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【中金不动产与空间服务】旭辉永升服务：中期业绩稳健，环境压力下充分彰显韧性 公司公布2022年上半年业绩：营收同比增长54%至31.6亿元，净利润同比增长33%至3.8亿元，符合市场预期。在管面积延续快速扩张，竞标外拓在疫情压力下仍延续较好表现。 截至2022年上半年末，公司在管面积2.08亿平米，同比增长60%，其中非住宅面积占比同比提升4.9个百分点至38%；合约面积达2.91亿平米，同比增长33%。 上半年公司第三方外拓合约面积约2，000万平米，对应饱和年化收入约5.7亿元，与去年同期基本持平，在长三角区域的阶段性疫情压力下仍保持较强的外拓强度。 增值服务在环境压力下整体保持稳健发展。 受疫情及地产销售环境影响，公司社区增值服务的部分BU业务开展承压，如部分到家服务、租售服务等，上半年社区增值服务收入及毛利润同比分别增长5%和-4%；非业主增值服务上半年收入同比增长38%，延续稳健增长，但受地产环境影响毛利率同比下降4.1个百分点，毛利润则同比增长17%。 现金流表现有所承压，市场下行背景下公司加大回购、分红力度。 2022年上半年公司经营性现金流1.3亿元（与归母净利润比为0.3倍），贸易应收款较2021年末环比增长58%至14.2亿元，其中来自关联方和第三方的占比分别为21%和79%。 在市场下行阶段，公司加大回购及分红力度，年初至今累计回购414万股公司股份，并首次宣布派发中期每股股息0.074港元，派息比率为 30%。 多轮动能有望持续驱动企业在低基数下稳健成长。 旭辉永升管理规模基数不高而边际增量较大，我们预计2022年全年来自母公司项目转化、外拓新项目交付、存量项目拓展等渠道的增量面积有望超过6，000万平方米，带动在管面积在2021年底的1.7亿平方米基础上实现35%以上的同比增长。 我们预计公司将持续推动包括业主增值服务、城市服务、非业主增值服务等在内的多元业务平稳发展。同时，我们预计科技化进步和管理体系优化仍有望持续推动运营效率提升，进一步支撑企业成长。 随着大环境逐步企稳，我们预计公司亦有望加大小业主、B端及政府端等客户的账款催缴工作，逐步恢复经营性现金流至相对健康状态。 考虑到环境压力对各项业务的影响，我们下调2022和2023年盈利10%和17%至7.9亿元（同比增长28%）和10.0亿元（同比增长27%）。 同时考虑到地产开发市场承压之下，资本市场对民营房企关联物企的风险偏好负向变化，我们下调公司目标价47%至8.0港元，对应53%上行空间和15倍2022年目标市盈率。 维持跑赢行业评级。 公司当前交易于9.9倍2022年市盈率和7.8倍2023年市盈率。