房地产行业简评报告：拿地集中度提升，中海单月拿地金额近400亿

拿地集中度提升，中海单月拿地金额近400亿 房地产|行业简评报告|2023.11.20 评级：看好 李枭洋 房地产行业分析师 SAC执证编号：S0110523050001 lixiaoyang@sczq.com.cn 电话：010-81152673 0.2房地产 沪深300 0 -0.2 -0.4 9-Nov 29-Aug 18-Jun 7-Apr 25-Jan 14-Nov 市场指数走势（最近1年） 资料来源：聚源数据 相关研究 房地产行业周报：积极构建新发展模式，土地流拍率下降 房地产行业周报：保障房推动新模式，商业REITs破冰 房地产行业周报：节后市场热度弱于节前，城改积极推进 核心观点 拿地货值增速保持平稳，TOP10集中度明显提升。2023年1-10月百强房企新增土地货值25724亿元，累计同比-15.5%；新增土地金额12314亿元，累计同比-13.9%；新增土地建面10149万方，累计同比-11%；新增土地均价12133元/方，累计同比-3.3%。金额入榜门槛方面，2023年1-10月TOP10入榜门槛为334亿元，同比变化 -10.6%；TOP20入榜门槛为123亿元，同比变化-22.2%；TOP30入榜门槛为83亿元，同比变化-31.1%；TOP50入榜门槛为41亿元，同比变化-38%；TOP100入榜门槛为25亿元，同比变化-6.8%。 金额口径分梯队占比情况，2023年1-10月TOP10、TOP11-20、TOP21-30、TOP31-50和TOP51-100房企百强占比为56.1%、14.4%、8.1%、 8.9%和12.5%，较2022年年底变动为8.6%、-0.2%、-1.7%、-2.7% 和-4%。TOP10多为国央企背景的高信用房企。良好的信用资质和核心地块项目高去化属性，助力其在土拍市场持续提升份额。 10月高信用房企拿地同比大增，中海单月拿地金额近400亿。单月拿地金额方面，2023年10月高信用房企单月拿地金额937亿元，同比多增602.6亿元；中信用房企单月拿地金额4.3亿元，同比少增84.1亿元。累计拿地金额增速方面，高信用房企拿地金额累计同比0.1%，中信用房企拿地金额累计同比10.6%。拿地金额百强占比方面，高信用房企百强占比55.2%，较2022全年提升7.2%；中信用房企百强占比3.7%，较2022全年提升1.2%。投资金额强度来看，2023年1-10月高信用房企投资强度为32%，较2022全年变动0.8%；中信用房企投资强度为9.2%，较2022全年变动1.9%。22-23年整体投资金额强度来看，前五名房企分别为建发房产、滨江集团、绿城中国、中海地产和越秀地产，分别为47%、46%、37%、35%和35%。高信用房企投资强度下半年迎来回升，中信用房企投资强度小幅提升，但仍处于低位区间，低信用房企在土地市场基本出清。 投资建议：深圳国资委发生支持万科，短期流动性风险预期下降，板块估值保持平稳。历史低效资产包袱较小，于周期底部获取三高土储（高能级、高去化、高利润率）的房企，将形成较明显的换牌效应，带动资产质量优化。在区域分化的背景下，资产质量提升将带动优质房企PB逐步回升至2018年行业高周转模式前的水平。持续推荐：1）高能级布局、拿地换牌比例较高、规模适中的头部房企：招商蛇口、华润置地；2）行业底部拿地扩张的优质房企：滨江集团、华发股份、越秀地产。3）永续现金流类房企：龙湖集团、华润置地。 风险提示：宏观经济复苏不及预期，政策反应钝化，二手房挂牌量持续提升，房价超预期下跌等。 1拿地货值增速保持平稳，TOP10集中度明显提升 2023年1-10月百强房企新增土地货值25724亿元，累计同比-15.5%； 新增土地金额12314亿元，累计同比-13.9%；新增土地建面10149万方，累 计同比-11%；新增土地均价12133元/方，累计同比-3.3%。 图1百强房企货值、金额和建面累计同比图2百强房企货值、金额和建面绝对值 百强货值累计同比百强金额累计同比百强建面累计同比 100000 20M1-1021M1-1022M1-1023M1-10 0% 90000 -10% 80000 -20% 70000 -30% -40% -50% -60% -70% 22-01 22-02 22-03 22-04 22-05 22-06 22-07 22-08 22-09 22-10 22-11 22-12 23-01 23-02 23-03 23-04 23-05 23-06 23-07 23-08 23-09 23-10 -80% 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0 百强货值（亿元）百强金额（亿元） 百强建面（万方） 资料来源：克而瑞，首创证券资料来源：克而瑞，首创证券 金额入榜门槛方面，2023年1-10月TOP10入榜门槛为334亿元，同比变化-10.6%；TOP20入榜门槛为123亿元，同比变化-22.2%；TOP30入榜门槛为83亿元，同比变化-31.1%；TOP50入榜门槛为41亿元，同比变化-38%；TOP100入榜门槛为25亿元，同比变化-6.8%。 金额口径分梯队占比情况，2023年1-10月TOP10、TOP11-20、TOP21-30、TOP31-50和TOP51-100房企百强占比为56.1%、14.4%、8.1%、8.9%和12.5%，较2022年年底变动为8.6%、-0.2%、-1.7%、-2.7% 和-4%。TOP10多为国央企背景的高信用房企。良好的信用资质和核心地块项目高去化属性，助力其在土拍市场持续提升份额。 图3拿地金额入榜门槛值变化图4分梯队金额占比情况 门槛值 （亿元） 20M1-10 21M1-10 22M1-10 23M1-10 同比变化 TOP10 984 820 374 334 -10.6% TOP20 611 494 158 123 -22.2% TOP30 398 319 121 83 -31.1% TOP50 190 193 67 41 -38.0% TOP100 64 67 26 25 -6.8% TOP10TOP11-20TOP21-30TOP31-50TOP51-100 56.1% 14.4%8.1%8.9%12.5% 47.5% 14.6%9.8%11.6% 16.5% 38.9% 17.4%10.1%14.6% 19.0% 37.7% 18.7%13.2%14.8% 15.5% 38.6% 19.6%10.9%14.9% 16.0% 23M1-10 2022 2021 2020 2019 2018 43.7% 19.2% 10.9%12.8% 13.4% 2017 42.8% 18.1% 11.7%12.8% 14.7% 资料来源：克而瑞，首创证券资料来源：克而瑞，首创证券 210月高信用房企拿地同比大增，中海单月拿地金额近400亿 单月拿地金额方面，2023年10月高信用房企单月拿地金额937亿元， 同比多增602.6亿元；中信用房企单月拿地金额4.3亿元，同比少增84.1亿元。累计拿地金额增速方面，高信用房企拿地金额累计同比0.1%，中信用房企拿地金额累计同比10.6%。拿地金额百强占比方面，高信用房企百强占比55.2%，较2022全年提升7.2%；中信用房企百强占比3.7%，较2022全年提升1.2%。 图5高信用房企单月拿地金额图6中信用房企单月拿地金额 1,600 1,400 1,200 1,000 800 600 400 200 0 高信用单月拿地金额（亿元） 200 180 160 140 120 100 80 60 40 20 22-01 22-02 22-03 22-04 22-05 22-06 22-07 22-08 22-09 22-10 22-11 22-12 23-01 23-02 23-03 23-04 23-05 23-06 23-07 23-08 23-09 23-10 0 中信用单月拿地金额（亿元） 22-01 22-02 22-03 22-04 22-05 22-06 22-07 22-08 22-09 22-10 22-11 22-12 23-01 23-02 23-03 23-04 23-05 23-06 23-07 23-08 23-09 23-10 资料来源：克而瑞，首创证券资料来源：克而瑞，首创证券 图7高、中信用房企拿地金额累计同比图8高、中信用房企拿地金额百强占比 40% 20% 0% 高信用中信用 70.0% 60.0% 50.0% 高信用占比中信用占比 48.0% 2.5% 3.7% -20% -40% -60% -80% -100% 40.0% 30.0% 20.0% 10.0% 6.9% 8.4% 9.3% 7.8% 24.6%25.2%25.8%27.1% 7.6% 55.2% 32.5% 2018201920202021202223M1-10 0.0% 20172018201920202021202223M1-10 资料来源：克而瑞，首创证券资料来源：克而瑞，首创证券 重点房企累计拿地金额前五名分别为中海地产、华润置地、保利发展、万科地产和建发房产，对应金额为1064亿元、871亿元、857亿元、793亿元和773亿元；重点房企拿地金额累计同比前五名分别为中海地产、万科地产、建发房产、首开股份和绿城中国，对应累计同比分别为26.7%、 25.4%、22%、20.6%和16.2%。重点房企单月拿地金额前五名分别为中海地产、招商蛇口、华润置地、保利发展和绿城中国，对应金额为399亿元、 111亿元、101亿元、100亿元和70亿元。 图9重点房企累计拿地金额图10重点房企单月拿地金额 房企累计拿地金额（亿元） 1,200 1064 1,000 871 8006004002000 450 857 793773 673 561546 400 350 300 250 200 150 100 50 0 111 101 100 7065 57 34 399 房企单月拿地金额（亿元） 资料来源：克而瑞，首创证券资料来源：克而瑞，首创证券 图11重点房企拿地金额累计同比 30% 20% 26.7%25.4% 房企拿地金额累计同比 22.0%20.6% 16.2% 10% 0% -10% -9.8% -20% -30% -21.6%-23.1%-23.1% -25.4% 中海地产万科地产建发房产首开股份绿城中国华润置地越秀地产招商蛇口滨江集团保利发展 资料来源：克而瑞，首创证券 投资金额强度来看，2023年1-10月高信用房企投资强度为32%，较2022全年变动0.8%；中信用房企投资强度为9.2%，较2022全年变动 1.9%。22-23年整体投资金额强度来看，前五名房企分别为建发房产、滨江集团、绿城中国、中海地产和越秀地产，分别为47%、46%、37%、35%和35%。高信用房企投资强度下半年迎来回升，中信用房企投资强度小幅提升，但仍处于低位区间，低信用房企在土地市场基本出清。 图12高、中、低信用房企拿地强度图13重点房企22-23投资金额强度平均值 高信用中信用 80% 低信用 50% 47% 46% 22- 23年 资金 强度 70% 45%40% 37% 60% 35% 50% 30% 28% 26% 24% 25% 22% 40% 20% 19% 30% 15% 20% 10% 6% 5% 3% 2% 10% 0% 0% 投额 35%35%34% 20172018201920202021202223M1-10 资料来源：克而瑞，首创证券资料来源：克而瑞，首创证券 图14主要房企投资金额强度 投资金额强度 2017 2018