2024年基础设施公募REITs策略报告：低位蕴生机增量有源估值提升升有据

低位蕴生机，增量有源，估值提升有据 2024年基础设施公募REITs策略报告 2023年11月21日 作者： 证券研究报告 孱弱的二级市场表现下亦蕴藏生机。 2023年19月，受疫情余波、经济弱复苏及诸多突发事件影响，CREITs二级市场表现孱弱。 低迷的市场及严格的审核下，同期新基发行受理显著偏少，但随着中央及地方REITs相关政策的不断出台及宣贯，CREITs在途拟申报产品持续增长，招投标进展加快。分红产品数量及分红频率的提升，产品超跌时原始权益人及基金管理人的积极护盘都在提升公募REITs的收益兑现度，保障投资人权益。 项目及资金增量有源，CREITs市场规模扩展可期。 比照美国REITs市场，预计CREITs市场规模将达到597万亿。2023年10月13日，5家保险资管获批试点REITs业务，更多机构入局。随着市场的发展，CREITs产品结构、业态及杠杆率等方面亦有较大提升空间。监管正积极推进投资者结构多元化，FOF及保险资金持续入场，社保资金、养老金、企业年金有望积极参与投资，REITETF及互联互通正积极筹划。项目与资金的增量齐推进下，CREITs市场规模提升可期。 估值提升有据，CREITs作为优质资产的稀缺性有望提升。 从发达国家经验看，在城镇化中后期，公用事业改革及公用产品提价是大势所趋。我国公用事业产品价格低廉，随着城镇化率及需求的提升，公用事业产品价格也有望提升，以公用事业资产（能源、水务及市政基础设施等）为底层资产的REITs具备长期估值提升的逻辑。短期来看，经济弱修复下我国无风险利率整体下行，带动资产折现率下降，从而提升估值；此外谨慎估值下，能源REIT底层资产机组的延长寿命及国补提前回收下财务费用的下降，保障性住房优惠税费政策的持续推进，都将提升能源REIT及保租房REIT的估值。 投资建议： 1）高分红预期及高达标率产品的分红能够给予投资者高收益兑现度，叠加经营权产品提价逻辑，建议关注 能源REIT及强基本面的高速公路REIT。 2）风险偏好较低的长期投资者，建议关注防御性产品，以战略投资者身份配置保租房REIT及稀缺性明显的仓储物流REIT。 3）新业态如消费基础设施类的经营要求较其他产品有显著提升，配置方面需尤其关注运营能力，关注资产权属范畴及经营布局等问题。随着上新数量提升，投资者将有更多的选择，重点关注产品估值的合理性及预期收益的兑现度。 风险提示：CREITs常态化发行不及预期，政策出台不及预期。 目录 一、孱弱的二级市场表现下亦蕴藏生机二、项目及资金增量来自哪里？ 三、估值提升来自哪里？四、投资建议 五、风险提示 一、孱弱的二级市场表现下亦蕴藏生机 11多重因素影响使CREITs二级市场表现孱弱 12新发受理偏少但在途项目推进提速 13业绩达标分化，分配兑现度提升 2023年2月末以来，CREITs市场整体趋于下行，新冠疫情对REITs项目的正常经营产生明显影响，疫后宏观经济弱修复下的弱需求亦影响REITs项目经营修复力；2023年6月，在持续下行态势下，多只REITs二级市场跌幅触及机构止损线，使CREITs市场在6月出现大幅下跌。 图1：2023年19月CREITs市值指数表现孱弱 2023年7月5日，多个FOF发布公告，将REITs纳入投资范围，增量资金渠道的打开使市场情绪开始修复。7月下旬公告的REITs二季报显示CREITs经营分化明显，REITs市值指数在修复至6月初水平后，整体处于横盘状态。 2023年19月CREITs市场表现弱于股债，亦跑输境外主流REITs市场。2023年19月，中证REITs全收益指数累计下跌134，累计收益弱于股债收益，也跑输境外主流REITs市场。 图2：2023年19月CREITs跑输沪深300 11500 11000 10500 10000 9500 9000 8500 8000 44080 42080 40080 38080 36080 34080 32080 30080 28080 图4：2023年19月CREITs跑输境外REITs市场 中证REITs收盘全收益左轴）沪深300（右轴） 资料来源：Wind，光大证券研究所整理，数据截至2023年9月30日 图3：2023年19月CREITs跑输中证全债 11500 11000 10500 10000 9500 9000 8500 8000 2439 2339 2239 2139 2039 1939 1839 1739 1639 中证REITs收盘全收益左轴）中证全债（右轴） 请务必参阅正文之后的重要声明 资料来源：Wind，光大证券研究所整理，数据截至2023年9月30日 6 资料来源：Wind、Bloomberg，光大证券研究所，数据截至2023年9月30日 抗周期的保租房REIT表现占优：除保租房及能源REIT外，其余已上市业态REIT中经营面偏弱的REITs均有较为显著的跌幅，带动板块累计收益下行。保租房REIT凭借其经营稳定性，在波动较大的市场中表现出较好的抗周期性。 图5：CREITs市场表现分化，抗周期的保租房REIT表现占优 名称 上市日期 较发行价累计涨跌幅 较发行首日开盘价累计涨跌幅 年初至今涨跌幅 近5日涨跌幅 近30天涨跌幅 近60日涨跌幅 最大回撤 A产权类 107 11 102 03 11 91 298 A1产业园区 63 60 119 04 17 52 298 东吴苏园产业REIT 20210621 81 76 102 02 40 54 331 博时蛇口产园REIT 20210621 69 29 201 06 25 17 372 华安张江产业园REIT 20210621 193 115 115 55 21 32 302 建信中关村REIT 20211217 92 302 295 01 32 08 508 华夏合肥高新REIT 20221010 49 193 60 02 00 90 269 国泰君安临港创新产业园REIT 20221013 272 22 09 10 17 47 156 国泰君安东久新经济REIT 20221014 256 34 10 01 05 72 145 华夏和达高科REIT 20221227 21 84 104 03 07 141 238 中金湖北科投光谷REIT 20230630 33 16 32 08 19 59 42 A2仓储物流 182 135 128 01 06 150 321 红土创新盐田港REIT 20210621 272 157 67 14 05 167 424 中金普洛斯REIT 20210621 175 166 184 05 05 159 338 嘉实京东仓储基础设施REIT 20230208 110 10 06 05 09 105 159 A3保租房 97 137 05 03 03 97 252 中金厦门安居REIT 20220831 80 169 32 11 17 108 278 华夏北京保障房REIT 20220831 120 138 12 03 03 104 264 红土创新深圳安居REIT 20220831 96 157 01 02 04 65 294 华夏基金华润有巢REIT 20221209 94 81 26 02 03 109 166 B经营权类 56 97 98 05 06 79 277 B1生态环保 195 104 80 04 26 21 432 富国首创水务REIT 20210621 173 163 110 06 27 19 505 中航首钢绿能REIT 20210621 227 22 38 00 24 23 332 B2高速公路 125 144 124 04 09 83 317 平安广州广河REIT 20210621 205 249 199 06 33 24 382 华夏越秀高速REIT 20211214 60 44 77 12 38 39 339 浙商沪杭甬REIT 20210621 100 96 31 03 23 61 303 华夏中国交建REIT 20220428 327 361 261 30 13 35 412 国金中国铁建REIT 20220708 39 45 60 11 27 150 284 华泰江苏交控REIT 20221115 04 04 13 02 06 109 145 中金安徽交控REIT 20221122 81 68 48 04 34 155 247 B3能源 97 01 22 08 06 77 117 鹏华深圳能源REIT 20220726 207 72 129 09 26 61 275 中信建投国家电投新能源REIT 20230329 38 28 18 15 18 76 55 中航京能光伏REIT 20230329 121 16 02 11 11 101 93 审核要求严格且二级市场下跌，进入交易所申报发行阶段的REITs显著偏少。2023年19月，仅有5只REITs获受理，且集中于6月及9月，较去年同期少5只；仅有4只REITs首发上市，较去年同期少2只，发售金额约为1411亿元，同比下降345。2023年6月，4只REITs扩募上市，共募资约506亿元。 图6：2023年19月CREITs发行及获受理情况图 拟申报产品持续增长，CREITs潜在发行项目充足。2023年19月，随着央地REITs相关政策的不断出台及宣贯，以及REITs各类培训的持续推进，作为盘活资产的重要工具，REITs得到越来越多地区政府及企业的重视，CREITs在途拟申报产品持续增长，招投标进展加快推进，CREITs潜在发行项目充足，为市场扩容扩业态奠定良好基础，根据公开信息统计，截至2023年9月末，共有226家企业拟申报REITs，项目业态涉及10大类。 图7：潜在申报企业数量快速增长 资料来源：各REITs招标公告，光大证券研究所整理，数据截至2023年9月28日 图8：拟申报项目涉及10大类业态 44 39 34 26 22 14 11 12 9 11 4 50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 资料来源：各REITs招标公告，光大证券研究所整理，数据截至2023年9月28日 估值谨慎的产品达标率高，产园达标率偏低。2023年前三季度，CREITs核心经营指标达标率分化明显，2023Q3多只REITs业绩边际修复，但仍有REITs主要经营指标未达预期。整体来看，仓储物流及保租房REIT业绩较为稳定；高速公路REIT有所修复但仍有两只高速公路REIT尚待达标；产业园区REIT板块达标率分化较大，22年下半年后上市的产品达标率较高；能源REIT受经营季节性及国补回款影响，达标率季度差异较大。 图9：CREITs2023年前三季度达标情况 收入达标率 可供分配收入达标率 EBITDA达标率 高速公路 2023Q1 2023Q2 2023Q3 2023Q1 2023Q2 2023Q3 2023Q1 2023Q2 2023Q3 浙商沪杭甬REIT 平安广州广河REIT 华夏越秀高速REIT 270 240 268 273 232 263 252 215 243 华夏中国交建REIT 198 183 199 225 170 190 213 183 205 国金中国铁建高速REIT 254 274 278 351 302 333 277 291 304 华泰江苏交控REIT 226 236 269 340 238 237 268 258 304 中金安徽交控REIT 217 196 208 260 197 214 222 197 208 生态环保 富国首创水务REIT 中航首钢绿能REIT 仓储物流 红土创新盐田港REIT 261 272 263 283 274 274 959 994