地产行业周报：百强销售中规中矩，中央金融工作会议召开

证券研究报告 行业评级：地产强于大市（维持） 地产行业周报 百强销售中规中矩，中央金融工作会议召开 2023年11月5日 平安证券研究所地产团队、固定收益团队 请务必阅读正文后免责条款 核心摘要 周度观点：本周百强房企销售数据公布，随着各地新政密集落地，10月百强成交延续修复，单月销售额同比降幅连续2个月收窄，1-10月累计销售额同比下降14%。本周中央金融工作会议强调促进金融与房地产良性循环，健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，因城施策用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住 房需求，防风险背景下更多金融支持仍值得期待。投资建议方面，近期地产板块持续调整主要受楼市修复幅度及持续性不及预期影响，短期基本面变化仍为影响板块行情关键，中长期来看，具备融资、拿地优势，且借助行业调整期不断优化资产质量房企有望逐步胜出，建议关注越秀地产、保利发展、招商蛇口、建发国际集团、华发股份、中国海外发展、滨江集团、万科A等。同时建议关注物业管理及产业链机会，如保利物业、招商积余、绿城管理控股、东方雨虹、科顺股份、伟星新材、坚朗五金等。 政策环境监测：百强销售中规中矩，期待更多政策呵护。 市场运行监测：1）成交环比回落，后续有望改善。本周（10.28-11.3）新房成交2.9万套，环比降3%，二手房成交2万套，环比降4.1%。11月(截至3日）新房日均成交同比下降6.1%，降幅较10月收窄5.9pct。随着楼市宽松政策落地，叠加四季度推盘量加大，短期成交有 望逐步改善。2）库存环比下滑，去化周期18个月。16城取证库存10067万平，环比降0.2%，去化周期18个月。3）土地成交回升、溢价率回落，三线占比提高。上周百城土地供应建面5656.8万平、成交建面4633.5万平，环比升22.7%、升21.8%；成交溢价率2.8%，环比 降1.9pct；其中一、二、三线成交建面分别占比0.8%、25.9%、73.3%，环比分别降3pct、降5.9pct、升8.9pct。 资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行57亿元，环比减少3.9亿元，无海外债发行；重点房企发行利率3.05%-3.42%。2）地 产股：本周房地产板块跌1.84%，跑输沪深300（0.61%）；当前地产板块PE（TTM）13.52倍，估值处于近五年87.3%分位。本周沪深港 股通北向资金净流入前三为保利发展、福瑞达、城建发展，南向资金净流入前三为万科企业、华润置地、碧桂园服务。 风险提示：1）楼市修复不及预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超预期风险。 中央金融工作会议举行，强调 促进金融与房地产良性循环 公积金贷款在住房套数认定上 不再考虑商业贷款情况 优化加装电梯提取公积金政策， 继续实施多子女家庭支持政策 实行“认房不认贷”，调整优 化差别化住房信贷政策 2023年11月2日浙江丽水 继续实施购房补贴，试点购房落户政策 东宝区、荆门高新区·掇刀区、 漳河新区新出地块试点现房销售 2023年11月2日湖北荆门 2023年10月31日山东淄博 2023年11月1日广西贵港 2023年10月31日中央 2023年10月31日北京 南海诸岛 偏松偏紧中性 百强销售中规中矩，期待更多政策呵护 事件描述：克而瑞公布2023年1-10月百强房企销售；中央金融工作会议召开。 点评：百强销售环比改善，但复苏动能仍显不足。随着各地新政密集落地，10月百强成交延续修复。10月单月百强房企销售额4437亿元，环比增长0.4%，同比下降28.3%，同比降幅较9月收窄1.2个百分点，连续2个月降幅收窄。1-10月百强房企累计销售额同比下降14%、销售面积同比下降22.6%，降幅较9月分别扩大1.7和1.6个百分点。从具体房企来看，保利发展前10月销售额3682亿元，位于克而瑞排行榜首位， 但主流房企单月销售仍呈现不同程度下滑。整体来看，尽管政策端持续宽松，但受制于收入及房价预期，楼市复苏动能仍显不足，短期随着年末开发商推盘上升，百强销售环比或延续改善，但市场景气度仍将底部徘徊。 防风险背景下，更多金融支持仍值得期待。本次中央金融工作会议重点强调加强金融监管，防范化解重点领域金融风险。对于房地产，会议强调促进金融与房地产良性循环，健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，因城施策用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求。我们认为会议延续2022年以来监管当局对地产的 一贯态度，无论是2022年的地产“三支箭”，还是2023年各地限贷政策优化，均体现出对房企合理融资需求、对刚需及改善性需求的支持。但值得一提的是，近期个别房企流动性担忧升温、楼市复苏动能仍不牢固，后续仍需金融端更多政策支持，避免行业流动性风险进一步蔓延。会议同时强调加快保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产发展新模式，预计后续包括保障性住房、城中村改造等有望获得更多融资支持，推进速度有望加快。 成交：环比回落，后续有望改善 点评：本周（10.28-11.3）新房成交2.9万套，环比降3%，二手房成交2万套，环比降4.1%。11月(截至3日）新房日均成交同比下降 6.1%，降幅较10月收窄5.9pct。随着楼市宽松政策落地，叠加四季度推盘量加大，短期成交有望逐步改善。 重点城市一二手房周成交变化2021-2023年重点50城一手周成交走势对比 50城一手房周成交套数 8万套 6 4 2 0 20城二手房周成交套数（右） 万套3.5 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 8万套 6 4 2 0 2021年2022年2023年 22.6.1822.9.1822.12.1823.3.1823.6.1823.9.18 W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49 主流50城新房月日均成交变化2021-2023年20城二手周成交走势对比 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 新房月日均成交同比一线同比二线三线 3.5万套 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 2021年2022年2023年 2022.112023.12023.32023.52023.72023.92023.11 W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49 库存：环比下滑，去化周期18个月 点评：16城取证库存10067万平，环比降0.2%，去化周期18个月。 16城商品房取证库存及去化月数 万平 11000 10500 10000 9500 9000 8500 8000 16城库存去化月数（右）月 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 21.7.921.9.321.10.2921.12.2422.2.1822.4.1522.6.1022.8.522.9.3022.11.2523.1.2723.3.2423.5.1923.7.1423.9.823.11.3 土地：成交回升、溢价率回落，三线占比提高 点评：上周百城土地供应建面5656.8万平、成交建面4633.5万平，环比升22.7%、升21.8%；成交溢价率2.8%，环比降1.9pct；其中一、 二、三线成交建面分别占比0.8%、25.9%、73.3%，环比分别降3pct、降5.9pct、升8.9pct。 百城土地周均供应与成交情况百城中各线城市土地周成交情况 10000 8000 6000 4000 2000 0 百城土地周均供应百城土地周均成交 万平近1年近4周 8000 7000万平 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 一线成交建面二线三线 2022.82022.112023.22023.52023.8W10.922.6.2022.9.2022.12.2023.3.2023.6.2023.9.20 百城土地成交平均楼面价与溢价率百城土地成交前五城 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 元/平 平均楼面价平均溢价率(右轴） 近1年近4周7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 800 600 400 200 0 万平百城土地成交前五城（10.23-10.29） 572 262215215189 2022.82022.112023.22023.52023.8W10.9 连云港宿迁成都淮安苏州 OMO存量（MA10）环比上行 R007环比下行52.71BP至1.88%（%） 流动性环境：资金价格大多下行 资金价格大多下行。11月3日当周，R001上行1.52BP至1.70%，R007下行52.71BP至 1.88%。截至11月03日，OMO存量26087亿元，较10月27日增加8421亿元。OMO存 量衡量某一时点留存于银行体系中的流动性，2021年以来OMO存量规模与资金利率中枢总体呈正相关关系。 2020202120222023 6 5 4 3 2 1 0 28000 24000 20000 16000 12000 8000 4000 0 DR007-7天OMO利率(MA10,BP,右轴)OMO存量(MA10,亿元) 60 20 -20 -60 -100 01-0103-0105-0107-0109-0111-01 资金价格大多下行（%） 资料来源：Wind，平安证券研究所8 境内房地产债发行：发行量环比下降、净融资环比上升 本周（10.30-11.5）境内地产债发行量环比下降、同比上升，净融资额环比上升、同比上升。其中总发行量为57亿元，总偿还量为44.5亿元，净融资额为12.5亿元。到期压力方面，23年地产债到期压力整体大于22年，23年全年到期和提前兑付的规模总共3316.3亿元，同比22年约上升8.3%；向后看，24年3月是债务到期压力最大的月份，月到期规模约420.4亿元。 非城投地产债周发行量非城投地产债周净融资额非城投地产债总偿还量 亿元2021 250 200 150 100 50 0 -50 亿元 2022 2023 2021 2022 2023 200 150 100 50 0 -50 -100 -150 W1W4W7W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49 W52 W1W4W7W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49 W52 -200 亿元 总偿还量 到期+提前兑付 800 700 600 500 400 300 200 100 22-01 22-03 22-05 22-07 22-09 22-11 23-01 23-03 23-05 23-07 23-09 23-11 24-01 24-03 24-05 24-07 24-09 24-11 0 房企境内债发行 本周共4家房企发行5只境内地产债。 房企境内债发行规模排序房企境内债发行利率排序 境内房地产债发行规模排序（亿元） 30.0 10.0 10.0 7.0 35 30 25 20 15 10 5 0 中海上海临港华润联发集团 3.5 3.4 3.3 3.2 3.1 3.0 2.9 2.8 境内地产债发行利率排序（%） 3.42 3.30 3.05 23临港控股MTN00223润置0523联发集SCP005 房企海外债发行 本周无海外债发行。10月海外债发行4.4亿美元，环比增加2.1亿美元。 本周地产海外债发行地产海外债月发行量 5.0 4.5 4.0 3.5 3.0 2.5 2.0 1.5 1.0 0.5 0.0 境内房企海外债发行规模（周） 亿美元 4.44 0.00 0.00 0.00 2023-10-092023-10-162023-10