【银河地产】新城控股点评_收入同比增长，商业运营稳步向前_2023年三季报点评

收入同比增长，商业运营稳步向前 --2023年三季报点评 核心观点： 事件：公司发布2023年三季报，2023年前三季度公司实现收入712.80亿元，同比增长15.43%；归母净利润24.78亿元，同比下降26.01%；基本每股收益 1.10元/股，同比下降25.68%。 业绩同比下滑：2023年前三季度，公司实现营业收入712.80亿元，同比增长15.43%，归母净利润实现24.78亿元，同比下降26.01%。归母净利润下降主要受到如下原因影响：1）2023年前三季度公司毛利率18.25%，较去年同期下降3.04pct，这与行业整体毛利率下行的趋势一致；2）财务费用同比增长39.75%，主要与年初至期末的利息费用资本化率减少导致利息费用增加有关；3）2023 年前三季度公司公允价值变动净收益为1.63亿元，较去年同期6.67亿元下滑较多，主要由于投资性房地产公允价值变动较少；4）2023年前三季度资产减值损失19.72亿元，主要由于公司谨慎计提存货跌价准备18.05亿元、计提坏 账准备1.67亿元，资产减值准备减少公司归母净利润13.95亿元。由于合联营交付毛利率增加，2023年前三季度公司投资净收益实现11.11亿元，较去年 1.01亿元增加较多。费用管控，2023年前三季度销售费用率、管理费用率分别为3.81%、3.78%，分别较去年同期提高0.03pct、下降1.78pct，费用率合计下降1.75pct。 开发业务销售同比下降：2023年前三季度公司实现销售金额601.93亿元，同比下降35.88%，销售面积753.34万方，同比下降20.88%，对应销售均价 新城控股(601155) 推荐(维持) 分析师 胡孝宇 ： ：huxiaoyu_yj@chinastock.com.cn分析师登记编码：S0130523070001 市场数据2023-10-27 股票代码601155 A股收盘价(元)11.95 上证指数3,017.78 总股本(万股)225,562 实际流通A股(万股)225,562 流通A股市值(亿元)270 相对沪深300表现图 新城控股沪深300 7969元/平米，同比下降18.96%。分区域看，公司前三季度销售面积中，华东、 华中、西部、华北、华南、西北和其他区域分别为45.12%、20.19%、13.26%、 9.83%、5.74%、5.12%、0.74%，其中江苏省、山东省销售面积占比分别达到 26.77%、10.83%。2023年前三季度共竣工1180.86万方，较去年同期增长 29.14%，随着四季度交付旺季的到来，我们认为全年竣工有望持续增长。 商业运营维持高出租率：2023年前三季度，公司商业运营业务收入为81.31亿元，较去年同期增长13.01%，前三季度运营收入占公司营业收入的11.41%，占比维持在10%以上。截至2023年9月末，公司出租物业数量共有158个， 总建面1473.16万方，可供出租面积893.28万方，截至2023年9月末的平均出租率96.04%，出租率维持高位。从区域分布看，江苏、浙江、安徽、山东四个省份的可出租面积合计占比51.62%。从出租率看，仅吉林、内蒙古、重 庆的截至2023年9月末的出租率不足90%，其他省份的出租率均高于90%，凸显公司优秀的商业运营能力。 严控杠杆维持绿档：根据我们的计算，截至2023年9月，公司在手现金228.68亿元，现金短债比为1.27倍，保持流动性充足；截至2023年9月，剔除合同负债后的资产负债率67.76%，净负债率44.68%，严控杠杆，维持绿档。公司积极偿还债券，2023年第三季度，公司已偿还境内外公开市场债券35.81亿元。2023年9月，公司调整定增预案，计划募集资金45亿元（调整前计划募集资金80亿元），主要用于温州、东营、重庆等七个在建项目，我们认为定增募集资金有望补充公司资金，提高流动性。 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% 资料来源：中国银河证券研究院 相关研究 【银河地产】新城控股点评_销售业绩承压，商管稳健经营_2023半年报点评 公司点评●房地产开发 2023年10月28日 www.chinastock.com.cn证券研究报告请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明 投资建议：公司严控杠杆，保持资金流动性，维持绿档；开发业务销售同比下降，商业运营占比维持在10%以上，重要性凸显。我们看好公司商业运营业务与开发双轮驱动的经营战略。维持公司2023-2025年归母净利润41.30亿元、49.50亿元、51.54亿元，EPS为1.83元/股、2.19元/股、2.29元/股的预测，对应PE为6.53X、5.45X、5.23X，维持“推荐”评级。 风险提示：宏观经济不及预期的风险、房价大幅波动的风险、政策实施不及预期的风险、公司销售结算不及预期的风险、公司商业运营出租率不及预期的风险。 表1：主要财务指标预测 2022A 2023E 2024E 2025E 营业收入(百万元) 115456.68 118216.10 119457.37 120198.00 收入增长率% -31.37 2.39 1.05 0.62 归母净利润（百万元） 1393.83 4129.58 4949.92 5154.45 利润增速% -88.94 196.28 19.86 4.13 毛利率% 20.03 18.78 18.82 19.32 摊薄EPS(元) 0.62 1.83 2.19 2.29 PE 19.34 6.53 5.45 5.23 PB 0.45 0.42 0.38 0.35 PS 0.23 0.23 0.23 0.22 资料来源：公司公告，中国银河证券研究院 附录： （一）公司财务预测表 资产负债表（百万元）2022A2023E 2024E 2025E 利润表（百万元） 2022A 2023E 2024E 2025E 流动资产303082.78294721.47 281301.54 292045.10 营业收入 115456.68 118216.10 119457.37 120198.00 现金31462.5324540.55 18394.60 22976.52 营业成本 92326.02 96019.06 96979.25 96979.25 应收账款505.14382.57 333.97 378.15 营业税金及附加 2775.51 3653.40 3370.56 3331.87 其它应收款42708.8439391.94 40311.74 41666.76 营业费用 5503.13 4746.47 4873.86 5118.40 预付账款3589.673840.76 3714.16 3879.17 管理费用 4493.07 3598.69 3656.47 3966.53 存货204364.67207532.74 200837.76 207639.76 财务费用 3023.30 2149.63 1768.28 1704.49 其他20451.9219032.91 17709.31 15504.75 资产减值损失 -5957.01 -2839.00 -1695.10 -969.00 非流动资产154824.24166928.73 180731.73 191241.63 公允价值变动收益 1084.74 0.00 0.00 0.00 长期投资25148.6827235.36 28871.75 29670.53 投资净收益 549.87 1555.12 1251.92 1137.78 固定资产2098.952303.69 2633.52 2963.18 营业利润 3032.70 6755.41 8495.33 9435.05 无形资产1426.071729.95 1966.66 2283.46 营业外收入 220.19 198.17 188.26 188.26 其他126150.54135659.74 147259.79 156324.46 营业外支出 137.52 126.52 126.52 126.52 资产总计457907.01461650.20 462033.27 483286.73 利润总额 3115.37 6827.07 8557.07 9496.79 流动负债314466.70305780.26 294851.20 306963.31 所得税 1529.92 2274.46 3060.83 3741.53 短期借款1665.582689.08 3870.57 4974.47 净利润 1585.45 4552.61 5496.24 5755.26 应付账款44260.2342756.48 42752.55 44142.51 少数股东损益 191.62 423.03 546.32 600.81 其他268540.89260334.70 248228.08 257846.33 归属母公司净利润 1393.83 4129.58 4949.92 5154.45 非流动负债53979.4160716.33 65229.21 67785.31 EBITDA 4744.64 9251.66 10621.19 11522.85 长期借款27966.0531217.85 34207.73 36548.83 EPS（元） 0.62 1.83 2.19 2.29 其他26013.3629498.48 31021.48 31236.48 负债合计368446.10366496.59 360080.41 374748.62 主要财务比率 2022A 2023E 2024E 2025E 少数股东权益29979.6230402.65 30948.97 31549.78 营业收入 -31.37% 2.39% 1.05% 0.62% 归属母公司股东权益59481.2964750.96 71003.88 76988.33 营业利润 -83.36% 122.75% 25.76% 11.06% 负债和股东权益457907.01461650.20 462033.27 483286.73 归属母公司净利润 -88.94% 196.28% 19.86% 4.13% 毛利率 20.03% 18.78% 18.82% 19.32% 现金流量表(百万元)2022A2023E 2024E 2025E 净利率 1.21% 3.49% 4.14% 4.29% 经营活动现金流14534.7710108.70 2196.02 11881.65 ROE 2.34% 6.38% 6.97% 6.70% 净利润1585.454552.61 5496.24 5755.26 ROIC 1.39% 3.70% 3.80% 3.68% 折旧摊销328.35274.96 295.83 321.57 资产负债率 80.46% 79.39% 77.93% 77.54% 财务费用3228.721078.88 1259.10 1372.38 净负债比率 411.85% 385.16% 353.18% 345.27% 投资损失-549.87-1555.12 -1251.92 -1137.78 流动比率 0.96 0.96 0.95 0.95 营运资金变动4937.644158.80 -5271.33 4656.04 速动比率 0.24 0.21 0.20 0.21 其它5004.491598.57 1668.10 914.18 总资产周转率 0.23 0.26 0.26 0.25 投资活动现金流-720.66-9938.11 -12777.24 -9587.34 应收帐款周转率 241.40 266.34 333.43 337.58 资本支出-8012.15-1236.56 -1104.73 -1136.06 应付帐款周转率 1.89 2.21 2.27 2.23 长期投资941