2023年三季报点评：收入双位数增长，拿地聚焦核心

www.chinastock.com.cn 证券研究报告 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明 [Table_Header] 公司点评●房地产开发 2023年10月28日 [Table_Title] 收入双位数增长，拿地聚焦核心 --2023年三季报点评 核心观点： [Table_Summary] ⚫ 事件：公司发布2023年三季报，2023年前三季度公司实现收入1925.06亿元，同比增长23.10%；归母净利润132.93亿元，同比增长1.33%；基本每股收益1.11元/股，同比增长1.33%。 ⚫ 业绩实现正增长：2023年前三季度，公司实现营业收入1925.06亿元，同比增长23.10%；归母净利润132.93亿元，同比增长1.33%。归母净利润增速弱于营业收入增速，主要由于1）结算项目毛利率下降，2023年前三季度公司毛利率19.37%，较去年同期24.48%下降5.11pct；2）2023年前三季度实现投资净收益14.02亿元，同比下降45.33%。费用管控上，2023年前三季度销售费用率、管理费用率分别为2.39%、1.78%，分别与去年同期基本持平、下降0.16pct，费用管控有成效。 ⚫ 销售金额逆势提升：销售方面，2023年前三季度公司实现销售金额3351.53亿元，同比增长4.7%，销售面积1918.59万方，同比下降0.1%，对应销售均价17469元/平米，同比增长4.81%；销售优于行业表现。拿地方面，2023年前三季度新增建面654万方，总地价1082亿元，对应楼面价16544元/平米，较去年同期增长3.28%；地销比0.95，投资力度32.28%，较上半年29.94%的投资力度提升2.35pct，投资力度有所提升。第三季度，公司共新增建面268.73万方，楼面价13880元/平米权益比例86.36%，权益比例高。拿地质量上，38个核心城市拓展金额占比99%。土储方面，截至2023年9月末，公司土储（在建+待开发）建面17434万方，储备充足。2023年前三季度，公司新开工1070万方，竣工面积2809万方，同比分别下降38.7%、增长21.3%。 ⚫ 杠杆维持低位：根据我们的计算，截至2023年9月，公司货币资金余额1426.72亿元，现金短债比为2.08，较去年同期提高0.14，流动性充裕；2023年前三季度实现销售回笼3334亿元，回笼率为99%；剔除合同负债后的资产负债率为66.30%，较去年同期下降1.43pct，净负债率为61.42%，较去年同期下降11.6pct，杠杆率下降保持稳健；三道红线维持绿档。 ⚫ 投资建议：公司财务稳健，流动性充裕，资金回笼率高；销售金额逆势增长，拿地质量高，第三季度新增项目权益比例高，土储充足。公司作为行业龙头，保持稳健经营的战略。考虑到行业毛利率下行的趋势，我们预测公司2023-2025年归母净利润193.14亿元、221.45亿元、245.72亿元，EPS为1.61元/股、1.85元/股、2.05元/股，对应PE为6.96X、6.07X、5.47X，维持“推荐”评级。 ⚫ 风险提示：宏观经济不及预期的风险、房价大幅波动的风险、政策实施不及预期的风险、公司销售结算不及预期的风险。 [Table_StockCode] 保利发展(600048) [Table_InvestRank] 推荐 (维持) 分析师 [Table_Authors] 胡孝宇 ： ：huxiaoyu_yj@chinastock.com.cn 分析师登记编码：S0130523070001 [Table_Market] 市场数据 2023-10-27 股票代码 600048 A股收盘价(元) 11.23 上证指数 3,017.78 总股本(万股) 1,197,044 实际流通A股(万股) 1,197,044 流通A股市值(亿元) 1,344 相对沪深300表现图 [Table_Chart] 资料来源：中国银河证券研究院 相关研究 [Table_Research] 【银河地产】保利发展点评_销售规模增长，业绩稳定提升_2023半年报点评 -30%-20%-10%0%10%20%30%保利发展沪深300 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明。 2 [Table_ReportTypeIndex] 公司点评/房地产 表1：主要财务指标预测 [Table_MainFinance] 2022A 2023E 2024E 2025E 营业收入(百万元) 281108.24 314915.46 342274.51 359453.40 收入增长率% -1.37 12.03 8.69 5.02 归母净利润（百万元） 18346.82 19313.69 22144.50 24571.92 利润增速% -33.01 5.27 14.66 10.96 毛利率% 21.99 19.92 19.99 20.02 摊薄EPS(元) 1.53 1.61 1.85 2.05 PE 7.33 6.96 6.07 5.47 PB 0.68 0.65 0.59 0.53 PS 0.48 0.43 0.39 0.37 资料来源：公司公告，中国银河证券研究院 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明。 3 [Table_ReportType] 公司点评/房地产 附录： （一）公司财务预测表 [Table_Money] 资产负债表（百万元） 2022A 2023E 2024E 2025E 利润表（百万元） 2022A 2023E 2024E 2025E 流动资产 1300400.62 1404729.47 1483295.05 1546833.91 营业收入 281108.24 314915.46 342274.51 359453.40 现金 176537.08 156963.61 163508.20 172928.02 营业成本 219228.01 252112.21 273768.65 287429.70 应收账款 4043.63 3574.48 3883.06 4077.70 营业税金及附加 13121.19 15111.50 16424.69 17249.21 其它应收款 157425.68 174881.67 190416.28 200278.82 营业费用 7529.75 7240.93 7904.38 8265.25 预付账款 22556.37 32270.36 39741.20 57485.94 管理费用 4744.35 3777.88 4106.17 4312.30 存货 877893.19 965797.15 1010397.98 1036816.44 财务费用 3686.48 3148.32 3658.29 3615.39 其他 61944.66 71242.18 75348.34 75246.99 资产减值损失 -1155.62 -2744.11 -492.23 -103.50 非流动资产 170063.79 178965.60 199793.97 215738.04 公允价值变动收益 -141.85 123.00 139.81 155.90 长期投资 106249.64 109332.64 122332.64 132332.64 投资净收益 4201.01 4722.35 4790.54 6827.81 固定资产 10146.76 10987.17 12039.94 12325.66 营业利润 34693.23 34903.73 39957.99 44373.67 无形资产 370.97 364.88 343.25 322.94 营业外收入 781.26 1093.77 1596.90 2075.97 其他 53296.43 58280.92 65078.14 70756.80 营业外支出 173.89 201.71 221.88 239.63 资产总计 1470464.41 1583695.07 1683089.03 1762571.95 利润总额 35300.60 35795.79 41333.01 46210.01 流动负债 842280.43 930701.61 994786.32 1036889.65 所得税 8289.51 8701.79 10121.79 11133.62 短期借款 1197.34 1497.34 1597.34 1697.34 净利润 27011.10 27094.00 31211.22 35076.39 应付账款 162047.36 184531.56 191166.63 199603.96 少数股东损益 8664.28 7780.31 9066.72 10504.48 其他 679035.73 744672.71 802022.35 835588.35 归属母公司净利润 18346.82 19313.69 22144.50 24571.92 非流动负债 305992.47 312581.29 316581.29 318881.29 EBITDA 36775.40 40324.35 46602.52 51332.37 长期借款 242482.46 247482.46 248482.46 249982.46 EPS（元） 1.53 1.61 1.85 2.05 其他 63510.01 65098.83 68098.83 68898.83 负债合计 1148272.90 1243282.90 1311367.61 1355770.94 主要财务比率 2022A 2023E 2024E 2025E 少数股东权益 125927.10 133707.41 142774.13 153278.61 营业收入 -1.37% 12.03% 8.69% 5.02% 归属母公司股东权益 196264.41 206704.76 228947.28 253522.40 营业利润 -30.15% 0.61% 14.48% 11.05% 负债和股东权益 1470464.41 1583695.07 1683089.03 1762571.95 归属母公司净利润 -33.01% 5.27% 14.66% 10.96% 毛利率 21.99% 19.92% 19.99% 20.02% 现金流量表(百万元) 2022A 2023E 2024E 2025E 净利率 6.53% 6.13% 6.47% 6.84% 经营活动现金流 7422.38 12035.70 25009.72 22534.21 ROE 9.35% 9.34% 9.67% 9.69% 净利润 27011.10 27094.00 31211.22 35076.39 ROIC 3.72% 4.12% 4.52% 4.79% 折旧摊销 2298.45 1380.24 1611.23 1506.97 资产负债率 78.09% 78.51% 77.91% 76.92% 财务费用 6284.77 6679.06 6797.56 6885.56 净负债比率 356.39% 365.23% 352.78% 333.28% 投资损失 -4201.01 -4722.35 -4790.54 -6827.81 流动比率 1.54 1.51 1.49 1.49 营运资金变动 -21751.26 -19996.19 -8663.06 -12156.29 速动比率 0.40 0.36 0.36 0.36 其它 -2219.67 1600.93 -1156.69 -1950.61 总资产周转率 0