建筑建材行业2025年基础设施公募REITs策略报告：蓬勃、修复与分化，市场在波动中成长

光大证券 EVERBRIGHTSECURITIES 逢勃、修复与分化，市场在波动中成长 一一2025年基础设施公募REITs策略报告 2025年2月16日 8作者：孙伟风（执业证书编号：S0930516110003）证券研究报告 吴钰洁（执业证书编号：S0930523100001） 核心观点光大证券 EVERBRIGHTSECURITIES 中2024年二级市场整体上扬，一级市场快速扩容。2024年在利好政策及无风险利率下行驱动下，公募REITs 二级市场年内累计上涨约16，跑赢海外主要REITs市场，市场交易量提升，波动率有所下降，整体由偏股 性向偏债性转变。一级市场快速扩容，全年新增上市29只产品，发行规模达655亿元，业态扩展至消费基础设施及水利基础设施；随看二级市场走强，一级市场逐步回暖，开始呈现供需两旺态势。 比价优势是核心竞争力，经营基本面尚待修复。2024年公募REITs市场投资者结构进一步多元化，分红频率提升，分红金额可观，24年全市场共分红8513亿元，同比增长28，市场整体募资回报率（年度分红总额新增发行规模）达13，24年平均分红收益率为65，较上年同期提升21pcts，21年上市以来 累计分红收益率平均值为126。 低利率环境下看好公募REITs配置价值，需关注配置风格变化。低利率环境下，公募REITs比价优势明 显，预计25年政策仍将持续呵护市场成长，配置资金源拓展及制度完善均可期，一级市场有望持续供需两旺，建议关注一二级价差，关注新业态产品及扩募；二级市场在比价优势支撑下有望持续上行，关注机构考核要求变化下配置风格变化及经济修复下市场向成长型资产配置切换。 请务必参阅正文之后重要声明1 核心观点光大证券 EVERBRIGHTSECURITIES 投资建议： 1）低利率环境下公募REITs比价优势明显，常态化发行下市场快速扩容，市场供需两旺有望持续，整体建 议加大对公募REITS市场配置力度。 类（尤其是新一线城市资产）及市政类资产，关注新业态及有望通过扩募提升业绩资产。3）关注市场风格转化，关注短期经营波动但长期资产稀缺性明显产品；关注经济修复下高速、产园及仓 储板块产品超跌反弹。 风险提示：CREITs常态化发行不及预期，政策出台不及预期，经营基本面超预期下滑。 请务必参阅正文之后重要声明 目录光大证券 EVERBRIGHTSECURITIES 、公募REITS二级市场上行 二、公募REITS一级市场扩容及回暖 三、公募REITs市场投资者投资多元化，分红频率提升 四、市场展望及投资策略五、配置建议 六、风险提示 请务必参阅正文之后重要声明 一、公募REITS二级市场上行 光大证券 EVERBRIGHTSECURITIES 凸11政策及无风险收益率下行驱动，二级市场整体上扬凸12板块走势分化，市场波动率下降13市场偏债性，整体收益率利差在4760 请务必参阅正文之后重要声明4 111政策及无风险收益率下行驱动，二级市场整体上扬 光大证券 EVERBRIGHTSECURITIES 政策及无风险收益率下行驱动，24年二级市场整体上扬。2024年公募REITs市值指数收于954，年内累计上涨164。 24年共有三段较为明显指数级行情，主要由政策及估值分母端驱动 政策端：明确公莓REITs权益记账属性，引入更多中长期增量资金；推动常态化发行，加快扩容提供更多新产品。 估值端：降息预期催化无风险收益率快速下行，DCF估值分母端下降带动估值上修，分子端（经营表现）稳定产品上修更为明显。 图1：2024年CREITs二级市场整体上扬 产股费热开富金REITS项目报将格式究 亭2024年服》 1000 4月12日， 900 850 4月19日，中国证监金发需5项置本场对第合 行 业务》，LOF和公募REITs授流动性“栏”进行 微市号评；损报上市高金高产类别设置微市 多报价文务，公静REIT最小事报金额20万 7月28日，中配要文期2期REIT新世 营惠性金照产品L70M 10月18日，央行将公费BREITs入SFISFPR 150 20240502202405022024070220240802202409022024100220241202 十年国改益事 请务必参阅正义之后里安声明5 资料来源：Wind、沪深交易所，各REITs公告等，光大证券研究所 注：公募REITs市值指做构建方式：公募REITs发行规模合计值定鼓100，加总上市公募RETs氢日市值，比盟基款进行识整，旬有新产品上市时做重新定基，后文同比 112市场仍有上修空间 光大证券 EVERBRIGHTSECURITIES 截至24年12月31日，公募REITs市值指数位于历史44分位数，较21年6月REITs试点落地时累计下跌47 年末市场快速上行，一定程度定价降息预期。估值进一步上修主要待公募REITs经营基本面改普，尤其是高速、产业园及仓储等目前 经营基本面偏弱板块。24年12月末市值指数相较于22年10月下跌约20，相较于23年3月约下跌13。 图2：2公募REITs市值指数仍有上修空间 150 210621092110220222072209221023022303230623072309231024012402 2404240624072411 2412 140 试点开启，市路 规资上行 业情变，高位回调，解扩基规则出台，受疏情影响，经营业经营基本西导弱，等分FOF23年10月号多只经营基本西仍有1014”号文出台货币 明报，市 “瓷产花”等压力下承压项目复审提速，绩建品，重加执构子REITs纳入证产品解禁，解禁记殊4所来区，市场整及10年期国绩收益政策 本止盈，市场下行发事件，以及机构资范溪，增永压下市场再次号文体显波动模盘态本下行学动市场小 行为一数性下止损量资金入场下格24年毫出台临格井，93本版市 130 导致市场快速大幅期下，市实京东会造REIT拉动 持织效量上源对预 居反弹，后续机相全不及预REITs影成一定压制， 午期 缺精盘波动期常动市场下行快速上盘应力下市场有F10 120所调，后续基本 处于模盘态炉 车再 110次快 200 90 60 70 210521210921211221220321220621220921221221230321230621230921231221240321240621240921241221 请务必参6 资料来源：Wind、泸深交易所，客REITs公告等，光大证券研究所，效据至2024年12月31日 113跑赢海外REITs市场 光大证券 EVERBRIGHTSECURITIES 2024年CREITs指数基本全年跑赢海外主要REITs市场。2024年CREITs市场基本全年跑赢海外主要REITs市场，中证REITs全收益指 数年初快速拉涨后持续维持高位。 美国REITs市场及新加坡REITs走势趋近，与美债收益率呈现负相关关系，24年10月以来，强劲经济数据及美联储官员鹰派言论使得市场对美联储降息预期减弱，美债收益率持续上行，使美国REITs市场及新加坂REITs市场整体呈波动下跌态势。 图3：2024年CREITs跑赢境外REITs市场 美国10年期国债收进率（）石轴）中证REITs全收超数富时NAREIT综合房地产投资倍托指致日本TSEREITs指数Q坡REIT拍数 120 115 10 106 00 85 80 75 请务必参 2024012024022024030020240520240620240722408202409 202410202411202412 资料来源：Wind、Bloomberg，光大证券研充所，款据献至2024年12月31日 12板块走势分化 光大证券 EVERBRIGHTSECURITIES 24年末市场总市值为1564亿元，新产品上市带来市值提升。 截至24年末公莓REITs总市值规模达1564亿元，市值规模较23年末增长867亿元，同比增长1243。其中24年之前上市产品市值增加275亿元，同比增加33，24年新上市产品年末市值为713亿元，较发行规模增长58亿元，较发行规模增长89： 截至24年末，交通基础设施、园区基础设施及消费基础设施市值占据位居前三，分别占年末总市值35，17及14 图4：20212022年公募REITs市值占比图图5：20232024年公募REITs市值占比图 179 9 保障性租赁住房 保障性租贷住房仓储物流 交通基础设施 仓储物流 交通基础设施 14 能源基础设施 能源基础设施生态环保 生态环保水利基础设施 园区基础设施消费基础设施 35园区基础设施 2 2 13 请务必参阅正文之后重要声明8 12板块走势分化 光大证券 EVERBRIGHTSECURITIES 表1：2024年产权REITs涨跌幅 跟幅 产权类REITs上行。称上市片期教发行价累计收较发行蓄目开盘价系计2024年累计减跌 本围产业REIT 102 51 185 343 06 77 88 330 20210621 23 28 132 501 20210621 08 993 298 613 20210621 45 1083 34 570 20211217 282 448 27 660 20221010 19 246 145 4525 20221013 104N 151 10 337 20221014 1913 84 79 349 20221227 69 128 147 396 20230630 19 01 192 291 20240919 95 94 90 26 2024年产权类REITs累计上涨185，1保A产权类租房REITs及费REITs涨幅居前，分别A1产业图区 上涨306及164时2产AREIT 产业园区：年内基本面仍偏弱，主要 安速产业因REIT 建信中美制REIT 是超跌反弹逻辑，年内跑赢板块涨幅夏合私高新REIT 四泰惠安高务就经济REIT 产品有东吴苏园产业REIT、博时蛇图基需安涉剑薪产业图REIT 口产园REIT、博时津开产园REIT、 夏合肥高新REIT、夏和达高科REIT及中金湖北科投REIT。 仓储物流：年内基本面仍偏弱，稳定性偏强产品跑赢板块。分别为资产众多，分散性偏强中金普落斯REIT及以冷库为底层资产新产品安外 高桥REIT。 保租房：年内强势走高，经营稳定性 高4REIT 为方达广开严图REIT 20240923 81 84 625 101 中金医东苏创REIT 20241105 18 18 14 10 学素南京建REIT 20241203 83 65 67 525 中金重庆两江REIT 20241211 59 55 58 16 广发成都高战产业国REIT 20241219 111 69 22 09 39创REIT 20241231 07 05 00 00 A2色谐物流04 36 003933 中金测北基表谷REIT德时津开产REIT 20210621 05 86 655 518 20210621 11 18 33 537 2023020B 58 143 38 4335 20240709 113 13 11 109 剑读REIT 中金普洛REIT 长债关联紧密。租金较同类市场化租XREIT 及长久期是推涨主要原因，走势与高实京东金端意路设验REIT 学泰室湾然流REIT20241029 4041 43 94 20241225 122 xS 57 11 344 152 306 217 70220831 526 174 462 302 20220831 532 178 465 291 20220831 441 109 390 354 20221209 300 92 292 279 70740112 709 709 2105 178 20741023 172 65 73 42 164 151 164 50 2024031