地产行业A+H物业板块月度跟踪（2023年4月）：四月物管板块指数+1.4%，财政部支持养老领域政府购买

2023年5月4日 行业研究 四月物管板块指数+1.4%，财政部支持养老领域政府购买 ——光大地产A+H物业板块月度跟踪（2023年4月） 要点 市场行情：4月光大地产物管板块指数+1.4%，1-4月累计-5.4% 指数：2023年4月，光大地产AH物管板块指数单月涨跌幅为+1.4%，跑赢沪深300指数1.9pct.，跑赢恒生指数3.9pct.，跑赢恒生港股通指数1.9pct.；2023年1-4月，光大地产AH物管板块指数累计涨跌幅为-5.4%，跑输沪深300指数9.5pct.，跑输恒生指数6.0pct.，跑输恒生港股通指数7.4pct.。 个股：本月平均涨跌幅为-5.3%；涨跌幅前列为：远洋服务（2.4%）、招商积余（1.6%）、保利物业（0.5%）、华润万象生活（0.5%）、万物云（0.3%）。 港股通：本月港股通持股比例变化：融创服务（+1.88pct）、绿城服务（+0.39pct）、旭辉永升服务（+0.39pct）、雅生活服务（+0.37pct）、新城悦服务 （+0.27pct）；1-4月变化：绿城服务（+2.34pct.）、雅生活服务（+2.03pct.）、世茂服务（+1.78pct.）、融创服务（+1.29pct.）、新城悦服务（+1.24pct.）。估值：截至4月30日，样本股2023年的WIND一致预测PE估值范围从3到 29，均值约为13；2024年一致预测PE估值范围从2到23，均值约为10。 行业动态跟踪：中央加强经营性自建房安全管理；推进养老服务人才队伍建设，对困难群体开展政府购买养老服务；上海发布2023-2025年城市更新行动方案 中央：15部门印发通知，加强既有经营性自建房安全管理；民政部召开会议，推进养老服务人才队伍建设；财政部支持对符合条件的特殊困难群体开展养老领域政府购买服务。地方：上海预计到2025年，城市更新全面有序开展，实 施3000万平方米各类旧住房改造更新，完成既有多层住宅加装电梯9000台。 重点企业动态跟踪：招商积余与新大正发布2023年一季度业绩 新大正2023Q1营业收入7.3亿元，同比+18.7%，归母净利润4739万元，同比+10.3%；招商积余2023Q1营业收入33.06亿，同比+30.3%，归母净利润 1.85亿元，同比+27.2%；中海物业重续与中国海外发展、中国海外宏洋、中 国建筑国际、中建集团的物业管理、增值服务关联交易协议。 投资建议：物管公司独立发展能力提升，短期波动不影响长期发展向好 物管行业定位“社会治理基层支柱”，在提升全社会就业水平/社区养老托幼/智慧社区建设/老旧小区改造等方面具有较高参与度，各级政府政策支持力度较强。投资建议三条主线： 1）“估值修复”：重点关注房地产行业流动性回暖、民营房企信用风险逐步出清带来的风险溢价下降。推荐新城悦服务，建议关注碧桂园服务、金科服务、世茂服务、融创服务、建业新生活。 2）“独立发展”：关注第三方拓展能力较强的物管公司，第三方在管面积占比超过80%，已基本具备独立经营和扩张能力的民企物管，推荐绿城服务，建议关注旭辉永升服务，雅生活服务；品牌力强，第三方拓展竞争优势明显的公司，推荐万物云、新大正。 3）“稳健国企”：持续看好国企物管公司的稳健发展和低风险带来的估值溢价。推荐中海物业、保利物业，建议关注华润万象生活、招商积余、远洋服务、金茂服务、越秀服务、建发物业。 风险分析：人工成本风险；第三方外拓竞争加剧风险；增值服务拓展风险；关联方依赖风险；外包风险。 房地产（物业服务）增持（维持） 作者分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人：韦勇强 021-52523810 weiyongqiang@ebscn.com 行业与沪深300指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 20221128风险因子缓释，发展路径渐明— —光大证券房地产行业（物业服务）2023年度投资策略 20230404三月物管板块指数-5%，公司年度业绩集中披露——光大证券地产A+H物业板块月度跟踪（2023年3月） 20230302二月物管板块指数回调10%，深业物业拟赴港交所上市——光大证券地产A+H物业板块月度跟踪（2023年2月） 20230202一月物管板块指数上涨9.3%，住建部提出大力发展物业服务——光大证券地产A+H物业板块月度跟踪（2023年1月） 20230103十二月地产AH物管板块指数上涨4.4%，中央推进服务消费与家政进社区— —光大证券地产A+H物业板块月度跟踪 （2022年12月） 20221202十一月地产AH物管板块指数上涨59%，行业信用风险逐步缓释——光大证券地产A+H物业板块月度跟踪（2022年11月） 1、2023年4月光大地产AH物管板块指数 1.1、光大地产AH物管板块指数成分股 2023年1月起，光大AH物管板块指数成分股增加至19家，其中国企组8家， 非国企组11家，较2022年12月新增两家，为万物云（2602.HK）、新大正 （002968.SZ）。 国企组8家为：华润万象生活（1209.HK）、中海物业（2669.HK）、保利物业 （6049.HK）、招商积余（001914.SZ）、远洋服务（6677.HK）、金茂服务（0816.HK）、越秀服务（6626.HK）、建发物业（2156.HK）； 非国企组11家为：碧桂园服务（6098.HK)、绿城服务（2869.HK）、雅生活服务 （3319.HK）、旭辉永升服务（1995.HK）、新城悦服务（1755.HK）、建业新生活（9983.HK）、融创服务（1516.HK）、世茂服务（0873.HK）、金科服务（9666.HK）、万物云（2602.HK）、新大正（002968.SZ）。 表1：光大AH物管板块样本股构成 代码 简称 总市值 股价 PE(LYR) PE(TTM) 本月涨跌幅 年初至今涨跌幅 1209.HK 华润万象生活 832.6 41.45 38.3 38.3 0.5% 5.5% 2669.HK 中海物业 251.4 8.69 22.4 22.4 -9.4% 6.9% 6049.HK 保利物业 235.4 48.35 21.5 21.5 0.5% 5.0% 001914.SZ 招商积余 164.3 15.53 27.7 26.0 1.6% 1.0% 2156.HK 建发物业 54.3 4.59 22.3 22.3 -9.1% 5.0% 6626.HK 越秀服务 50.6 3.78 12.4 12.4 -1.0% 14.2% 0816.HK 金茂服务 29.6 3.72 8.9 8.9 -9.9% -9.0% 6677.HK 远洋服务 18.1 1.74 24.4 24.4 2.4% -22.7% 2602.HK 万物云 365.6 35.25 24.6 24.6 0.3% -28.1% 6098.HK 碧桂园服务 363.3 12.24 19.0 19.0 -9.9% -37.0% 2869.HK 绿城服务 136.8 4.81 25.4 25.4 -3.0% -7.1% 3319.HK 雅生活服务 78.3 6.27 4.3 4.3 -7.9% -33.4% 1516.HK 融创服务 76.1 2.83 -16.0 -16.0 -15.5% -32.6% 9666.HK 金科服务 68.8 11.98 -3.8 -3.8 -0.2% -12.6% 1995.HK 旭辉永升服务 46.9 3.05 7.1 6.4 0.0% -30.5% 002968.SZ 新大正 43.4 19.00 23.4 22.9 -16.2% -12.8% 0873.HK 世茂服务 41.9 1.93 -4.6 -4.6 -2.0% -31.6% 1755.HK 新城悦服务 37.3 4.86 8.9 8.9 -21.2% -47.2% 9983.HK 建业新生活 30.4 2.70 5.5 5.5 -0.4% -11.2% 平均 154.0 18.5 18.3 -5.3% -14.6% 资料来源：Wind、光大证券研究所整理；PE(LYR)与PE(TTM)平均值剔除融创服务、世茂服务、金科服务；市值单位：亿元人民币；H股股价：港元/股，A股股价：元/股； 换算汇率：1港元=0.88元人民币截止日期：2023.4.30 1.2、指数年度表现及月度表现 2023年1-4月，光大地产AH物管板块指数累计涨跌幅为-5.4%，跑输沪深300指数9.5pct.，跑输恒生指数6.0pct.，跑输恒生港股通指数7.4pct.。 图1：2023年光大地产AH物管板块指数走势（01.01-04.30）图2：2023年光大地产AH物管板块指数涨幅（01.01-04.30） 20.00% 6% 15.00%10.00% 4% 5.00% 2% 0.00% 0% -5.00% -10.00% -15.00% -2% -4% -6% 沪深300恒生指数 恒生港股通光大AH物管板块指数 资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2023年4月30日资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2023年4月30日 2023年4月，光大地产AH物管板块指数单月涨跌幅为+1.4%，跑赢沪深300指数1.9pct.，跑赢恒生指数3.9pct.，跑赢恒生港股通指数1.9pct.。 图3：2023年4月光大地产AH物管板块指数走势（04.01-04.30图4：2023年4月光大地产AH物管板块指数涨幅（04.01-04.30 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% -1% -2% -3% -4% -5% 沪深300恒生指数 恒生港股通光大AH物管板块指数 2.0% 1.5% 1.0% 0.5% 0.0% -0.5% -1.0% -1.5% -2.0% -2.5% -3.0% 资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2023年4月30日资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2023年4月30日 2023年4月，光大地产AH物管板块指数单月涨幅+1.4%，在A股行业板块中位列第9/31，在H股行业板块中位列第8/15。 图5：2023年4月A股板块表现图6：2023年4月H股板块表现 资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2023年4月30日资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2023年4月30日 1.3、个股年度表现及月度表现 2023年4月，AH物管板块指数样本股（下简称“样本股”）平均涨跌幅为-5.3%；涨跌幅前列为：远洋服务（2.4%）、招商积余（1.6%）、保利物业（0.5%）、华润万象生活（0.5%）、万物云（0.3%）。 2023年1-4月，样本股平均涨跌幅为-14.6%；涨跌幅前列为：越秀服务（14.2%）、中海物业（6.9%）、华润万象生活（5.5%）、建发物业（5.0%）、保利物业（5.0%）。 图7：2023年4月样本股涨跌幅（04.01-04.30）图8：2023年1-4月样本股涨跌幅（01.01-04.30） 5% 0% -5% -10% -15% -20% -25% 远招保华万旭金建越世绿雅建中碧金融新新洋商利润物辉科业秀茂城生发海桂茂创大城 服积物万云永服新服服服活物物园服服正悦 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% -60% 越中华建保招绿金建金新远万旭世融雅碧新秀海润发利商城茂业科大洋物辉茂创生桂城服物万物物积服服新服正服云永服服活园悦 务余业象 升务生务务务服业业服务务服 务业象业业余务务生务 务升务务服服服 生服活 活务 务务务 生活服 活务 务务务 资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2023年4月30日，蓝线表示样本股涨跌幅 平均值 资料来源：Wind、光大证券研究所；截至202