房地产行业简评报告：百强拿地同比回落，中海单月拿地金额超300亿

百强拿地同比回落，中海单月拿地金额超300亿 房地产|行业简评报告|2023.07.05 评级：看好 李枭洋 房地产行业分析师 SAC执证编号：S0110523050001 lixiaoyang@sczq.com.cn 电话：010-81152673 0.1房地产 沪深300 0 -0.1 -0.2 -0.3 30-Jun 19-Apr 6-Feb 26-Nov 15-Sep 5-Jul 市场指数走势（最近1年） 资料来源：聚源数据 相关研究 房地产行业周报：核心城市土拍热度升温，第三支箭首单落地 基本面数据全面下滑，新房二手房价格走弱 单月融资规模创新低，碧桂园融资年内破冰 核心观点 百强房企拿地同比回落，TOP10拿地门槛提升明显。2023年1-6月百强房企新增土地货值14200亿元，累计同比-11.5%；新增土地金额6952亿元，累计同比-8.7%；新增土地建面6148万方，累计同比 -14.8%；新增土地均价11308元/方，累计同比7.1%。整体地价相对平稳的背景下，新增土地均价的抬升，房企投资结构进一步向核心城市转变。金额口径分梯队占比情况，2023年1-6月TOP10、TOP11-20、TOP21-30、TOP31-50和TOP51-100房企百强占比为51.2%、14.9%、8.3%、10.4%和15.1%，较2022年年底变动为3.7%、 0.3%、-1.4%、-1.1%和-1.4%。仅TOP10拿地门槛和市占率双升，当前TOP10多为国央企背景的房企。良好的信用资质和核心地块项目高去化属性，助力TOP10房企提升市场份额。 高信用房企6月土地市场发力，中海单月拿地金额超300亿。单月拿地金额方面，2023年6月高信用房企单月拿地金额1250亿元，同比多增81.7亿元；中信用房企单月拿地金额42.2亿元，同比多增23.3亿元。累计拿地金额增速方面，高信用房企拿地金额累计同比-0.7%，中信用房企拿地金额累计同比1.4%。拿地金额百强占比方面，高信用房企百强占比50.3%，较2022全年提升2.3%；中信用房企百强占比3.9%，较2022全年提升0.9%。23年2月以来中信用房企重回土拍市场，拿地金额于4月创新高，5月同比少增明显，6月有所回暖。投资金额强度来看，2023年1-6月高信用房企投资强度为24.5%，较2022全年变动-6.7%；中信用房企投资强度为7.3%，较2022保持平稳。高信用房企投资强度下滑明显，中信用房企投资强度小幅提升，但仍处于低位区间，低信用房企在土地市场基本出清。 投资建议：基本面持续走弱与核心城市限制性政策的宽松，引发市场对于新一轮宽松政策预期。近期核心城市青岛、杭州、南京放松限制性调控政策，后续有望更多城市跟进，地产股迎来估值修复行情。历史低效资产包袱较小，于周期底部获取三高土储（高能级、高去化、高利润率）的房企，将形成较明显的换牌效应，带动资产质量优化。在区域分化的背景下，资产质量提升将带动优质房企PB逐步回升至2018年行业高周转模式前的水平。 持续推荐：1）高能级布局、拿地换牌比例较高、规模适中的头部房企：招商蛇口、华润置地；2）行业底部拿地扩张的优质房企：滨江集团、华发股份。3）融资和拿地后续恢复正常的困境反转类房企，有望迎来估值提升：金地集团。4）永续现金流类房企：龙湖集团、华润置地。 风险提示：宏观经济复苏不及预期，政策反应钝化，二手房挂牌量持续提升，房价超预期下跌等。 1百强房企拿地同比回落，TOP10拿地门槛提升明显 2023年1-6月百强房企新增土地货值14200亿元，累计同比-11.5%；新 增土地金额6952亿元，累计同比-8.7%；新增土地建面6148万方，累计同比-14.8%；新增土地均价11308元/方，累计同比7.1%。整体地价相对平稳的背景下，新增土地均价的抬升，房企投资结构进一步向核心城市转变。 图1百强房企货值、金额和建面累计同比图2百强房企货值、金额和建面绝对值 百强货值累计同比百强金额累计同比百强建面累计同比 -60% -70% -80% 0% 60000 -10%-20% 40000 -30%-40% 30000 -50% 20000 50000 20M1-621M1-622M1-623M1-6 10000 0 百强货值（亿元）百强金额（亿元）百强建面（万方） 资料来源：克而瑞，首创证券资料来源：克而瑞，首创证券 金额入榜门槛方面，2023年1-6月TOP10入榜门槛为197亿元，同比变化25.8%；TOP20入榜门槛为78亿元，同比变化-6.8%；TOP30入榜门槛为48亿元，同比变化-25%；TOP50入榜门槛为29亿元，同比变化-18.1%；TOP100入榜门槛为16亿元，同比变化-1.9%。 金额口径分梯队占比情况，2023年1-6月TOP10、TOP11-20、TOP21-30、TOP31-50和TOP51-100房企百强占比为51.2%、14.9%、8.3%、10.4% 和15.1%，较2022年年底变动为3.7%、0.3%、-1.4%、-1.1%和-1.4%。仅TOP10拿地门槛和市占率双升，当前TOP10多为国央企背景的房企。良好的信用资质和核心地块项目高去化属性，助力TOP10房企提升市场份额。 图3拿地金额入榜门槛值变化图4分梯队金额占比情况 门槛值 （亿元） 20M1-6 21M1-6 22M1-6 23M1-6 同比变化 TOP10 493 641 157 197 25.8% TOP20 348 339 84 78 -6.8% TOP30 186 207 64 48 -25.0% TOP50 93 113 35 29 -18.1% TOP100 29 40 16 16 -1.9% TOP10TOP11-20TOP21-30TOP31-50TOP51-100 51.2% 14.9%8.3%10.4%15.1% 47.5% 14.6%9.8%11.6% 16.5% 38.9% 17.4%10.1%14.6% 19.0% 37.7% 18.7%13.2%14.8% 15.5% 38.6% 19.6%10.9%14.9% 16.0% 43.7% 19.2%10.9%12.8%13.4% 42.8% 18.1%11.7%12.8%14.7% 23M1-6 2022 2021 2020 2019 2018 2017 资料来源：克而瑞，首创证券资料来源：克而瑞，首创证券 2高信用房企6月土地市场发力，中海单月拿地金额超300亿 单月拿地金额方面，2023年6月高信用房企单月拿地金额1250亿元， 同比多增81.7亿元；中信用房企单月拿地金额42.2亿元，同比多增23.3亿元。累计拿地金额增速方面，高信用房企拿地金额累计同比-0.7%，中信用房企拿地金额累计同比1.4%。 拿地金额百强占比方面，高信用房企百强占比50.3%，较2022全年提升2.3%；中信用房企百强占比3.9%，较2022全年提升0.9%。23年2月以来中信用房企重回土拍市场，拿地金额于4月创新高，5月同比少增明显，6月有所回暖。 图5高信用房企单月拿地金额图6中信用房企单月拿地金额 1,600 1,400 1,200 1,000 800 600 400 200 0 高信用单月拿地金额（亿元） 200 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 中信用单月拿地金额（亿元） 资料来源：克而瑞，首创证券资料来源：克而瑞，首创证券 图7高、中信用房企拿地金额累计同比图8高、中信用房企拿地金额百强占比 40% 20% 0% -20% -40% -60% 高信用中信用 60.0% 50.0% 40.0% 30.0% 20.0% 高信用占比中信用占比 16.9% 15.6% 13.8% 13.0% 48.0% 32.5% 16.5% 3.1% 3.9% 50.3% -80% 10.0% 24.6% 25.2% 25.8% 27.1% -100% 2018201920202021202223M1-6 0.0% 20172018201920202021202223M1-6 资料来源：克而瑞，首创证券资料来源：克而瑞，首创证券 重点房企累计拿地金额前五名分别为华润置地、万科地产、中海地产、滨江集团和保利发展，对应金额为533亿元、461亿元、406亿元、396亿元和384亿元；重点房企拿地金额累计同比前五名分别为越秀地产、华发股 份、华润置地、保利发展和万科地产，对应累计同比分别为89.7%、64.5%、24.1%、12%和0%。重点房企单月拿地金额前五名分别为中海地产、滨江集团、保利发展、万科地产和绿城中国，对应金额为331亿元、 165亿元、156亿元、128亿元和119亿元。 图9重点房企累计拿地金额图10重点房企单月拿地金额 533 461 406396 384 348 318315 600 500 400 300 200 100 0 房企累计拿地金额（亿元） 350 300 250 200 150 100 50 0 165 156 128 119 8179 57 331 房企单月拿地金额（亿元） 资料来源：克而瑞，首创证券资料来源：克而瑞，首创证券 图11重点房企拿地金额累计同比 房企拿地金额累计同比 100% 89.7% 80% 60% 64.5% 40% 20% 0% -20% -40% 24.1% 12.0% 0.0% -8.0%-10.0%-12.8%-15.2% -23.9% 越秀地产华发股份华润置地保利发展万科地产招商蛇口绿城中国中海地产滨江集团建发房产 资料来源：克而瑞，首创证券 投资金额强度来看，2023年1-6月高信用房企投资强度为24.5%，较2022全年变动-6.7%；中信用房企投资强度为7.3%，较2022保持平稳。22- 23年整体投资金额强度来看，前五名房企分别为滨江集团、建发房产、华润置地、越秀地产和绿城中国，分别为47%、39%、33%、33%和30%。 高信用房企投资强度下滑明显，中信用房企投资强度小幅提升，但仍处于低位区间，低信用房企在土地市场基本出清。 图12高、中、低信用房企拿地强度图13重点房企22-23投资金额强度平均值 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 高信用中信用低信用 50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 39% 33%33% 30% 26% 24%23%23% 21% 13% 6% 3% 3% 47% 22-23年投资金额强度 0% 20172018201920202021202223M1-6 资料来源：克而瑞，首创证券资料来源：克而瑞，首创证券 图14主要房企投资金额强度 投资金额强度 2017 2018 2019 2020 2021 2022 23M1-6 招商蛇口 71.4% 52.4% 39.5% 52.0% 36.4% 26.0% 19.1% 保利发展 67.7% 45.3% 30.1% 40.2% 35.0% 29.5% 16.2% 中海地产 75.9% 38.3% 38.3% 39.4% 42.9% 29.5% 22.8% 华润置地 60.1% 59.9% 48.1% 46.5% 43.5% 35.4% 31.3% 越秀地产 102.6% 17.6% 24.1% 31.3% 59.0% 41.6% 24.6% 绿城中国 42.4% 37.0% 65.3% 66.2% 57.8% 27.8% 32.1% 万科地产 49.7% 44.3% 35.6% 26.3% 30.4% 18.9% 22.8% 滨江集团 38.2% 41.7% 45.2% 52.4% 38.0% 51.0% 42.8% 华发股份 70.1% 28.3% 15.1%