物业管理行业研究周报：美债收益率下行 港股物业有望企稳回升

美债收益率下行港股物业有望企稳回升 ——物业管理行业研究周报 投资摘要： 每周一谈：美债收益率下行港股物业有望企稳回升 我们认为目前物企板块股价与地产板块仍处于同涨同跌的高度关联状态，而压制物企股价提升的因素除关联地产拖累、物企业绩自身基本面影响外，还受到港股 流动性因素影响，而我们判断美联储加息或接近尾声，美债长端利率下行有望对 港股带来积极影响，在投资策略方面可选择在港股物业板块收益率确定、风险较低的标的。 从弹性端来看，由于上市物企绝大部分为港股上市公司，在美债收益率见顶的情况下大概率带来外资流入，叠加港股年内已有较大跌幅，反弹力度料将更大。 从收益端来看，拥有稳定项目来源支撑的物企更易平稳兑现业绩，在此基础上外拓数据亮眼的物企则更易有超预期收益。 从风险端来看，在地产行业磨底阶段，物业行业交易主线仍以“规避风险”为主，稳健型国央企标的更易受市场青睐。 从中短期视角来看，企业间的分化仍将加剧。 分企业规模来看，龙头物企依靠自身规模优势和能力资源更有望兑现业绩增长，根据我们对于物企外拓数据的追踪情况来看，头部物企在外拓领域仍有优 势。而中小物企在行业内虽不至于在短期内被淘汰，但由于在激烈的市场竞争下则面临更多发展风险。 分企业性质来看，对于央企及地方性国企而言，央企物管公司一般规模较大， 叠加关联房企自身的支持，业绩兑现确定性较高，对于地方性国企而言，业绩增长确定性同样较高，但仍然有规模较小，以及在资本市场的流动性较差、换手率较低等问题，而对于民营物企而言，则应具体情况具体分析，无论其关联房企是否已出险，短期内仍有应收账款及商誉减值的风险的，依然会被资本市场谨慎对待。 数据追踪（10月30日-11月3日）： 资金及交易追踪： 沪（深）股通：A股物业公司中仅招商积余在沪（深）股通中有持股，截至 2023年11月3日，持有433.84万股，较上周下跌6.68%，持股市值0.59 亿元。 港股通：港股中港股通持股共14家（剔除停牌物企），自2023年10月30日至11月3日，增幅最大的是雅生活服务，本周增幅0.47%。降幅最大的是绿城服务，降1.63%。持股比例最高为保利物业，为72.72%。持股数量最多为碧桂园服务，为7.83亿股。 投资策略：我们认为目前物业板块具备较高配置性价比，头部物企建议关注物管商管并行且控股股东为央企背景的华润万象生活，关注受母公司拖累风险较小的中海物业、招商积余，关注高弹性标的碧桂园服务及独立发展能力较高的物企金科服务，中小物企建议关注母公司发展迅速的建发物业、滨江服务、越秀服务等。 风险提示：地产周期性业务下行带来的短期业绩下滑，外拓增速不及预期，关联方应收账款及其他应收款坏账风险。 评级增持 2023年11月5日 曹旭特分析师 SAC执业证书编号：S1660519040001 高丁卉研究助理 SAC执业证书编号：S1660122080010 行业基本资料 股票家数64 行业平均市盈率（TTM）11.2 港股市场平均市盈率（TTM）7.94 行业表现走势图 恒生物业服务及管理 恒生综合指数 100% 80% 60% 40% 20% 2022/11/4 2022/11/25 2022/12/16 2023/1/6 2023/1/27 2023/2/17 2023/3/10 2023/3/31 2023/4/21 2023/5/12 2023/6/2 2023/6/23 2023/7/14 2023/8/4 2023/8/25 2023/9/15 2023/10/6 2023/10/27 0% -20% 资料来源：iFinD，申港证券研究所 相关报告 1、《万物云首次覆盖报告——云浮纷繁醒万物》2023-7-20 2、《招商积余首次覆盖报告——积余锲而成》 2023-4-25 3、《金科服务首次覆盖报告——雪暖金花立及时宜自强》2023-2-21 4、《碧桂园服务公司深度研究——历经凄风之寒不坠碧霄之志》2022-12-9 5、《华润万象生活公司深度研究——风起万象升》2022-10-31 6、《物业管理行业研究周报——曙光已现估值修复有望持续》2023-1-2 7、《物业管理行业研究周报——物企参与城市服务空间广阔》2022-11-27 8、《物业管理行业研究周报——从“物业+”看物业服务边界扩张》2022-9-26 9、《物业管理行业研究周报——物企估值回归理性国企凸显价值韧性》2022-9-19 行业研 究 行业研究周 报 申港证券股份有限公司证券研究报 告 内容目录 1.每周一谈：美债收益率下行港股物业有望企稳回升3 1.1寻找基本面确定风险较低标的3 1.2投资策略4 2.本周行情回顾4 3.行业动态6 4.数据追踪8 4.1沪（深）股通资金及交易追踪8 4.2港股通资金及交易追踪8 5.风险提示9 图表目录 图1：年初至今恒生指数走势VS10年期美债收益率3 图2：近一年恒生物业服务及管理vs恒生指数4 图3：各板块周涨跌幅对比4 图4：本周涨跌幅前五位（%）5 图5：本周涨跌幅后五位（%）5 图6：港股物业（877129.TI）近一年PE（TTM）5 图7：招商积余沪（深）股通持股数量变化及持股市值8 表1：港股通持股数量及总市值8 1.每周一谈：美债收益率下行港股物业有望企稳回升 1.1寻找基本面确定风险较低标的 我们认为目前物企板块股价与地产板块仍处于同涨同跌的高度关联状态，而压制物企股价提升的因素除关联地产拖累、物企业绩自身基本面影响外，还受到港股流动性因素影响，而我们判断美联储加息或接近尾声，美债长端利率下行有望对港股带来积极影响，在投资策略方面可选择在港股物业板块收益率确定、风险较低的标的。 从弹性端来看，由于上市物企绝大部分为港股上市公司，在美债收益率见顶的情况下大概率带来外资流入，叠加港股年内已有较大跌幅，反弹力度料将更大。 图1：年初至今恒生指数走势VS10年期美债收益率 恒生指数 美国国债收益率:10年 24,0006% 23,0005% 22,000 21,0005% 20,0004% 19,000 18,0004% 17,0003% 16,000 15,0003% 2023/1/3 2023/1/11 2023/1/20 2023/1/30 2023/2/7 2023/2/15 2023/2/24 2023/3/6 2023/3/14 2023/3/22 2023/3/30 2023/4/7 2023/4/17 2023/4/25 2023/5/3 2023/5/11 2023/5/19 2023/5/30 2023/6/7 2023/6/15 2023/6/26 2023/7/5 2023/7/13 2023/7/21 2023/7/31 2023/8/8 2023/8/16 2023/8/24 2023/9/1 2023/9/12 2023/9/20 2023/9/28 2023/10/6 2023/10/17 2023/10/25 2023/11/2 14,0002% 资料来源：wind，申港证券研究所 从收益端来看，拥有稳定项目来源支撑的物企更易平稳兑现业绩，在此基础上外拓数据亮眼的物企则更易有超预期收益。 从风险端来看，在地产行业磨底阶段，物业行业交易主线仍以“规避风险”为主，稳健型国央企标的更易受市场青睐。 物业还有未来吗？ 物企不仅仅为社会基层治理的重要组成部分，亦是满足各类主体高质量服务需求的重要参与者。多数物企在满足市场需求的同时，也在不断拓展业务范围，丰富业务链条，进一步提升竞争力与服务力。 从社会发展方向来看，提升住房和社区的品质，改善居民的居住环境，物管企业在其中起到了不可或缺的作用。 而从非住宅业态来看，在城乡基础设施升级改造方面，涉及公建等业态的设施设备维护等业务亦需要物企主体的积极参与，而在城乡环境综合方面，物企亦通过城市服务逐步试水此领域。 物业行业无疑仍有未来，但物业企业在资本市场是否仍有未来？ 从中短期视角来看，企业间的分化仍将加剧。 分企业规模来看，龙头物企依靠自身规模优势和能力资源更有望兑现业绩增长， 根据我们对于物企外拓数据的追踪情况来看，头部物企在外拓领域仍有优势。而 中小物企在行业内虽不至于在短期内被淘汰，但由于在激烈的市场竞争下则面临更多发展风险。 分企业性质来看，对于央企及地方性国企而言，央企物管公司一般规模较大，叠 加关联房企自身的支持，业绩兑现确定性较高，对于地方性国企而言，业绩增长确定性同样较高，但仍然有规模较小，以及在资本市场的流动性较差、换手率较低等问题，而对于民营物企而言，则应具体情况具体分析，无论其关联房企是否已出险，短期内仍有应收账款及商誉减值的风险的，依然会被资本市场谨慎对待。 1.2投资策略 我们认为目前物业板块具备较高配置性价比，头部物企建议关注物管商管并行且控股股东为央企背景的华润万象生活，关注受母公司拖累风险较小的中海物业、招商积余，关注高弹性标的碧桂园服务及独立发展能力较高的物企金科服务，中小物企建议关注母公司发展迅速的建发物业、滨江服务、越秀服务等。 2.本周行情回顾 自2023年10月30日至2023年11月3日收盘，恒生物业板块下跌1.18%，恒生综合指数上涨1.44%，恒生物业板块跑输恒生综合指数2.62pct。 图2：近一年恒生物业服务及管理vs恒生指数 恒生物业服务及管理 恒生综合指数 100% 80% 60% 40% 20% 2022/11/4 2022/11/13 2022/11/22 2022/12/1 2022/12/10 2022/12/19 2022/12/28 2023/1/6 2023/1/15 2023/1/24 2023/2/2 2023/2/11 2023/2/20 2023/3/1 2023/3/10 2023/3/19 2023/3/28 2023/4/6 2023/4/15 2023/4/24 2023/5/3 2023/5/12 2023/5/21 2023/5/30 2023/6/8 2023/6/17 2023/6/26 2023/7/5 2023/7/14 2023/7/23 2023/8/1 2023/8/10 2023/8/19 2023/8/28 2023/9/6 2023/9/15 2023/9/24 2023/10/3 2023/10/12 2023/10/21 2023/10/30 0% -20% 资料来源：iFinD，申港证券研究所 从板块排名来看，与其他板块相比，在恒生综合行业13个板块中排名第13。 图3：各板块周涨跌幅对比 5% 4% 3% 2% 1% 0% -1% -2% 资料来源：iFinD，申港证券研究所 A+H64名个股统计涨跌幅前五名为：股价涨幅前五名分别为旭辉永升服务 （17.46%）、弘阳服务（7.53%）、和泓服务（7.41%）、众安智慧生活（5.56%）、京城佳业（5.43%）。股价跌幅后五名分别为新城悦服务（-7.81%）、彩生活（-6.85%）、恒大物业（-6.82%）、领悦服务集团（-6.73%）、朗诗绿色生活（-6.25%）。 图4：本周涨跌幅前五位（%）图5：本周涨跌幅后五位（%） 20% 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 0% 朗诗绿色生活领悦服务集团恒大物业彩生活新城悦服务 -1% -2% -3% -4% -5% -6% -7% -8% 旭辉永升服务弘阳服务和泓服务众安智慧生活京城佳业-9% 资料来源：iFinD，申港证券研究所资料来源：iFinD，申港证券研究所 截止2023/11/3物业服务及管理[HK]（877129.TI）PE（TTM）为15.25倍，较前一周下跌0.31，近一年均值为16.31倍，周内行业估值呈现下跌态势。 图6：港股物业（877129.TI）