【银河地产】万科A点评_投资拿地质量提升，运营业务稳步增长_2023年三季报点评

投资拿地质量提升，运营业务稳步增长 --2023年三季报点评 核心观点： 事件：公司发布2023年三季报，2023年前三季度公司实现收入2903.08亿元，同比下降14.03%；归母净利润136.21亿元，同比下降20.31%；基本每股收益1.16元/股，同比下降21.37%。 收入同比下滑：2023年前三季度，公司实现营业收入2903.08亿元，同比下降14.03%；归母净利润136.21亿元，同比下降20.31%。归母净利润降幅大于营业收入增速，主要有如下原因：1）2023年前三季度公司毛利率17.58%，较 去年同期下降2.05pct，其中房地产开发税前毛利率为18.5%，较去年同期下降2.2pct、扣除营业税金及附加后的结算毛利率为14.6%，较去年同期下降 1.9pct；2）2023年前三季度财务费用27.66亿元，较去年同期增长130.46%， 主要由于利息支出及汇兑损失增加；3）2023年前三季度信用减值损失3.63亿元，较去年同期3.23亿元有所增加；4）由于资产处置收益减少，2023年前三季度资产处置损益为-0.65亿元，去年同期为0.44亿元。费用率方面，2023年 前三季度销售费用率、管理费用率分别为2.54%、1.74%，分别较去年同期提高0.22pct、下降0.40pct，费用率合计下降0.19pct。 开发业务投资质量提升：2023年前三季度公司实现销售金额2806.1亿元，同比下降10.8%，销售面积1818.4万方，同比下降6.1%，对应销售均价15431元/平米，同比下降5.01%。2023年前三季度公司累计新增37个开发项目，总建面528.8万方，权益建面306.3万方，对应权益比例57.92%，地价总额793.9 万科A(000002) 推荐(维持) 分析师 胡孝宇 ： ：huxiaoyu_yj@chinastock.com.cn分析师登记编码：S0130523070001 市场数据2023-10-27 股票代码000002 A股收盘价(元)11.63 上证指数3,017.78 总股本(万股)1,193,071 实际流通A股(万股)971,667 流通A股市值(亿元)1,130 相对沪深300表现图 万科A沪深300 亿元，对应楼面价为15013元/平米，前三季度投资力度为28.29%，投资保持 稳健。新增项目全部位于一、二线城市，其中全口径拿地金额超过100亿元的城市为上海、东莞，拿地项目质量高。截至2023年9月末，公司总土储7455.6万方，旧改资源373.9万方，储备充足，可保障2-3年发展需要。2023年前三 季度，公司新开工及复工面积1647.4万方，竣工面积1891.7万方，分别占全年目标的98.5%、58.6%。 运营业务稳步增长：1）2023年前9月，公司实现物流仓储业务29.8亿元，同比增长14.8%，其中高标库收入17亿元，同比增长6.8%，冷链营业收入12.8亿元，同比增长27.6%；截至2023年9月末，公司物流仓储业务累计可租赁建面989.9万方，其中高标库可租赁面积848.9万方，稳定期出租率85.3%， 冷链可租赁建面141万方，稳定期使用率76.5%。2）2023年前9月，公司租 赁住宅业务实现收入25.3亿元，同比增长9.4%，截至9月末，公司共运营管理22.9万间租赁住房，开业18万间，出租率94.4%。3）2023年前9月，公司商业运营业务实现收入65.8亿元，同比增长5.2%，其中印力管理的项目营 业收入41.8亿元，同比增长3.4%，前3季度印力管理的商业项目整体出租率95%；2023年10月26日，万科旗下印力集团发起的印力REIT正式申报，成为首批申报消费基础设施REITs之一，底层资产为杭州西溪印象城，位于杭州余杭区，是杭州城西单体总建面最大的TOD购物中心。 债务结构安全：截至2023年9月，公司在手现金1036.8亿元，现金短债比为2.2倍，现金充足；有息负债中1年内到期、1-3年内到期和3年以上到期负债占比分别为14.8%、53.0%、32.2%，债务结构健康。2023年前9月境内 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% 资料来源：中国银河证券研究院 相关研究 【银河地产】万科A点评_投资聚焦核心城市，多元业务齐头并进_2023半年报点评 公司点评●房地产开发 2023年10月27日 www.chinastock.com.cn证券研究报告请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明 新增融资综合成本3.64%，第三季度发行信用债综合融资成本3.09%，融资成本维持低位。 投资建议：公司财务稳健，在手现金充足，债务结构安全；开发业务销售同比下滑，投资质量提升，前三季度新增项目全部位于一、二线城市，土储充足；运营业务多元发展，印力REIT正式申报，成为首批申报消费基础设施REITs之一。公司作为行业龙头，保持稳健经营的战略。我们维持公司2023-2025年归母净利润231.22亿元、234.76亿元、243.79亿元，EPS为1.94元/股、1.97元/股、2.04元/股的预测，对应PE为6.00X、5.91X、5.69X，维持“推荐”评级。 风险提示：宏观经济不及预期的风险、房价大幅波动的风险、政策实施不及预期的风险、公司销售结算不及预期的风险、公司多元业务运营不及预期的风险。 表1：主要财务指标预测 2022A 2023E 2024E 2025E 营业收入(百万元) 503838.37 516434.33 552584.73 574688.12 收入增长率% 11.27 2.50 7.00 4.00 归母净利润（百万元） 22617.78 23121.51 23476.10 24378.80 利润增速% 0.42 2.23 1.53 3.85 毛利率% 19.55 18.85 18.01 17.81 摊薄EPS(元) 1.90 1.94 1.97 2.04 PE 6.13 6.00 5.91 5.69 PB 0.57 0.53 0.49 0.45 PS 0.27 0.27 0.25 0.24 资料来源：公司公告，中国银河证券研究院 附录： （一）公司财务预测表 资产负债表（百万元）2022A2023E 2024E 2025E 利润表（百万元） 2022A 2023E 2024E 2025E 流动资产1415356.381440005.21 1505099.49 1587048.84 营业收入 503838.37 516434.33 552584.73 574688.12 现金137207.63133793.58 157282.84 126356.50 营业成本 405319.29 419100.14 453047.25 472347.07 应收账款7504.697072.70 7525.79 7822.78 营业税金及附加 24394.22 25821.72 27629.24 28734.41 其它应收款272694.68286677.96 275952.36 305505.41 营业费用 12412.37 14305.23 15466.85 17125.71 预付账款60483.5462865.02 67050.99 69954.60 管理费用 9584.14 9708.97 10499.11 10336.63 存货907056.93919691.98 969017.74 1049660.15 财务费用 2615.17 3374.14 4045.33 4105.73 其他30408.9129903.98 28269.77 27749.39 资产减值损失 -449.82 -1501.67 664.43 387.59 非流动资产341768.06362387.67 380789.27 400095.11 公允价值变动收益 4.92 123.00 139.81 155.90 长期投资129486.47129486.47 131486.47 133486.47 投资净收益 4093.68 7746.51 9946.53 10919.07 固定资产16420.2717485.95 18782.05 20319.03 营业利润 52006.94 49413.14 51715.11 52646.57 无形资产11547.5413640.18 16157.64 18061.80 营业外收入 1302.05 1822.87 2661.39 3459.81 其他184313.79201775.07 214363.11 228227.81 营业外支出 922.80 1070.45 1177.50 1271.70 资产总计1757124.441802392.88 1885888.76 1987143.94 利润总额 52386.19 50165.56 53199.01 54834.69 流动负债1077801.571061895.01 1082228.81 1122034.98 所得税 14835.28 13544.07 14615.41 15132.71 短期借款4133.314433.31 4533.31 4633.31 净利润 37550.91 36621.49 38583.59 39701.98 应付账款289216.43291041.77 302031.50 301777.29 少数股东损益 14933.13 13499.98 15107.50 15323.17 其他784451.84766419.94 775664.00 815624.38 归属母公司净利润 22617.78 23121.51 23476.10 24378.80 非流动负债274331.37302779.09 327357.58 349104.62 EBITDA 59810.72 60162.44 63928.91 66166.38 长期借款180773.28202924.45 222236.03 242524.43 EPS（元） 1.90 1.94 1.97 2.04 其他93558.0999854.65 105121.55 106580.19 负债合计1352132.941364674.10 1409586.39 1471139.60 主要财务比率 2022A 2023E 2024E 2025E 少数股东权益162300.16175800.14 190907.64 206230.81 营业收入 11.27% 2.50% 7.00% 4.00% 归属母公司股东权益242691.34261918.64 285394.74 309773.54 营业利润 -1.00% -4.99% 4.66% 1.80% 负债和股东权益1757124.441802392.88 1885888.76 1987143.94 归属母公司净利润 0.42% 2.23% 1.53% 3.85% 毛利率 19.55% 18.85% 18.01% 17.81% 现金流量表(百万元)2022A2023E 2024E 2025E 净利率 4.49% 4.48% 4.25% 4.24% 经营活动现金流2750.4512259.00 18346.93 -32475.21 ROE 9.32% 8.83% 8.23% 7.87% 净利润37550.9136621.49 38583.59 39701.98 ROIC 4.86% 4.95% 4.87% 4.67% 折旧摊销9299.966622.73 6684.58 7225.96 资产负债率 76.95% 75.71% 74.74% 74.03% 财务费用2615.176118.29 6721.20 7251.39 净负债比率 333.87% 311.77% 295.94% 285.10% 投资损失-4093.68-7746.51 -9946