旭辉永升服务2022年度报告

目录 公司资料2 奖项及荣誉4 释义6 主席报告10 管理层讨论及分析13 董事及高级管理层履历34 企业管治报告40 董事会报告56 独立核数师报告80 综合损益及其他全面收益表87 综合财务状况表88 综合权益变动表90 综合现金流量表92 综合财务报表附注94 财务概要188 2 公司资料 董事会 执行董事 林中先生（主席）周洪斌先生 周迪先生 非执行董事 林峰先生 独立非执行董事 马永义先生张伟聪先生俞铁成先生 公司秘书 陈燕华女士 授权代表 林中先生陈燕华女士 战略委员会 林中先生（主席）林峰先生 周洪斌先生 审核委员会 张伟聪先生（主席）林峰先生 马永义先生 薪酬委员会 俞铁成先生（主席）林中先生 马永义先生 提名委员会 林中先生（主席）俞铁成先生 马永义先生 注册办事处 CricketSquare,HutchinsDrive P.O.Box2681,GrandCaymanKY1-1111CaymanIslands 主要营业地点及中国总部 中国上海市闵行区申虹路1088弄 恒基旭辉中心5号楼6层 香港主要营业地点 香港湾仔 皇后大道东248号大新金融中心40楼 旭辉永升服务集团有限公司|2022年度报告 3 公司资料 主要往来银行 中国建设银行上海普陀支行中国上海市普陀区 长寿路95号8楼 中国建设银行上海怒江路支行中国上海市普陀区 金沙江路1006号101室 宁波银行上海黄浦支行中国上海市 黄浦区 黄河路37号 中国建设银行苏州高新区支行中国江苏省苏州市 高新区 狮山路95号 核数师 上会栢诚会计师事务所有限公司香港 尖沙咀 天文台道8号19楼1903-1905室 证券过户登记总处 ConyersTrustCompany(Cayman)LimitedCricketSquare,HutchinsDrive P.O.Box2681,GrandCaymanKY1-1111CaymanIslands 香港证券登记处 香港中央证券登记有限公司香港湾仔 皇后大道东183号合和中心17楼1712-1716室 法律顾问 盛德国际律师事务所 股份代号 01995 网址 www.cifies.com 旭辉永升服务集团有限公司|2022年度报告 4 奖项及荣誉 旭辉永升服务集团有限公司|2022年度报告 5 奖项及荣誉 旭辉永升服务集团有限公司|2022年度报告 6 释义 在本年报内，除非文义另有所指，否则下列词汇具有以下涵义： 股东周年大会本公司将于2023年11月20日召开及举行的股东周年大会章程细则或组织章程细则本公司组织章程细则（经不时修订） 审核委员会本公司审核委员会 联系人具有上市规则所赋予的涵义 BestLegendBestLegendDevelopment(PTC)Limited（前称BestLegendDevelopmentLimited），一间于2018年4月20日于英属维尔京群岛注册成立的私人信托有 限公司并由林峰先生（作为BestLegendTrus（t 人）全资拥有 一间特殊目的公司）之受托 BestLegendTrust一间于2018年10月19日就BestLegend采纳股份奖励计划成立的信托 公司（BestLegend获委任为受托人） 董事会本公司董事会 董事委员会战略委员会、薪酬委员会、提名委员会及审核委员会的统称，而“董事委员会”指其中任何一个 董事会成员多元化政策本公司董事会成员多元化政策 业务单元业务单元 英属维尔京群岛英属维尔京群岛 企业管治守则上市规则附录十四所载不时生效的企业管治守则 中国中华人民共和国，但仅就本年报及作地区参考而言，除文义另有指明外，本年报对于“中国”的提述并不适用于台湾、澳门特别行政区及香港 旭辉集团旭辉控股及其附属公司 旭辉控股旭辉控股（集团）有限公司（股份代号：00884），一间于开曼群岛注册成立的获豁免有限公司且其股份于主板上市 旭辉（中国）旭辉集团股份有限公司（前称为上海永升置业有限公司及旭辉集团有限公司），一间于中国成立的股份有限公司及旭辉控股的间接全资附属公司 旭辉永升服务集团有限公司|2022年度报告 7 释义 本公司、永升或我们旭辉永升服务集团有限公司（前称永升生活服务集团有限公司），一间于 2018年4月16日在开曼群岛注册成立的获豁免有限公司，其股份于主板上市 控股股东具有上市规则所赋予的涵义及除文义另有规定外，统指林中先生、林峰先生、林伟先生、EliteForceDevelopment、旭辉控股、旭升、Spectron及BestLegend 新冠疫情2019新型冠状病毒疫情 不竞争契据我们的最终控股股东以本公司（为其本身及作为各附属公司之受托人）为受益人所作出日期为2018年11月26日的不竞争契据 董事本公司董事 EliteForceDevelopmentEliteForceDevelopmentLimited，一间于2018年4月4日在英属处女 群岛注册成立的有限公司，为我们的控股股东之一，及由林中先生拥有 50%权益，林峰先生拥有25%权益及林伟先生拥有25%权益 按公平值计入损益按公平值计入损益 建筑面积建筑面积 本集团本公司及其附属公司 香港中国香港特别行政区 港元港元，香港法定货币 独立第三方独立于本公司及其附属公司以及其关连人士及其最终实益拥有人或其各自的联系人，且与彼等概无关连的人士或（如为公司）公司或其最终实益拥有人 首次公开发售本公司首次公开发售 上市股份于主板上市 上市规则香港联合交易所有限公司证券上市规则（经不时修订、补充或以其他方式修改） 主板由联交所经营的证券交易所（不包括期权市场），独立于联交所GEM且与其并行运作 旭辉永升服务集团有限公司|2022年度报告 8 释义 大纲本公司的组织章程大纲（经不时修订） 标准守则上市规则附录十所载上市发行人董事进行证券交易的标准守则 提名委员会本公司提名委员会 超额配股权本公司所授出购股权，据此可能要求本公司额外配发及发行最多合共57,000,000股新股份，以（其中包括）补足向专业、机构及其他投资者配售股份中的超额分配（如有）（其中尚未获行使部分已于2019年1月6日失效） 招股章程本公司日期为2018年12月4日的招股章程 Rain-MountainRain-MountainLimited 薪酬委员会本公司薪酬委员会 人民币中国法定货币 报告期间自2022年1月1日起至2022年12月31日止期间 证券及期货条例香港法例第571章香港证券及期货条例（经不时修订、补充或以其他方式修改） 股东股份持有人 股份本公司股本中每股面值0.01港元的普通股，以港元交易并于联交所主板上市 SpectronSpectronEnterprisesLimited，一间于2014年9月18日在英属维尔京群岛注册成立之有限公司及为我们的控股股东之一 平方米平方米 旭辉永升服务集团有限公司|2022年度报告 9 释义 联交所香港联合交易所有限公司 战略委员会本公司战略委员会 主要股东具有上市规则所赋予的涵义 最终控股股东林中先生、林峰先生及林伟先生 旭升旭升有限公司，一间于2011年5月9日于英属维尔京群岛注册成立之有限公司及为旭辉控股之全资附属公司，为我们的控股股东之一 永升物业上海永升物业管理有限公司（前称上海永升物业管理股份有限公司），一间于中国成立之有限公司，且为本公司的间接全资附属公司 旭辉永升服务集团有限公司|2022年度报告 10 主席报告 尊敬的股东： 感谢各位持续支持永升的变革与发展。 本人谨代表董事会欣然提呈本集团截至2022年12月31日止年度的全年报告，总结本集团于报告期内的成绩和不足，同时分享未来的规划与发展。 2022年，本集团收入实现了约33.5%的增长，达到约人民币6,276.5百万元。从收入结构来看，物业管理收入增长46.5%达到人民币3,887.8百万元，对非业主的增值服务收入增长11.2%达到人民币964.4百万元，社区增值服务收入减少7.2%达到人民币1,020.1百万元，城市服务收入增至人民币403.4百万元，四项业务整体的收入结构约为61.9%、16.3%、15.4%及6.3%。 毛利额略减0.5%至人民币1,293.3百万元，实现归属于本公司拥有人应占溢利人民币480.1百万元，同比下降22.2%，来自经营活动的现金流出净额为人民币1,019.7百万元，表现弱于去年同期。 截至2022年12月31日止年度，本集团的合约建筑面积由2021年12月31日的270.8百万平方米增加至2022年12月31日的303.4百万平方米，增长约12.0%；而与此同时，在管建筑面积则由2021年12月31日的171.0百万平方米增加至2022年12月31日的210.0百万平方米，增长约22.8%。 2022年，由于地产调控政策与疫情管控政策带来的持续性压力，地产整体新投资规模持续下降，来源于母公司旭辉集团的新订合约建筑面积增量减少，同时由于我们采取更为严厉的风险管控要求，减少了收并购项目的落地，而在面临外部环境持续扰动的背景下，我们的第三方投标仍然强劲，来自第三方的新订合约总建筑面积达 48.1百万平方米，同时我们加强了与一部分具备优质资源的企业进行战略合作，为未来发展做足储备。 从结果上来看，2022年整体业务与财务的表现较我们发展规划弱。一方面是由于行业遭遇极大困境，在地产行业持续不断的调控风波与疫情反复的冲击下，行业发展面临极大的压力，我们整体业务发展进度尤其是增值服务开展有所滞后，同时过去高速发展中被忽略的问题开始逐渐显现，在特殊阶段创新业务发展进程中遇到各种新的问题也给我们管理带来了不同的挑战。 总结过去，这里既有外部不可抗逆环境带来的客观要素影响，更有许多我们通过管理变革能够提效之处。 我们仍然坚定物业管理是一个大有可为的行业，每一个周期都是对行业秩序的重新改造、竞争格局的重塑、和参赛选手的自然筛选与淘汰。 董事会与管理层团队将继续带领本公司拥抱变化，客服困难，应对挑战，穿越周期。 旭辉永升服务集团有限公司|2022年度报告 11 主席报告 行业发展环境逐渐趋于稳定，市场化关联业务往来 2022年物业管理行业遭遇极大的困境与非议，一个大的背景是源于房地产周期性危机的外溢冲击。随着政府对于支持房地产发展的政策持续出台，以及疫情管控放开后社会经济活动重回正轨，相信房地产行业最为黑暗的阶段已经过去，房地产行业陆续回暖，这对于帮助物业管理发展回归正常经营奠定了良好基础，行业发展环境将会逐步趋于稳定。而我们也将进一步提高风险防范，高标准厘清与关联方的历史业务往来，在未来发展中进一步强化市场化标准。 2022年永升与我们的母公司旭辉集团的关联交易产生的收入约为人民币695.6百万元，仅占本集团总收入的 11.1%，截至2022年12月31日，来源于旭辉集团的在管建筑面积仅占本集团在管建筑面积总额的20.0%。这是过去我们和旭辉集团坚持“依靠不依赖”的高纪律性原则的结果，因此即便未来与旭辉集团的关连交易的收入逐渐减少，依靠公司自身市场化的拓展能力和经营能力，影响也将可控。 友好型政策期，主动变革，巩固人才与组织竞争力 物业管理服务行业相关的友好型政策仍然在继续，最近几年，各级政府陆续颁布了与物业管理相关的诸多鼓励型支持政策，以推动物业行业向着健康、规范前行的轨道行进。物业管理在维护社会稳定和基层服务中，开始凸显出来越来越重要的角色。政策给予物业管理不可或缺的角色与优质优价的发展方向愈显明确。 同时，伴随着地产行业的调整和出清，物业管理行业发展进入新阶段，市场化竞争成为主旋律，我们主动寻求变革，一方面精简组织层级，提升员工效能，另一方面，则不断通过科技赋能等有效手段，加强服务竞争力。 具体来看，我们持续吸纳优质人才，持续优化人才能力结构。在社会经济增长放缓的大背景下，我们坚持进行校园招聘，升级和优化我们的人才结构，2022年超过300名大学应届毕业生以永