房地产行业：西安写字楼，升级/搬迁类需求占比升高

西安-2023年10月 MARKETINMINUTES SavillsResearch 写字楼 升级/搬迁类需求占比升高 季内租赁需求较为活跃，租户承租能力趋于稳定，全市空置率下行。 •2带0来23约年5第万三平季方度米，的录新得增南供飞应鸿，乐全荟市中甲心级A写座字入楼市存，量为市达场216 第一太平戴维斯 高中国级区董事 如请联需了系解更多资讯，市场研究部JamesMacdonald +862163916688 james.macdonald@savills.com.cn 高华西区级经理 SophyPan +862867373686 sophy.pan@savills.com.cn 万平方米。 •本分点季，度至，2全6市.6%甲。级写字楼平均空置率环比小幅下降0.3个百 •本元/季平度方，米整/月体。甲级写字楼租金仍小幅下行，至人民币102.1 •季房地内，产已、专知业新服增务租，赁分需别求占来比源31前.4三%位、的21行.1%业和为1信3.息1%技。术、 •季积占内比搬环迁比类上型升面6积.7占个比百环分比点上。升3.0个百分点，升级类型面 “西安甲级写字楼市场韧性十足，未来在龙头企业带动下，产业链集群效应有望进一步凸显，更多上下游企业办公租赁需求或将进一步释放。” 潘玲红，第一太平戴维斯研究部 代理部 高华西级区董事 CrizDai +862867373798 criz.dai@savills.com.cn 第一太平戴维斯 第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于1855年创立，具有悠久的历史传承以及无可匹敌的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者而非跟随者，在全球设有700多家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本报告仅作一般信息用途。未经事先许可，任何人不得对其相关内容或全部内容进行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。 写字楼 图Q31/：2西02安3甲级写字楼供应、吸纳量与空置率,2018至 4040% 3535% 3030% 2525% 2020% 1515% 1010% 55% 00% 来源第一太平戴维斯研究部 市场概况 2023年第三季度，西安甲级写字楼市场迎 来年内首个新项目，录得南飞鸿乐荟中心A座入市，为市场带来约5万平方米的新增供应，全市甲级写字楼存量达216万平方米。季内租赁需求较为活跃，租户承租能力企稳，退租量较前两个季度均有所下降，全市空置率因此下降至26.6%。季内带看量有所增长，租赁情绪略有向好，但部分业主继续通过降低租金以吸引客户，提升价格竞争力，使得季内全市平均租金仍小幅下行，至人民币102.1元/平方米/月。 本季度新增租赁需求来源前三位的行业为：信息技术、房地产、专业服务，分别占比31.4%、21.1%和13.1%。值得关注的 面积退租整合后，本季度租赁情况出现抬头趋势，实现楼内扩租。 受经济增长乏力影响，企业扩张计划放缓，新设立类型企业入驻甲级写字楼的占比有所下降。而另一边，一些发展势头良好的企业在成本可控的情况下，抓住租金下行的窗口期完成办公升级，推动搬迁类需求占比环比上升3.0个百分点，升级类型面积占比环比上升6.7个百分点。 市场展望 展望2023年第四季度，甲级写字楼市场预 计无新项目入市，供应端放缓给予存量市场一定的缓冲时间。伴随需求逐步回升，预计年末西安甲级写字楼租赁市场将呈平稳 是，近年来西安硬科技实力不断增强，尤其去化态势。 图2：甲级写字楼空置率,Q4/2018至Q3/2023 1 2 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2 Q3 0% 201820192020202120222023 来源第一太平戴维斯研究部 图3：甲级写字楼租金指数,Q4/2018至Q3/2023 12 在微电子半导体、信息技术、网络智能等方面高速发展，促使相关行业租赁需求不断释放，季内录得多家软件技术开发企业、半导体开发企业入驻甲级写字楼。然而，部分互联网服务平台公司受业务调整影响，季内租赁活跃度有所降低。 房地产行业里，建筑工程类企业仍主导租赁需求，而开发类企业当下则处于办公空间整合阶段。另外，西安近年来持续优化营商环境，完善政策制度体系，推动专业服务类如律师事务所、财税服务类、管理咨询类企业季内表现活跃，季内录得多个大面积成交。另外，共享办公运营商在经历了大 表1：主要写字楼租赁成交，Q3/2023 租户 行业 项目 商务区 （承平租方面米积） 陕西海力重机新能源 制造 永威时代中心 高新二期 2,100 MFG 共享办公 长安国座际中心F 市中心 1,800 广东知恒律师事务所 专业服务 永利国中心际金融 高新二期 1,500 140 130 Q1/2010=100 120 110 100 90 Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2 Q3 80来源第一太平戴维斯研究部 201820192020202120222023 备注：图表中所有租金指数均始于Q1/2010，以下子市场例外：城北-Q4/2016;曲江-Q3/2014 来源第一太平戴维斯研究部