房地产行业周报：保障性住房加速落地，首批消费REITs受理

4 本周A股地产、港股地产及物业板块均有所上涨。本周（10.21-10.27）申万A股房地产板块涨跌幅为+0.2%，在各板块中位列第24；WIND港股房地产板块涨跌幅为+1.1%，在各板块中位列第12。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+2.5%，恒生中国企业指数涨跌幅为+1.8%，沪深300指数涨跌幅为+1.5%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深 300的相对收益分别为+0.7%和+1%。 本周上海、杭州、南京土拍收官，土地市场整体延续低迷趋势。本周（10.21-10.27）全国300城宅地成交建面 1178万㎡，单周环比+63%，单周同比-36%，平均溢价率2%。2023年初至今，全国300城累计宅地成交建面29098万 ㎡，累计同比-31%；年初至今，中海地产、保利发展、华润置地、建发房产、绿城中国的权益拿地金额位居行业前五。本周新房销售环比上升同比下降，成都、上海市场热度较高。本周（10.21-10.27）35个城市商品房成交合计390 万平米，周环比+5%，周同比-6%。其中：一线城市周环比+13%，周同比+3%；二线城市周环比+4%，周同比-5%；三四线城市周环比-15%，周同比-47%。 本周二手房成交环比下降同比上升，二手房同比韧性强于一手房。本周（10.21-10.27）15个城市二手房成交合计195万平米，周环比-5%，周同比+21%。其中：一线城市周环比+7%，周同比+7%；二线城市周环比-8%，周同比+27%；三四线城市周环比-2%，周同比-5%。 保障性住房加速落地，商品住宅将回归商品属性。根据经济观察网，《关于规划建设保障性住房的指导意见》近 期已传达到各城市人民政府、各部委直属机构，该政策文件明确了两大目标：一是加大保障性住房建设和供给；二是推动建立房地产业转型发展新模式。正如我们在此前外发的《房地限价陆续取消，品牌房企优势凸显》等多篇报告中多次强调的，我们对于我国未来房地产行业发展模式的判断是：保障性住房、商品住房相互协同且独立运行、各司其职，其中保障房为基础住房需求提供支撑，让老百姓“居者有其屋”；而商品住宅将更市场化，回归商品属性，满足改善性需求，促进稳地价、稳房价、稳预期。届时市场机制将会在商品房市场上发挥主导作用，产品品质高、区位配套好、有议价能力的项目更有上涨空间且更受市场青睐，最终实现市场竞争中的优胜劣汰。 首批四支消费基础设施REITs快速申报并获受理，释放积极信号。10月20日，中国证监会发布《关于修改〈公 开募集基础设施证券投资基金指引(试行)〉第五十条的决定》，将公募不动产投资信托基金试点资产类型拓展至消费基础设施。10月26日，证监会接收4只产品的申报材料并受理，若后续成功发行，将实现商业地产“投融建管退”的闭环。我国商业地产存量市场庞大，商业地产公募REITs的落地：①能够盘活存量资产，还能实现资金周转回笼，为房企注入流动性；②信号意义重大，政策支持资本市场助力盘活商业地产，改善流动性，提振了后续企业的发行信心； ③为开发商转型成为不动产运营商提供途径，助力房地产市场实现健康发展。 规划建设保障性住房的政策文件近期已传达到各地各机构，政策明确加大保障性住房建设和供给，推动建立房地 产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，在市场竞争下实现优胜劣汰。因此推荐重点布局优质一二线城市、改善产品占比高的头部央国企和改善型房企，如中国海外发展、建发国际集团、招商蛇口、绿城中国等。受益于政策利好不断落地，将带动一二手房市场活跃度持续提升，推荐拥有核心竞争力的房产中介平台贝壳。 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约 内容目录 推进保障性住房建设和供给加速落地4 首批消费基础设施REITs已受理4 行情回顾4 地产行情回顾4 物业行情回顾5 数据跟踪6 宅地成交6 新房成交7 二手房成交9 重点城市库存与去化周期10 地产行业政策和新闻11 地产公司动态11 物管行业政策和新闻12 物管公司动态13 行业估值13 风险提示15 图表目录 图表1：首批申报消费基础设施REITs的4支基金4 图表2：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序4 图表3：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序4 图表4：本周地产个股涨跌幅前5名5 图表5：本周地产个股涨跌幅末5名5 图表6：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅5 图表7：本周物业个股涨跌幅前5名5 图表8：本周物业个股涨跌幅末5名5 图表9：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率6 图表10：全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比6 图表11：2023年初至今权益拿地金额前20房企6 图表12：40城新房成交面积及同比增速7 图表13：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比8 图表14：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比8 图表15：35城新房成交明细（万平方米）8 图表16：15城二手房成交面积及同比增速（周）9 图表17：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比9 图表18：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比9 图表19：15城二手房成交明细（万平方米）9 图表20：12城商品房的库存和去化周期10 图表21：12城各城市能级的库存去化周期10 图表22：12个重点城市商品房库存及去化周期10 图表23：地产行业政策新闻汇总11 图表24：地产公司动态11 图表25：物管行业资讯12 图表26：物管公司动态13 图表27：A股地产PE-TTM13 图表28：港股地产PE-TTM14 图表29：港股物业股PE-TTM14 图表30：覆盖公司估值情况14 保障性住房加速落地，商品住宅将回归商品属性。根据经济观察网，《关于规划建设保障性住房的指导意见》近期已传达到各城市人民政府、各部委直属机构，该政策文件明确了两大目标：一是加大保障性住房建设和供给；二是推动建立房地产业转型发展新模式。正如我们在此前外发的《房地限价陆续取消，品牌房企优势凸显》等多篇报告中多次强调的，我们对于我国未来房地产行业发展模式的判断是：保障性住房、商品住房相互协同且独立运行、各司其职，其中保障房为基础住房需求提供支撑，让老百姓“居者有其屋”；而商品住宅将更市场化，回归商品属性，满足改善性需求，促进稳地价、稳房价、稳预期。届时市场机制将会在商品房市场上发挥主导作用，产品品质高、区位配套好、有议价能力的项目更有上涨空间且更受市场青睐，最终实现市场竞争中的优胜劣汰。 REITs 首批四支消费基础设施REITs快速申报并获受理，释放积极信号。10月20日，中国证监会发布《关于修改〈公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)〉第五十条的决定》，将公募不动产投资信托基金试点资产类型拓展至消费基础设施。10月26日，证监会接收4只产品的申报材料并受理，若后续成功发行，将实现商业地产“投融建管退”的闭环。我国商业地产存量市场庞大，商业地产公募REITs的落地：①能够盘活存量资产，还能实现资金周转回笼，为房企注入流动性；②信号意义重大，政策支持资本市场助力盘活商业地产，改善流动性，提振了后续企业的发行信心； ③为开发商转型成为不动产运营商提供途径，助力房地产市场实现健康发展。 图表1：首批申报消费基础设施REITs的4支基金 名称 原始权益人 底层资产 相关房企 华夏华润商业资产REIT 华润商业资产控股有限公司 青岛万象城购物中心 华润置地 华夏金茂购物中心REIT 上海兴秀茂商业管理有限公司 长沙金茂览秀城购物中心 中国金茂 中金印力消费基础设施REIT 印力商用置业有限公司 杭州西溪印象城购物中心 万科A 嘉实物美消费REIT 北京物美商业集团股份有限公司 位于北京市中心城区的4个消费基础设施资产，包括华天项目、德胜门项目、大成项目和玉蜓桥项目 / 来源：证监会官网，国金证券研究所 地产行情回顾 本周申万A股房地产板块涨跌幅为+0.2%，在各板块中位列第24；WIND港股房地产板块涨跌幅为+1.1%，在各板块中位列第12。本周地产涨跌幅前5名为顺发恒业、云南城投、建业地产、山子股份、万通发展，涨跌幅分别为+61.8%、 +29.7%、+25.3%、+16.4%、+16%；末5名为*ST泛海、中国恒大、中润资源、天健集团、招商局置地，涨跌幅分别为 -17%、-9.2%、-9.1%、-8.9%、-8.6%。 图表2：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序图表3：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% -1% 8% 6% 4% 2% 0% -2% -4% Ⅱ Ⅱ Ⅱ Ⅱ 制零食汽资食媒公材运医房消商软技家半银多保耐能电药售品车本品体用料输疗地费业件术庭导行元险用源信 -2% 、业与与货、事保产者和与硬与体金消服 Ⅱ Ⅱ Ⅱ Ⅱ 生主汽物饮业健服专服件个与融费务 -3% 物要车料 设务业务与人半品 农医食汽纺交钢国化商建综轻电机休家有建公传计电房非采银通 林药品车织通铁防工业筑合工子械闲用色筑用媒算气地银掘行信 科用零与技品部烟 备服设用导与 与务备品体服 牧生饮服运 军贸装 制设服电金材事机设产金 与零件草服生装 渔物料装输 工易饰 造备务器属料业备融 生售务产 Ⅱ 命设 …备 来源：wind，国金证券研究所来源：wind，国金证券研究所 图表4：本周地产个股涨跌幅前5名图表5：本周地产个股涨跌幅末5名 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 顺发恒业 云建山万 南业子通 城地股发 投产份展 0% 商 局 置 招 天健集团 中润资源 中国恒大 泛海 地 *ST -2% -4% -6% -8% -10% -12% -14% -16% -18% 来源：wind，国金证券研究所来源：wind，国金证券研究所 物业行情回顾 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+2.5%，恒生中国企业指数涨跌幅为+1.8%，沪深300指数涨跌幅为+1.5%； 物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+0.7%和+1%。本周物业涨跌幅前5名为华发物业服务、万 物云、东原仁知服务、华润万象生活、绿城服务，涨跌幅分别为+18%、+12.4%、+9.7%、+8.7%、+6.9%；末5名为融信服务、恒大物业、金科服务、朗诗绿色生活、宋都服务，涨跌幅分别为-39.4%、-15.4%、-12.2%、-10.1%、-10%。 图表6：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅 2023/10/23 2023/10/24 2023/10/25 2023/10/26 2023/10/27 3% 3% 2% 2% 1% 1% 0% -1% -1% -2% 恒生物业服务及管理沪深300恒生中国企业指数 来源：wind，国金证券研究所 图表7：本周物业个股涨跌幅前5名图表8：本周物业个股涨跌幅末5名 20% 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 华万东华绿发物原润城物云仁万服业知象务 服服生 务务活 0% 恒 大 物 业 金 科 服务 朗诗绿色生活 宋都服务 融信服务 -5% -10% -15% -20% -25% -30% -35% -40% -45% 来源：wind，国金证券研究所来源：wind，国金证券研究所 宅地成交 根据中指研究院数据，2023年第44周，全国300城宅地成交建面1178万㎡，单周环比63%，单周同比-36%，平均溢价率2%。2023年初至今，全国300城累计宅地成交建面29098万㎡，累计同比-31%；年初至今，中海地产、保利发展、华润置地、建发房产、绿城中国的权益拿地金额位居行业前五，分别为843、712、625、621、495亿元。 图表9：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15