2024年基础设施公募REITs策略报告：低位蕴生机增量有源估值提升升有据

低位蕴生机，增量有源，估值提升有据 ——2024年基础设施公募REITs策略报告 2023年11月21日 作者： 证券研究报告 孱弱的二级市场表现下亦蕴藏生机。 2023年1-9月，受疫情余波、经济弱复苏及诸多突发事件影响，C-REITs二级市场表现孱弱。 低迷的市场及严格的审核下，同期新基发行受理显著偏少，但随着中央及地方REITs相关政策的不断出台及宣贯，C-REITs在途拟申报产品持续增长，招投标进展加快。分红产品数量及分红频率的提升，产品超跌时原始权益人及基金管理人的积极护盘都在提升公募REITs的收益兑现度，保障投资人权益。 项目及资金增量有源，C-REITs市场规模扩展可期。 比照美国REITs市场，预计C-REITs市场规模将达到5.97万亿。2023年10月13日，5家保险资管获批试点REITs业务，更多机构入局。随着市场的发展，C-REITs产品结构、业态及杠杆率等方面亦有较大提升空间。监管正积极推进投资者结构多元化，FOF及保险资金持续入场，社保资金、养老金、企业年金有望积极参与投资，REIT-ETF及互联互通正积极筹划。项目与资金的增量齐推进下，C-REITs市场规模提升可期。 估值提升有据，C-REITs作为优质资产的稀缺性有望提升。 从发达国家经验看，在城镇化中后期，公用事业改革及公用产品提价是大势所趋。我国公用事业产品价格低廉，随着城镇化率及需求的提升，公用事业产品价格也有望提升，以公用事业资产（能源、水务及市政基础设施等）为底层资产的REITs具备长期估值提升的逻辑。短期来看，经济弱修复下我国无风险利率整体下行，带动资产折现率下降，从而提升估值；此外谨慎估值下，能源REIT底层资产机组的延长寿命及国补提前回收下财务费用的下降，保障性住房优惠税费政策的持续推进，都将提升能源REIT及保租房REIT的估值。 投资建议： 1）高分红预期及高达标率产品的分红能够给予投资者高收益兑现度，叠加经营权产品提价逻辑，建议关注 能源REIT及强基本面的高速公路REIT。 2）风险偏好较低的长期投资者，建议关注防御性产品，以战略投资者身份配置保租房REIT及稀缺性明显的仓储物流REIT。 3）新业态如消费基础设施类的经营要求较其他产品有显著提升，配置方面需尤其关注运营能力，关注资产权属范畴及经营布局等问题。随着上新数量提升，投资者将有更多的选择，重点关注产品估值的合理性及预期收益的兑现度。 风险提示：C-REITs常态化发行不及预期，政策出台不及预期。 目录 一、孱弱的二级市场表现下亦蕴藏生机二、项目及资金增量来自哪里？ 三、估值提升来自哪里？四、投资建议 五、风险提示 一、孱弱的二级市场表现下亦蕴藏生机 1.1多重因素影响使C-REITs二级市场表现孱弱 1.2新发受理偏少但在途项目推进提速 1.3业绩达标分化，分配兑现度提升 2023年2月末以来，C-REITs市场整体趋于下行，新冠疫情对REITs项目的正常经营产生明显影响，疫后宏观经济弱修复下的弱需求亦影响REITs项目经营修复力；2023年6月，在持续下行态势下，多只REITs二级市场跌幅触及机构止损线，使C-REITs市场在6月出现大幅下跌。 图1：2023年1-9月C-REITs市值指数表现孱弱 2023年7月5日，多个FOF发布公告，将REITs纳入投资范围，增量资金渠道的打开使市场情绪开始修复。7月下旬公告的REITs二季报显示C-REITs经营分化明显，REITs市值指数在修复至6月初水平后，整体处于横盘状态。 2023年1-9月C-REITs市场表现弱于股债，亦跑输境外主流REITs市场。2023年1-9月，中证REITs全收益指数累计下跌13.4%，累计收益弱于股债收益，也跑输境外主流REITs市场。 图2：2023年1-9月C-REITs跑输沪深300 1150.0 1100.0 1050.0 1000.0 950.0 900.0 850.0 800.0 4408.0 4208.0 4008.0 3808.0 3608.0 3408.0 3208.0 3008.0 2808.0 图4：2023年1-9月C-REITs跑输境外REITs市场 中证REITs(收盘)全收益(左轴）沪深300（右轴） 资料来源：Wind，光大证券研究所整理，数据截至2023年9月30日 图3：2023年1-9月C-REITs跑输中证全债 1150.0 1100.0 1050.0 1000.0 950.0 900.0 850.0 800.0 243.9 233.9 223.9 213.9 203.9 193.9 183.9 173.9 163.9 中证REITs(收盘)全收益(左轴）中证全债（右轴） 请务必参阅正文之后的重要声明 资料来源：Wind，光大证券研究所整理，数据截至2023年9月30日 6 资料来源：Wind、Bloomberg，光大证券研究所，数据截至2023年9月30日 抗周期的保租房REIT表现占优：除保租房及能源REIT外，其余已上市业态REIT中经营面偏弱的REITs均有较为显著的跌幅，带动板块累计收益下行。保租房REIT凭借其经营稳定性，在波动较大的市场中表现出较好的抗周期性。 图5：C-REITs市场表现分化，抗周期的保租房REIT表现占优 名称 上市日期 较发行价累计涨跌幅 较发行首日开盘价累计涨跌幅 年初至今涨跌幅 近5日涨跌幅 近30天涨跌幅 近60日涨跌幅 最大回撤 A.产权类 10.7% -1.1% -10.2% 0.3% -1.1% 9.1% -29.8% A1产业园区 6.3% -6.0% -11.9% 0.4% -1.7% 5.2% -29.8% 东吴苏园产业REIT 2021-06-21 8.1% 7.6% -10.2% 0.2% -4.0% 5.4% -33.1% 博时蛇口产园REIT 2021-06-21 6.9% -2.9% -20.1% -0.6% -2.5% 1.7% -37.2% 华安张江产业园REIT 2021-06-21 19.3% 11.5% -11.5% 5.5% 2.1% 3.2% -30.2% 建信中关村REIT 2021-12-17 -9.2% -30.2% -29.5% -0.1% -3.2% 0.8% -50.8% 华夏合肥高新REIT 2022-10-10 4.9% -19.3% -6.0% -0.2% 0.0% 9.0% -26.9% 国泰君安临港创新产业园REIT 2022-10-13 27.2% -2.2% 0.9% -1.0% -1.7% 4.7% -15.6% 国泰君安东久新经济REIT 2022-10-14 25.6% -3.4% -1.0% -0.1% 0.5% 7.2% -14.5% 华夏和达高科REIT 2022-12-27 -2.1% -8.4% -10.4% -0.3% 0.7% 14.1% -23.8% 中金湖北科投光谷REIT 2023-06-30 -3.3% -1.6% 3.2% 0.8% -1.9% 5.9% -4.2% A2仓储物流 18.2% 13.5% -12.8% 0.1% -0.6% 15.0% -32.1% 红土创新盐田港REIT 2021-06-21 27.2% 15.7% -6.7% 1.4% -0.5% 16.7% -42.4% 中金普洛斯REIT 2021-06-21 17.5% 16.6% -18.4% -0.5% -0.5% 15.9% -33.8% 嘉实京东仓储基础设施REIT 2023-02-08 11.0% 1.0% -0.6% 0.5% -0.9% 10.5% -15.9% A3保租房 9.7% -13.7% -0.5% 0.3% -0.3% 9.7% -25.2% 中金厦门安居REIT 2022-08-31 8.0% -16.9% -3.2% 1.1% -1.7% 10.8% -27.8% 华夏北京保障房REIT 2022-08-31 12.0% -13.8% -1.2% 0.3% -0.3% 10.4% -26.4% 红土创新深圳安居REIT 2022-08-31 9.6% -15.7% 0.1% -0.2% 0.4% 6.5% -29.4% 华夏基金华润有巢REIT 2022-12-09 9.4% -8.1% 2.6% -0.2% 0.3% 10.9% -16.6% B.经营权类 -5.6% -9.7% -9.8% 0.5% -0.6% 7.9% -27.7% B1生态环保 19.5% 10.4% -8.0% -0.4% -2.6% 2.1% -43.2% 富国首创水务REIT 2021-06-21 17.3% 16.3% -11.0% -0.6% -2.7% 1.9% -50.5% 中航首钢绿能REIT 2021-06-21 22.7% 2.2% -3.8% 0.0% -2.4% 2.3% -33.2% B2高速公路 -12.5% -14.4% -12.4% 0.4% -0.9% 8.3% -31.7% 平安广州广河REIT 2021-06-21 -20.5% -24.9% -19.9% -0.6% -3.3% 2.4% -38.2% 华夏越秀高速REIT 2021-12-14 6.0% -4.4% -7.7% -1.2% -3.8% 3.9% -33.9% 浙商沪杭甬REIT 2021-06-21 10.0% 9.6% -3.1% -0.3% -2.3% 6.1% -30.3% 华夏中国交建REIT 2022-04-28 -32.7% -36.1% -26.1% 3.0% -1.3% 3.5% -41.2% 国金中国铁建REIT 2022-07-08 -3.9% -4.5% -6.0% -1.1% -2.7% 15.0% -28.4% 华泰江苏交控REIT 2022-11-15 -0.4% -0.4% -1.3% 0.2% -0.6% 10.9% -14.5% 中金安徽交控REIT 2022-11-22 -8.1% -6.8% -4.8% 0.4% 3.4% 15.5% -24.7% B3能源 9.7% 0.1% -2.2% 0.8% 0.6% 7.7% -11.7% 鹏华深圳能源REIT 2022-07-26 20.7% -7.2% -12.9% -0.9% -2.6% 6.1% -27.5% 中信建投国家电投新能源REIT 2023-03-29 3.8% 2.8% 1.8% 1.5% 1.8% 7.6% -5.5% 中航京能光伏REIT 2023-03-29 12.1% 1.6% -0.2% 1.1% 1.1% 10.1% -9.3% 审核要求严格且二级市场下跌，进入交易所申报发行阶段的REITs显著偏少。2023年1-9月，仅有5只REITs获受理，且集中于6月及9月，较去年同期少5只；仅有4只REITs首发上市，较去年同期少2只，发售金额约为141.1亿元，同比下降34.5%。2023年6月，4只REITs扩募上市，共募资约50.6亿元。 图6：2023年1-9月C-REITs发行及获受理情况图 拟申报产品持续增长，C-REITs潜在发行项目充足。2023年1-9月，随着央地REITs相关政策的不断出台及宣贯，以及REITs各类培训的持续推进，作为盘活资产的重要工具，REITs得到越来越多地区政府及企业的重视，C-REITs在途拟申报产品持续增长，招投标进展加快推进，C-REITs潜在发行项目充足，为市场扩容扩业态奠定良好基础，根据公开信息统计，截至2023年9月末，共有226家企业拟申报REITs，项目业态涉及10大类。 图7：潜在申报企业数量快速增长 资料来源：各REITs招标公告，光大证券研究所整理，数据截至2023年9月28日 图8：拟申报项目涉及10大类业态 44 39 34 26