基金重仓分析：仓位续减，部分优质房企仍获增持

房地产 证券研究报告|行业专题研究 2023年11月06日 基金重仓分析：仓位续减，部分优质房企仍获增持 2023Q3公募基金环比小幅减仓地产，维持行业低配。2023Q3，公募基金重仓持股市值环比Q2下滑3.4%，公募基金重仓房地产市值合计为432.1亿 增持（维持） 元，环比下滑5.1%，配置规模萎缩速度快于行业整体水平。从行业配比看， 公募基金房地产重仓市值占比为1.46%，环比Q2微降0.03pct，在31个申万行业中排名第19位。从配置力度看，本季度公募基金维持房地产低配，较 行业走势 标配比例低约0.6pct。对比往年，目前配置规模、配置占比已经处于低位。房地产沪深300 32% 三季度地产板块行情先扬后抑，龙头个股相对抗跌。7月政治局会议进一步 放松政策，打开政策空间与想象，板块整体呈现上升态势；8月部分核心城市 政策逐步落地，龙头房企股价较为坚挺，部分个股下跌，整体有所分化；9月由于政策落地进度仍然偏慢，对销售提振作用有限，叠加对整体经济形势和未来居民收入的谨慎，板块整体呈回调态势。我们认为，当下的主要关注点仍然是政策的持续释放的节奏，尚未进入政策落地完毕讨论基本面可持续性的阶段。且对于未来政策，空间依然有、一线城市也尚未全面宽松，对于政策可以适当乐观些。 子行业方面，基金重仓开发的市值继续下降，服务市值小幅增加。2023Q3，公募基金重仓房地产开发市值为399.7亿元，环比下降6.1%，占公募基金整 16% 0% -16% 2022-112023-032023-072023-11 作者 体重仓市值的1.35%；重仓房地产服务市值为32.3亿元，环比提升9.4%，占公募基金整体重仓市值的0.11%。 个股方面，基金重仓房企市值多数环比续降。截至2023Q3，公募基金重仓市值排名TOP5分别是保利发展、招商蛇口、万科A、中国海外发展、华发股份。我们重点跟踪的房企中，三季度重仓市值下滑最多的是保利发展，环 比降低15.8亿元；其次是招商蛇口、华发股份。整体而言，三季度多数房企重仓市值环比下降，与地产板块行情低迷有一定关系；但仓位跌幅相较于期间股价跌幅更甚，因此公募基金减配特征仍较明显。 少数房企重仓市值仍增长，滨江集团、招商积余获基金青睐。对比2023Q2，滨江集团、招商积余重仓市值增长规模靠前，分别增长3.1、4.7亿元；环比上季度分别增长18%、166%，增幅均高于同期股价增幅，体现在行业基本面 下行的环境下，公募基金更青睐土储集中于核心城市的开发房企、以及经营相对稳定的物管龙头，相对稳定的公司业绩更契合公募基金的配置风格。 投资建议：中国房地产走过2021年大周期拐点后，未来主旋律是分化，我们看好“一线+不超过三分之二的二线+少量三线”这个城市组合包，在政策加码到位之下，总量下方有底，上方量价均有一定弹性，能在未来中周期跑赢全 国整体水平。我们认为本轮房地产企业供给侧产能出清幅度较大，相对到位，看好优质房企在这个阶段持续跑赢同行。我们认为有必要去做强刺激进行托底，最终政策力度有望媲美2008、2014年。三季报业绩余温渐消，临近11月和12月的重要会议窗口期，我们认为存在博弈政策的反弹机会，择股方向包含以下几个方向：（1）基本面股票：A股：华发股份、滨江集团、建发股份、招商蛇口、保利发展等；H股：越秀地产、绿城中国、华润置地、中国海外发展、建发国际、绿景中国地产、贝壳等；（2）一线政策落地概念、城中村改造概念；（3）现金流表现优异、负债少、相对抗周期波动的物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业等。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 分析师金晶 执业证书编号：S0680522030001邮箱：jinjing3@gszq.com 分析师肖依依 执业证书编号：S0680523080005邮箱：xiaoyiyi3664@gszq.com 分析师周卓君 执业证书编号：S0680523070006邮箱：zhouzhuojun@gszq.com 研究助理夏陶 执业证书编号：S0680122080038邮箱：xiatao@gszq.com 相关研究 请仔细阅读本报告末页声明 内容目录 一、公募基金Q3环比小幅减仓地产，维持低配3 二、个股方面，多数公募基金重仓市值下降，部分优质房企仍获增持5 投资建议6 风险提示6 图表目录 图表1：公募基金重仓持股市值分行业（2023Q3）3 图表2：公募基金重仓持股市值分行业占比（2023Q3）3 图表3：公募基金重仓房地产市值及环比4 图表4：公募基金重仓房地产超配情况4 图表5：公募基金重仓房地产开发市值及环比4 图表6：公募基金重仓房地产服务市值及环比4 图表7：公募基金重仓房地产开发市值占总重仓市值比重5 图表8：公募基金重仓房地产服务市值占总重仓市值比重5 图表9：公募基金重仓房地产个股市值TOP15（2023Q3）5 图表10：重点个股公募基金重仓分析6 一、公募基金Q3环比小幅减仓地产，维持低配 2023Q3公募基金环比小幅减仓地产，维持行业低配。2023Q3，公募基金重仓持股市值环比Q2下滑3.4%，其中重仓房地产市值合计为432.1亿元，环比下滑5.1%。房地产配置规模萎缩速度快于行业整体水平。从行业配比看，公募基金房地产重仓市值占比为 1.46%，环比Q2微降0.03pct，在31个申万行业中排名第19位。从配置力度看，本季度公募基金维持房地产低配，相较于标配（房地产行业流通市值/A股总流通市值的比例）低约0.6pct。 三季度地产板块行情先扬后抑，龙头个股相对抗跌。7月政治局会议进一步放松政策，打开政策空间与想象，板块整体呈现上升态势；8月部分核心城市政策逐步落地，龙头 房企股价较为坚挺，部分个股下跌，整体有所分化；9月由于政策落地进度仍然偏慢，对销售提振作用有限，叠加对整体经济形势和未来居民收入的谨慎，板块整体呈回调态势。我们认为，当下的主要关注点仍然是政策的持续释放的节奏，尚未进入政策落地完毕讨论基本面可持续性的阶段。且对于未来政策，空间依然有、一线城市也尚未全面宽松，对于政策可以适当乐观些。未来可能的政策包括除广州外一线的首付比例的调整、二线限购的全面打开、一线限购的边际放松、城中村改造配套支持政策的落地等。 图表1：公募基金重仓持股市值分行业（2023Q3） 4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 公募基金重仓持股市值（亿元） 432.1 食医电电品药子力饮生设 料物备 计非汽银算银车行机金 融 有传通国机色媒信防械金军设 属工备 家基交石用础通油电化运石器工输化 公房社农用地会林事产服牧业务渔 煤建建轻纺炭筑筑工织装材制服 饰料造饰 商钢美环综贸铁容保合零护 售理 资料来源：wind，国盛证券研究所 图表2：公募基金重仓持股市值分行业占比（2023Q3） 房地产,1.5% 公用事业,1.6% 石油石化,1.7% 交通运输,1.9% 基础化工,2.4% 家用电器,2.6% 机械设备,3.0% 国防军工,3.0% 通信,3.0% 传媒,3.1% 有色金属,3.4% 银行,3.5% 汽车,4.2% 非银金融,4.7% 食品饮料,14.0% 医药生物,12.2% 电子,11.0% 电力设备,10.1% 计算机,5.1% 资料来源：wind，国盛证券研究所 对比往年，目前配置规模、配置占比已经处于低位。近年公募基金配置房地产市值经过 2021Q2短期大幅减仓后，在随后的一年多时间内持续加大配置规模，2022年前三季度 重仓持股规模均超过700亿元，其中在2022Q1达到829亿元。2022Q4以来，配置规模呈现持续下滑的态势，目前配置规模已回到2019年水平。从配置力度看，近年公募基金重仓房地产整体处于低配状态，最近一次短暂超配发生在2022Q3，即2022年前三季度公募基金持续加仓所致。而目前已经连续4个季度低配，公募基金重仓市值占比已经接近2021Q2历史配置低位。 图表3：公募基金重仓房地产市值及环比图表4：公募基金重仓房地产超配情况 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 100% 公募重仓房地产市值（亿元，左轴） 环比（%，右轴） 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% 2023Q3 2023Q1 2022Q3 2022Q1 2021Q3 2021Q1 2020Q3 2020Q1 2019Q3 2019Q1 2018Q3 2018Q1 2017Q3 2017Q1 2016Q3 2016Q1 -60% 7.0% 6.0% 5.0% 4.0% 3.0% 2.0% 1.0% 0.0% 公募超配比例 公募基金重仓房地产市值比例 SW房地产流通市值/A股总流通市值 1.5% 1.0% 0.5% 0.0% -0.5% -1.0% -1.5% -2.0% -2.5% -3.0% 2023Q3 2022Q4 2022Q1 2021Q2 2020Q3 2019Q4 2019Q1 2018Q2 2017Q3 2016Q4 2016Q1 -3.5% 资料来源：wind，国盛证券研究所资料来源：wind，国盛证券研究所 子行业方面，2020年以来基金配置开发房企的力度逐步减小，近一年配置开发、服务的力度处于历史低位。公募基金重仓开发市值占比在2019Q4达到5.2%后整体处于减 配的趋势中，其中在2022年前三季度出现小幅增配，2022Q3占比回升至2.5%，对应持仓市值为776亿元；但2022Q4以来对于开发房企的配置延续此前的低配状态，拖累整体房地产配置规模。房地产服务的重仓占比在2021Q2后开始降低，对应市值历史高点112亿元，随后规模经历了漫长的下降过程，目前市值占比已经低于2020年水平。 2023Q3基金重仓开发房企的市值继续下降，重仓房地产服务市值小幅增加。2023Q3，公募基金重仓房地产开发市值为399.7亿元，环比下降6.1%，占公募基金整体重仓市值的1.35%；重仓房地产服务市值为32.3亿元，环比提升9.4%，占公募基金整体重仓市 值的0.11%。 图表5：公募基金重仓房地产开发市值及环比图表6：公募基金重仓房地产服务市值及环比 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 80% 公募重仓房地产开发市值（亿元，左轴） 环比（%，右轴） 60% 40% 20% 0% -20% -40% 2023Q3 2023Q1 2022Q3 2022Q1 2021Q3 2021Q1 2020Q3 2020Q1 2019Q3 2019Q1 2018Q3 2018Q1 -60% 120 100 80 60 40 20 0 公募重仓房地产服务市值（亿元，左轴） 环比（%，右轴） 140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 2023Q3 2023Q1 2022Q3 2022Q1 2021Q3 2021Q1 2020Q3 2020Q1 2019Q3 2019Q1 2018Q3 2018Q1 资料来源：wind，国盛证券研究所资料来源：wind，国盛证券研究所 公募重仓房地产开发市值占比（%） 公募房地产服务市值占比（%） 图表7：公募基金重仓房地产开发市值占总重仓市值比重图表8：公募基金重仓房地产服务市值占总重仓市值比重 7%0.40% 公募重仓房地产开发市值占比（%） 公募房地产服务市值占比（%） 6%0.35% 5%0.30% 4%0.25% 0.20% 3%0.15% 2%0.10% 1%0.05% 2023Q3 2023Q1 2022Q3 2022Q1 2021Q3 2021Q1 2020Q3 2020Q1 2019Q3 2019Q1 2018Q3 2018Q1 2023Q3 2023Q1