手。第四季度从Forestar购买了价值4.1亿美元的成品。截至年底，Forestar的流动资金约为10亿美元，净负债率为5.5%。 经营与订单状况： 房屋建筑和租赁业务中，今年完成了创纪录的91204套房屋和公寓。2023年的运营现金流为43亿美元，房屋建筑库存回报率为29.7%，净资产回报率为22.7%。尽管抵押贷款利率持续高企伴随通胀压力，净销售订单仍较去年同期增长39%。 第四季度净销售订单增长39%至18,939套，订单价值较去年同期增长34%至73亿美元。订单取消率为 21%，高于上年同期的18%，低于上年同期的32%。活跃销售社区的平均数量环比增长2%，同比增长 10%。第四季度净销售订单平均价格为383,100美元，环比增长1%，同比下降4%。 第四季度开工量为21,100套，比第三季度下降了8%。年底库存为4.2万套，较去年同期下降9%，环比下降4%。截至9月30日，总共有27,000套房屋未售出，其中7,000套已完工。截至9月30日，住宅建筑用地头寸约由568,000个地块组成，其中25%为自有，75%通过购买合同控制。自有的地块中有35%已经完成，控制的地块中有54%已经或将在购买时完成。 第四季度在地块、土地和开发方面的住宅建筑投资总额为23亿美元，环比增长7%。投资包括15亿美元的完工地块，5.8亿美元的土地开发和2.9亿美元的土地收购。全年，在地块、土地和开发方面的住宅建筑投资总额为80亿美元，比2022财年增长6%。 第四季度，租赁业务产生了2.17亿美元的税前收入，其中14亿美元来自出租3,006套单户租赁住宅和1,582套多户租赁单元。全年，租赁业务通过出租6175套单户租赁房屋和2112套多户租赁单元获得了26亿美元的收入，创造了5.24亿美元的税前收入。 截至9月30日，租赁物业库存为27亿美元，其中包括13亿美元的单户租赁物业和14亿美元的多户租赁物业。 展望： 第四季度预计将产生74亿至76亿美元的综合收入，房屋建筑业务成交（closed）的房屋将在18,500至19,000套房屋之间。预计第一季度的房屋销售毛利率约为23.7%至24.2%，住宅建筑SG&A占第一季度收入的百分比约为7.7%至7.9%。预计金融服务的税前利润率在20%至25%之间，第一季度的所得税税率在24%至24.5%之间。 2024全年，预计将产生约360亿至370亿美元的综合收入，房屋建筑业务成交（closed）的房屋将在 86,000至89,000套房屋之间。2024年的所得税率在24%至24.5%之间，房屋建筑业务将产生约30亿美元的现金流。除了支付约4亿美元的股息外，计划回购约15亿美元的普通股，以继续减少已发行股票数量。 Q&A Q:本季度25.1%的毛利率远超出了预期，能否请您具体解释一下本季度毛利率与预期之间的差异原因？当我们展望下一季度的毛利率23.7%-24.2%时，如果利率持续下降，更高的成本产生，木材收益 （lumberbenefit）下降，那么我们应该注意些什么？ A:下半年利率的相对稳定让激励措施也跟着稳定下来，平均销售价格小幅上涨，并且建材成本（stickandbrickcost）下降，这些都是毛利率增长超过预期的因素。过去六周左右，随着利率的快速上升，我 们看到了更高的激励措施，39%房屋的成交出售。尽管上周利率增速慢下来，但我认为一个周并不能造成太大影响，我们当前正处在上升的大趋势中，所以下一季度的毛利率预期仍会上升。 Q:下一年建房的现金流你给出了30亿美元的指引，想请问对库存的处理会对现金流产生多大的影响？A:我们会改善周期和库存周转，但与此同时，我们也在引导增加成交量，所以，我无法确保我们的库存一定会减少，而是尽力让库存转变为成交量，由此对现金流产生影响。 Q：本季度实际上的平均利率是多少？A：平均利率在整个季度可能会有比较大的波动，但我们在任何时候都倾向于保持在比市场低1到1.25个点左右。我们目前提供的联邦住房管理局（FHA）政府贷款，利率大约是5.99%，而传统的利率是6.25%，两者差异正好在1.25的范围内。我们大约60%的成交量都是通过某种形式的利率购买完成的。 Q：你对成交的指引是目前房屋和库存的两倍，请问接下来几个季度的概况是什么样才能确保实现这一指引，并为2025年的持续增长做好准备？A：一开始可能会下降一点，但我们会根据市场情况逐步引导增加人们对我们搜索和需求，以实现指引数据，并实现2025年的持续增长。我们正在逐个市场、社区地开展工作，以提高生产能力，确保在增加产量的同时可持续成交。 Q：在一些较小的市场你们是唯一的大型建筑开发商，您预测明年来自这些小市场的成交量会占据整个成交量的多大比例？另外，2024租赁业务会有什么表现和变化？ A：现在我们不只是报道美国前50个房地产市场以及我们在其中的排名，而是讨论所有118个市场。在我们今天进入的118个市场中，只有7个新进入的市场我们不是前10名。我们虽然不太可能按市场规模或最近进入者对交付量进行很好的细分，但我们希望看到转向较小的家庭，引入较小的计划，获得市政当局的批准，并继续滚动开工，从建设过程中压缩周期时间，使我们能够在任何给定的季度末日期 交付更多的房屋。关于2024的租赁业务，机构投资者对此有强烈兴趣，且价差已经出现。利率较高的市场，毛利率会出现一些波动。我们有信心成为独户租赁的主要供应商，并继续发展多户平台。 Q：2024财年的增长指引为4%至7%，比你通常追求的高个位数范围要低一点，这是否与近期利率变动的背景有关？而且你们的积压订单比去年同期下降了20%以上，在其他条件不变的前提下，考虑到积压的情况和目前的环境，是否在2025年可能会回到高个位数的速度? A：2.04倍到2.11倍房屋转换量将是我们的指引数据，对这一数据的的决定已经包含了我们对周期上的考虑，我们的销售增长非常强劲，所以这一期望对我们来说是能够实现的。另外我们已经有五万已经完成的批次，并且能够加速开工以满足任何增加的需求。回望2022年底利率飙升的时候，我们对2023年的前景充满担忧，但目前来看我们仍取得了不错的成绩，所以对于以后的稳定增长我们保持信心。 Q：第四季度的建筑成本同比大幅上涨，根据目前的趋势，你预计2024年这种情况会如何发展?是否需要一定程度的价格上涨来抵消? A：在过去的几个季度里，木材成本降低的同时，其他类别成本，如垂直建筑成本，有一定的通货膨胀。在本季度的同比基础上，我们的建材成本（stickandbrickcost）每平方英尺下降了3.5%。但地段成本（lotscost）上升了11%，所以才出现了价格上涨。我们预计2024年，地段成本和建材成本都会一定程度上涨，但我们预计不会出现任何价格上涨，随着我们进入春季，市场的强度可能会发生变化，我们将根据今年进一步进入市场的情况进行调整。 Q：销售速度是否能根据快速变化的利率作出反应？根据10月和11月的销售表现，如何看待下一季度的销售情况？ A：我们对10月以来的销售情况比较满意，并且能够通过激励措施保持利率稳定，根据买家的情况调整销售。随着假期的临近，11月和12月通常是销售最慢的月份。我们将继续专注于满足市场需求，但不会对我们的商业计划做出任何重大调整，我们将根据具体情况，看看下一季度是如何展开，并确保我们能够继续在春季销售房屋。 Q：你提到2024年多户型公寓同比会上涨，很多供应会上线，那么你对多户型销售的有什么预期？A：如果利率上升，多户住宅销售的利润率可能会有所压缩。有多少供应的问题是根据市场情况来定的，我们的团队在研究这些子市场方面做得很好。如果能够在一个健康的需求环境中提供产品是最好的。目前租赁物业的租赁情况也表现良好，符合预期。 Q：我听了你的一些关于看跌和买入的评论，保证金和大量成本膨胀开始加速，那么有没有一个点使得保证金继续买低100个或者150个基点的利率变得困难？另外对于信贷可得性（creditavailability）有什么看法？A：我们将继续经营社区，关注回报。我们提供的利率下调和激励措施，只是应对成本环境组合的一部分。虽然成本有一定的缓解，但是其他方面又有了一定的价格压力。所以，在成本和利润方面我们一 直在协调，而目前我们的主要关注点还是回报。毛利率预计将在第一季度下降，虽然第四季度的毛利率为25.1%，低于去年达到的峰值，但这仍然是一个非常健康的数值，给了我们一些空间来满足市场和最大化回报。关于信贷方面，资本市场上的利率的波动都会造成资